Cestou chytrého a udržitelného bydlení jdeme dlouhodobě
Leoš Anderle je vzděláním stavař, čímž navázal na rodinnou tradici. K developmentu se dostal už na vysoké škole, kdy tento obor vlastně vznikal. Od té doby se mnohé změnilo. Dnes řídí jako CEO jednu z největších developerských skupin v České republice Sekyra Group, která se podílí na řadě projektů a staví zcela nové pražské čtvrti na Smíchově a na Rohanském ostrově. S Leošem Anderlem jsme si povídali nejen o městotvorných projektech, ale také o udržitelnosti, revitalizaci brownfieldů, spolupráci s architekty nebo plánech Sekyra Group do budoucna.
Text: Redakce
Foto: Michael Tomeš
Vizualizace: Archiv společností Sekyra Group, Baumschlager Eberle Architekten, Pavel Hnilička Architekti
V současné době pracujete na třech velkých pražských rozvojových projektech – Rohan City, Smíchov City a Žižkov City. Na Rohanském ostrově a na Smíchově se už staví. Jak jste s dosavadním průběhem spokojen? Jde vše podle plánu? Stavebnictví dnes ovlivňuje řada problémů – od zdražujících stavebních materiálů až po rostoucí inflaci.
V první řadě musím říci, že jsem rád, že se naše dva velké projekty již staví. Po letech příprav je to skutečně zadostiučinění. Samozřejmě že na nás doléhá, stejně jako na ostatní developerské firmy, růst cen materiálů, energií i inflace. Jdeme proto cestou maximální efektivity a optimalizace nákladů. Například, co se týká stavebnin, tam, kde máme pocit, že ceny jsou nepřiměřené a časem se srovnají, nakupujeme jen pro aktuální potřebu, třeba pouze na jeden měsíc.
Co se týká dalšího vývoje inflace, která započala již v postcovidovém období, to se velmi obtížně predikuje. Porušeny byly také dodavatelsko-odběratelské řetězce a válka na Ukrajině tento problém ještě prohloubila. Důsledkem je, že věci, které se dříve stavěly dva roky, se dnes staví třeba dvaatřicet měsíců. U administrativních budov, které jsme byli zvyklí stavět za osmnáct měsíců, to dnes trvá až čtyřiadvacet.
V jaké fázi se nyní projekty Smíchov City a Rohan City nacházejí?
Oba projekty jsou v pokročilém stadiu rozestavěnosti první etapy. Na Smíchově jsou ve výstavbě tři domy, dva bytové a jeden administrativní, které tvoří dohromady dva domovní bloky. První bytový dům bychom měli dokončit ve druhém čtvrtletí příštího roku a druhý koncem roku 2023, což v podstatě odpovídá harmonogramu. Jde o zhruba 450 bytů a 10 tisíc metrů čtverečních administrativních prostor.
Na Rohanském ostrově se staví část přiléhající k Invalidovně. Ve fázi dokončení hrubé stavby je 220 bytů a před dvěma měsíci jsme zahájili výkopové práce pro administrativní budovu od Evy Jiřičné, kde bude i budoucí sídlo naší společnosti.
Došlo již k nějakému posunu u žižkovského projektu? Lze odhadnout, kdy začnete stavět i tam?
Území bývalého nákladového nádraží Žižkov má celkovou rozlohu 30 hektarů a Sekyra Group na jeho budoucí podobě pracuje souběžně se dvěma dalšími developery. Vyrůst zde má přibližně 7500 bytů, z nichž 3000 vybuduje právě Sekyra Group, a také občanská vybavenost, která mimo jiné zahrnuje veřejnou základní školu a zelené plochy. Součástí projektu bude i nové náměstí, jehož rozloha je srovnatelná s horní polovinou Václavského náměstí.
Co se týká zahájení přípravy rozvoje ploch pro novou výstavbu, uvažujeme podobně jako na Smíchově s tradičními domovními bloky. Uskutečníme na východní a centrální část urbanistické a architektonické soutěže, které chceme odstartovat společně s hlavním městem co nejdříve. K zahájení stavebních prací je zejména nutná změna územního plánu. Ta zatím stále nebyla schválena. Předpokládáme, že se tak stane v průběhu příštího roku.
Na podobě Smíchov City i Rohan City spolupracujete s řadou tuzemských i zahraničních architektů. To není až tak běžné. Proč jste do projektů zapojili takové množství architektů?
Uvědomujeme si, že jde o velké rozvojové projekty v širším centru města, takže chceme i z urbanistického pohledu reflektovat tuto skutečnost. Dbáme proto na to, abychom vytvářeli městské prostředí s uličními prostory, nikoli jen solitérní stavby. Zároveň respektujeme pravidla, která jsme si za roky práce v oblasti developmentu vytvořili. K nim patří i spolupráce s vícero architektonickými kancelářemi, což přispívá k diverzitě našich domů. Chceme, aby měly rozmanitý architektonický výraz.
