Předseda představenstva a ředitel developmentu a staveb společností BIDLI stavby a BIDLI development Roman Weiser se ve světě realit pohybuje již téměř třicet let a v developmentu skoro dvacet. Povídali jsme si s ním nejen o tom, co Bidli aktuálně nabízí a připravuje, ale také o současné situaci trhu s nemovitostmi a jaký je podle něj výhled do budoucna.
Text: Jana Chuchvalcová
Foto: Archiv Bidli
Můžete nám nejdříve společnost Bidli představit? Vaše portfolio je poměrně široké, nabízíte komplexní služby a produkty spojené s bydlením pod jednou střechou – od nemovitostí, finančního poradenství, přes investice, energie (včetně fotovoltaiky), až po development, stavby a interiéry nebo auta. Co vše to obnáší, co klientům můžete nabídnout?
Naším cílem je poskytnou klientovi co nejkomplexnější služby při řešení bydlení tak, abychom ho celým procesem provedli a on nemusel řešit navazující služby na různých místech.
Například když si od nás klient bude chtít nechat postavit dům, pomůžeme mu vyhledat pozemek, zajistíme financování koupě a výstavby, vypracujeme projektovou dokumentaci, vyřídíme stavební povolení, dům (montovanou dřevostavbu) vyrobíme a postavíme a dodáme například fotovoltaickou elektrárnu na střechu, kuchyňskou linku a vestavný nábytek, zkolaudujeme, připojíme dodávku elektřiny a plynu. V mezičase prodáme jeho stávající nemovitost, klienta přestěhujeme, dům pojistíme a zároveň si od nás může klient pořídit nový automobil.
Jsme na trhu jediní s takto širokým spektrem služeb pod jednou střechou.
O co z toho mají klienti největší zájem? Mění se to i v čase?
Nejvíce klientů využívá služeb finančního poradenství, realitní kanceláře a rovněž dodávek elektrické energie a plynu. S ohledem na vývoj trhu se samozřejmě množství klientů mění.
Například loňský rok byl pro finanční poradenství a reality extrémně hektický, kdežto v tomto zažíváme návrat k normálu. Naopak třeba fotovoltaické elektrárny zažívají obrovský boom, který potrvá ještě několik let.
V Bidli máte na starosti divize developmentu, staveb a interiérů. Jaké aktuální projekty řešíte? Co nového připravujete?
Náš development je specifický tím, že realizujeme menší i větší projekty po celé republice. To si můžeme dovolit především proto, že v Bidli máme rozsáhlou síť realitních, ale i hypotečních průvodců. Díky této síti máme dokonalý přehled o zajímavých lokalitách, míře poptávek, cenách apod.
Aktuálně máme v realizaci projekty v Rodově, okres Hradce Králové (rodinné domy a byty pro 190 rodin), Libeři, okres Praha–západ (16 RD), Myslince, okres Plzeň–sever (112 RD). Do prodeje budeme nyní nově dávat projekty ve Vrksmani, okres Chomutov (46 RD), Dýšině, okres Plzeň–město (20 RD), Úmyslovicích, okres Nymburk (rodinné domy a byty pro 33 rodin) a Zárybech, okres Praha–východ (11 RD). Celkem máme v různé fázi řešení projekty pro více než 700 rodin.
Proč stavíte rodinné domy jen jako dřevostavby? Jaké jsou jejich výhody a možnosti technického vybavení? Odpovídá to i požadavkům na moderní a udržitelné bydlení?
Dřevostavby se pro nás staly jasnou volbou, neboť mají spoustu výhod pro klienta i samotného stavitele. Vyzdvihl bych především rychlost výroby a výstavby, výborné tepelně-izolační vlastnosti, nízké provozní náklady, dají se postavit převážně z přírodních materiálů – a bydlení v nich je zdravé.
Naše dřevostavby splňují kritéria moderního a udržitelného bydlení i díky vybavení v podobě fotovoltaické elektrárny na střechu a smart home řešení, které si klient může ušít zcela na míru.
Pandemie covid-19 zásadně změnila trendy v bydlení. Jak jste na to zareagovali? Změnili jste třeba parametry vašich projektů apod.?
Pro nás byla pandemie covid-19 vlastně výhrou. Lidé nejen pochopili, že v nejisté době je nejlepší investovat do nemovitosti, ale zároveň díky lockdownům začali utíkat z měst blíže přírodě. A protože se naše projekty nachází většinou nedaleko většího města, tak utíkali k nám. V podstatě tak odpovídaly trendům, které pandemie vyvolala.
Pokud máte volit mezi provozně nákladným bydlením v panelovém domě bez zahrady, kde jen obtížně zaparkujete – a bydlením kousek od města v nízkoenergetickém rodinném domě, kde jsou vedle sebe tři mezonetové byty s vlastní zahradou a parkovacím stáním, navíc s vlastní fotovoltaickou elektrárnou na střeše, pak je volba jasná.