Například na Smíchově spolupracujeme s více než 20 různými architekty, na Rohanu je jich osm. Jde o významná jména z oboru jako například Eva Jiřičná, Jakub Cigler, Ladislav Lábus, A69, Tomáš Chalupa, D3A, Pavel Hnilička, Kuba & Pilař a mnozí další, včetně několika zahraničních ateliérů.
Na jakých dalších projektech kromě Smíchov City, Rohan City a Žižkov City nyní ještě pracujete?
Mohu zmínit například Riviéru Modřany, tam jsme revitalizaci rozsáhlého brownfieldu bývalých čokoládoven začali v roce 2004 novou centrálou Nestlé a nyní zde dokončujeme čtvrtou a zároveň poslední rezidenční etapu. Pak máme projekt na Opatově, který rozvíjíme od roku 2001. V této lokalitě jsme nejprve vybudovali centrálu společnosti Skanska, následoval bytový dům určený pro nájemní bydlení a nyní pracujeme na dalších rezidencích. Dále to jsou Čakovice, kde chystáme přes pět stovek bytů, nově rozvíjíme projekt na Václavském náměstí, jde o rekonstrukci Stýblova domu, a v běhu je i bytový projekt v Jinonicích.
Postupně chceme přidávat i další projekty, abychom i do budoucna obsáhli celé portfolio. Od startovacích bytů, přes střední segment, až po luxusní bydlení.
Jaký podíl ploch ve svých projektech vyčleňujete na bydlení, ať již jde o nájemní byty či do osobního vlastnictví, a jaký na komerční prostory? Bude se tento poměr do budoucna měnit?
Zcela univerzálně to říci nelze. Nicméně co se týká projektů, na Rohanském ostrově převažuje bydlení a na Smíchově, je to zhruba půl na půl. V první etapě Smíchova, na severu, je podíl rezidenčních ploch vysoce převažující, v jižní části území bude naopak více komerce, včetně nové centrály České spořitelny. Je tam totiž z jedné strany kolejiště a z druhé pražský okruh, takže z hygienického hlediska v tomto prostoru byty umístit nelze.
Vždy ale platí, že je naším cílem rezidence maximalizovat, což má limity. Například v Karlíně u Rohanu budou u čtyřproudové komunikace postaveny administrativní budovy, směrem k řece zase převáží rezidence.
Nebudete třeba i s ohledem na aktuální situaci a silnou poptávku po bytech zvyšovat podíl rezidenčních ploch na úkor administrativy, pokud to lze?
Tady je důležité brát v potaz, že některé části našich lokalit nejsou pro trvalé bydlení vhodné. Evidujeme ale také poptávku po studentském nebo střednědobém bydlení s rozšířenými službami pro manažery. V těchto případech nejsou hygienické limity tak přísné. Určité řešení také nabízejí nové technologie, jako je třeba rekuperace.
V poslední době se hodně mluví o udržitelném bydlení a využití zelených či chytrých technologií. Jak se tyto trendy promítají do vašich projektů?
Tyto trendy samozřejmě pozorujeme již nějakou dobu v oblasti kancelářských budov. Je pravda, že ale v poslední době výrazně zesílily i v oblasti rezidenčního developmentu.
Co se týká současných technologických vylepšení, používáme hojně například různé formy tepelných čerpadel. Na Rohanu například jdeme pilotami až na pevné podloží, protože se tam nachází navážka, kudy proudí voda, jejíž energetický potenciál můžeme využít. Na Smíchově jsou to zase hlubinné piloty o délce až stovek metrů. I zde využíváme geotermální energii.
Cestou chytrého a udržitelného bydlení jdeme dlouhodobě.
A co například zelené střechy?
V poslední době je patrný silný tlak na jejich realizaci. Mají totiž velký význam pro příjemné mikroklima v lokalitě.
Na Smíchově jsme analyzovali vliv barev a materiálů na fasádách, zeleně, proudění vzduchu, tvorbu tepelných ostrovů a podobně. U novostaveb velká část střešní krajiny nejsou střechy, ale terasy k bytům. Proto jsme klientům dali na výběr, zda chtějí terasy s pevným nebo zatravněným povrchem, bez vlivu na cenu bytu. Na nepřístupných místech na střechách zase umíme vytvořit bezúdržbové plochy zeleně. Takže je zde centrální střešní zeleň, společná pro všechny. Na terasách jednotlivých bytů, což je většina plochy, jsme rozhodnutí nechali na samotných majitelích a jsem hodně zvědavý, do jaké míry dají zeleni na terasách přednost.
Velkým trendem se staly revitalizace pražských brownfieldů. Na tom se podílí i Sekyra Group. Máte zájem o akvizice dalších pozemků na brownfieldech?
Sekyra Group se výstavbě na brownfieldech věnuje skutečně dlouhodobě. Jejich revitalizaci považujeme za své know-how.