Nicméně u budoucích projektů, kde ještě lze změnu udělat, již v některých případech primárně projektujeme domy s menší užitnou plochou (standardně okolo 100 m2 místo původních 120–130 m2) při stejném počtu obytných místností. Zachováváme ale možnost výběru většího domu, pokud to územní plán umožní.
Navíc se k tomu teď přidávají vysoké ceny nemovitostí a energií, rostoucí sazby a nedostupnost hypoték? Mění v důsledku toho parametry poptávaných nemovitostí a jak lidé na uvedené aspekty reagují?
Ti, kteří si nemohou nebo nechtějí pořídit vlastní bydlení z důvodu vysokých úroků u hypoték, se samozřejmě přesouvají do nájmů. Nájemních bytů je ovšem na trhu razantně méně než bytů k prodeji a výše nájmů v reakci na tento stav letí nahoru rychleji než ceny nemovitostí, jejichž růst zpomalil.
Za nějaký čas dojde k situaci, kdy nájmy budou natolik vysoké, že opět začne lidem dávat větší smysl pořízení vlastního bydlení, i když jsou úrokové sazby hypoték zrovna nahoře. Málokdo si uvědomuje, že v následujících letech půjdou úroky opět dolů, ale v mezidobí vzrostou ceny nemovitostí. Vyšší cenu už zpětně nesrazíte, ale snížit jednáním s bankou úroky v době poklesu sazeb lze dnes poměrně snadno.
U lidí vyhledávajících nemovitosti ke koupi dochází ke změnám kritérií jejich výběrů. Snaží se docílit nižší ceny, a tím pádem hledají byty plošně i dispozičně menší nebo v delší dojezdové vzdálenosti od větších měst. Ustoupí od koupě domu a pořídí si byt. Aktuálně i více řeší způsob vytápění, energetickou náročnost budovy a provozní náklady. Již nemají jako hlavní kritérium občanskou vybavenost a nemají problém bydlet tam, kde přímo v obci vlastně ani žádná vybavenost není.
Máme za sebou hypoteční boom, trh hypoték se propadá o desítky procent. Dotýká se to i vašich klientů a jak jim situaci pomáháte řešit?
Já bych si v této souvislosti dovolil navrhnout změnu terminologie. Nenazýval bych současnou situaci na trhu hypoték (a tím pádem i realit) propadem, nýbrž návratem k normálu. Loňský rok byl historicky naprosto extrémní a jako takový nemůže sloužit jako srovnávací hodnota, byť ze statistického pohledu význam určitě má. Je třeba si uvědomit, že v roce 2021 si vzal ve spoustě případů hypoteční úvěr i ten, kdo o něm zpočátku neuvažoval, protože nakonec došel ke zjištění, že tak levné peníze už v následujících letech těžko sežene.
Pokud bychom stav trhu měli porovnávat s dlouhodobějším normálem, pak se jistě budeme pohybovat někde na hodnotách roku 2019, tj. před vypuknutím pandemie covid-19, kdy rovněž platila přísnější pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů, která byla po vypuknutí pandemie postupně mírněna a některá i zrušena. Pokud porovnáme prvních sedm měsíců roku 2019 a 2022 v objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů, pak zjistíme že za toto období byly v roce 2019 poskytnuty úvěry v objemu 99 mld. Kč, kdežto letos celkem 127,2 mld.. Z důvodu vysokých úrokových sazeb se dá očekávat ochlazení zájmu o hypotéky, ovšem troufnu si odhadnout, že objem poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2019 a 2022 bude nakonec velmi podobný. A tato skutečnost dokládá, že dochází k návratu do normálu.
Naši klienti přemýšlejí o této situaci různě, a to dle stavu jejich rodinné pokladny. Nicméně často reagují tak, že sáhnou více do svých úspor v rodině a na nákup nemovitosti si vezmou menší úvěr. Samozřejmě mění i parametry hledaných nemovitostí (menší plocha, dům vs. byt, dále od města atd.). Další variantou v případě záměru výstavby domu je, že si pořídí nyní pouze pozemek a se stavbou vyčkají na příznivější úroky i situaci ohledně stavebních materiálů.
Podle aktuálních zpráv začínají ceny nemovitostí stagnovat nebo nerostou alespoň tak dynamicky jako doposud. Jak vidíte vy osobně současný stav trhu s nemovitostmi a jaký je váš výhled do budoucna?
Růst cen napříč trhem zpomalil a někde se i zastavil. To se však dalo čekat již v době, kdy vypukla válka na Ukrajině. Je zřejmé, že v období růstu úrokových sazeb a nejistoty bude trh více stagnovat, což se projevilo i po nástupu pandemie covid-19. Tehdy ale došlo k situaci, kdy ČNB začala razantně snižovat úrokové sazby a lidé ukládat peníze do nemovitostí. Trh postupně nabíral vyšší a vyšší obrátky. Pandemie i válka na Ukrajině ale s sebou přinesly i prudký růst cen stavebních materiálů a prací, čímž prodražily novostavby. Jejich ceny tak či tak musely vzrůst.