Naší první velkou komerční budovou bylo sídlo pro T-Mobile, které jsme v roce 2001 postavili v bývalém areálu ČSAD na Roztylech. A následovaly další – rezidenční projekt v bývalých čokoládovnách v Modřanech, rezidenční a administrativní projekt v areálu Armabetonu, rezidence Korunní v bývalé továrně na čokoládu. Na brownfieldech vyrůstají samozřejmě i projekty Smíchov City, Rohan City a Žižkov City.
Zajímají nás brownfieldy i nadále, ale v Praze je jejich nabídka v principu vyčerpaná a možnosti akvizic jsou limitované.
Chcete do budoucna zůstat jen v Praze nebo se pustíte i do dalších regionů? Zvažujete také expanzi do zahraničí?
Po akvizičních příležitostech se rozhlížíme nejen v Praze, ale po celém Česku a také v zahraničí. Není však snadné najít vhodný pozemek, na němž by bylo možné postavit ekonomicky smysluplný projekt, který by odpovídal našim představám o moderním městském bydlení a zároveň zabíral co nejméně prostoru, jenž by mohl být dále využit například pro parky, hřiště či další místa k odpočinku. V dané lokalitě musí být také dostatečně silná koupěschopná poptávka.
Aktuálně máme v plánu revitalizaci brownfieldu na Slovensku a analyzujeme příležitosti i v Německu. Chystáme se také do regionů v Česku. Tento krok není pro nás ničím novým. Již před lety jsme například postavili hotel Savoy a apartmány ve Špindlerově Mlýně, bydlení v Českých Budějovicích nebo Českém Krumlově.
Pracujte na mnoha projektech. Co je nejdůležitější pro úspěšné a kvalitní řízení tak velké firmy, i pro vás osobně?
Naše společnost má stále charakter většího kolektivu, nejsme anonymní korporací. Máme asi 80 zaměstnanců, z nichž mnozí tu pracují řadu let. Těší mě, že netrpíme fluktuací. Koneckonců, i naše projekty jsou dlouhodobé. Své kapacity rozšiřujeme outsourcingem, což naše projekty dále obohacuje. Typicky třeba takto najímáme externí architekty, zpravidla na bázi nezávislých soutěží.
Firma má poměrně plochou organizační strukturu. To je velká výhoda pro efektivní řízení. Nejdůležitější je samozřejmě front office, jednotliví developeři a projektoví manažeři. Za tím je back office – právní a účetní oddělení, marketing nebo prodej a s tím související servis.
V poslední době mnozí předpovídají pokles cen nemovitostí. Jaký je váš názor – půjdou ceny bytů skutečně dolů, nebo budou stagnovat?
Období zásadního růstu cen nových bytů v Praze už nejspíš máme za sebou, ale ve střednědobé perspektivě budou byty určitě dražší – navýšení nákladů, nebo chcete-li inflace, se do cen promítá s určitým zpožděním. Podle mého názoru dojde k větší diverzifikaci trhu, úspěch budou mít kvalitní projekty v dobrých lokalitách. U projektů, kde cena neodpovídala jejich pozici na trhu, může dojít i k doprodeji za snížené ceny.
Celkově však předpokládám, že průměrné ceny bytů na trhu budou nyní stagnovat a následně porostou, v porovnání s posledními roky ale pomaleji. Ve střednědobém horizontu také uvidíme, jakým způsobem se do cen promítne snížení uhlíkové stopy projektů, kterého podle nové legislativy musíme docílit do roku 2030.
Co vás osobně na stavařině a developmentu nejvíc baví? A jak trávíte nejraději svůj volný čas, pokud nějaký při tomto pracovním vytížení máte?
Jsem vzděláním stavař, můj otec také, takže to máme v rodině. K developmentu jsem se dostal už na vysoké škole. To bylo v době, kdy tady development vlastně vznikal. Šlo tehdy o odvětví s velkou podporou samosprávy i veřejnosti, neboť všichni čekali na nové projekty.
Samotný development je velmi pestrá disciplína na pomezí práva, ekonomiky, urbanismu a stavařiny. Zabývám se jím od školy, a právě ta pestrost mě na tom baví asi nejvíce. Ke změně oboru se rozhodně nechystám. Ve volném čase se věnuji rodině a sportu.
A ještě jedna osobní otázka na závěr – jak bydlí šéf tak velké developerské společnosti? Chtěl byste bydlet v některém z vašich projektů?
Jsem rád, že mohu bydlet v jednom z našich projektů v Rezidenci Korunní, která se nachází v horní části Vinohrad a má úžasné genius loci. Tento projekt ideálně vyjadřuje kosmopolitní povahu této čtvrti, ale přitom respektuje soukromí rezidentů a má překrásné výhledy na okolní městské části Strašnic, Bohdalce, Vršovic, Nuslí, Pankráce a Vinohrad.