Zároveň, pokud hovořím o návratu k normálu, je třeba podotknout, že trh s nemovitostmi a potažmo hypoteční trh zažívaly v létě vždy významné ochlazení a stejně tak i v zimě. Ta správná obchodní sezóna byla vždy na jaře a na podzim. Loni si například obchodníci se secondhandovými realitami zvykli, že jim během prvního týdne inzerce při dobře nastavené ceně nemovitosti zavolá třeba deset i dvacet poptávajících a nemovitost se během týden či dvou prodala.
V normálních časech se ale toto dělo jen u podhodnocené nemovitosti. Při správně nastavené ceně volali týdně jen dva až tři zájemci (někdy se dokonce během prvních týdnů inzerce neozval vůbec nikdo) a nemovitost se prodala za tři až šest měsíců. A to je stav, který nyní nastal.
Čili opět důkaz návratu do normálu. Toto tvrzení podporuje i fakt, že počet poptávajících klientů, kteří do Bidli volají se zájmem o nějakou nemovitost, se oproti červencovým číslům v polovině srpna zdvojnásobil – stejně jako v minulých dobách, kdy počet zájmů o nemovitosti rostl zhruba od poloviny srpna, kdy už je větší část lidí z dovolených zpět.
Celkově je ale zřejmé, že tento rok skončí meziročním růstem cen nemovitostí, byť nižším než v předchozím dvou letech. Od konce tohoto roku a v dalších letech očekávám postupné snižování úrokových sazeb a růst cen nemovitostí, který bude postupně zrychlovat. Dokud však pokles úrokových sazeb nenastane, budou větší část trhu tvořit klienti s hotovostí, případně s menšími úvěry než v minulých letech, a investoři do nájemního bydlení, kterým bude s ohledem na rychlejší růst výše nájmů dávat opět větší smysl investice do dalších nákupů.
Vyplatí se i dnes investovat do nemovitosti? Co klientům radíte?
Za svou téměř třicetiletou praxi jsem si nejednou ověřil, že ve střednědobém a tím spíš dlouhodobém horizontu cena nemovitostí jen stoupá. Například ceny stavebních pozemků neklesly ani v době dosud největší realitní krize, která byla v letech 2008–2010. Já osobně celý život investuji jen do nemovitostí a vždy se mi to při pohledu zpět vyplatilo.
Nemovitost je zkrátka jistou konzervativní investicí, jejíž hodnota v čase roste. Navíc ji mohu pronajmout, tj. poskytuje mi pasivní příjem. Koupi nemovitosti vidím tedy i jako dobrou ochranu před inflací. Zároveň je třeba si uvědomit, že při placení nájemného se vám již ani koruna nevrátí, zatímco při splácení hypotéky splácíte i cenu nemovitosti, která se vám vrátí při případném prodeji. Mnohdy navýšená i o desítky procent z ceny celé nemovitosti, čili nikoli jen z toho, co již člověk stihl splatit. Pokud se tedy někdo zeptá na radu mě, jednoznačně mu investici do nemovitostí doporučím.
Jak vypadá vaše vlastní bydlení – je to dřevostavba od Bidli?
Nebydlím v dřevostavbě, protože v době, kdy jsem stavěl dům, Bidli ještě dřevostavby nestavělo. Vlastníme kousek od Prahy přízemní nízkoenergetický zděný rodinný dům o ploše 120 m2, vytápěný tepelným čerpadlem a právě na jeho střechu necháváme instalovat fotovoltaickou elektrárnu od Bidli.
Jsem rád, že jsme byli v době příprav projektu pragmatičtí a vyhnuli jsme se tomu, abychom si postavili zbytečně velký dům, který by měl dnes vysoké náklady na provoz a po čase. Až vylétnou děti z hnízda, by pro nás byl zbytečně velký.
***
Roman Weiser, předseda představenstva a ředitel developmentu a staveb společností BIDLI stavby a BIDLI development
Ve světě realit se pohybuje od roku 1993, v developmentu pak od roku 2003. V letech 1993 až 1998 provozoval malou realitní kancelář a následně působil na různých pozicích spojených s nemovitostmi ve společnostech IPB Real(1998–1999), ČSOB leasing (2001–2003) a REDOT (2003–2010). V Bidli a jejím předchůdci RSH – realitní společnosti, resp. Hypocentru Modré pyramidy, pracuje od roku 2011 a postupně zastával pozice manažera realitního týmu, obchodního ředitele realitní kanceláře a ředitele developmentu. V současné době má na starost divize developmentu, staveb a interiérů.