Říká o přístupu k současné architektuře bělehradský rodák Milorad Miško Mišković, který proměňuje tvář pražských čtvrtí už třicet let. Jeho developerská společnost Karlin Port Real Estate mění nejen Karlín, ale třeba i Vinohrady. Aktuálně se chystá oživit třeba dlouho chátrající historické Vyšehradské nádraží, kde by měly vzniknout atraktivní mikrobyty. Milorad Mišković žije život naplno a je pověstný svojí neutuchající energií.
Text: Jana Chuchvalcová
Foto: Archiv Karlin Port Real Estate
Jeho obchodní partneři prý říkají, že má pět paralelních životů, protože to, co zvládne v byznysu, v osobním životě, při cestování či sportu, je prý život pro pět chlapů. Ale žije tak celý svůj život. Energii si prý vyrábí sám a nikdy se necítí unavený, dokud se nepodívá do zrcadla. Do Prahy neustále přináší aktuální celosvětové developerské trendy a rád objevuje nová místa s potenciálem jako před lety v Karlíně.
Včera se oficiálně otevírala Masaryčka, líbí se vám?
Ano, jde o další architektonický skvost, který bude provokovat. Za tu dobu, kdy tady v Praze působím, bylo takových projektů postaveno pouze pět nebo šest. Kromě Tančícího domu (od architektů Franka Gehryho a Vlada Miluniće) to je třeba naše revitalizace Plechárny v Karlíně, které se dnes říká Corso Karlín (od architekta Ricarda Bofilla). Právě v případě Tančícího domu je vidět, jak jsou Češi konzervativní. Je za tím strach ze všeho nového – a to se za těch třicet let, kdy tady žiju, vůbec nezměnilo. A projevuje se to ve všech aspektech života.
Jako cizinec mám trochu jiný náhled i mentální nastavení a nejdřív jsem si myslel, že je to zátěž z doby komunismu. Jak je ale vidět, v tom to není. Za ty roky jsme se stali úspěšnou ekonomikou, ale mohli bychom být ještě úspěšnější, kdybychom byli více odvážní. Je to vidět i v oblasti povolování staveb, kde vidíme alibismus všech účastníků řízení – a kdy se může každý vyjádřit úplně ke všemu. Vede to k patové situaci. Prostě demokracie není pro každého, netýká se to jen politiky.
Už jste zmínil Karlín, s jehož proměnou jste už navždy spojen? Jaké to bylo obnovit celou čtvrť? Co vám dala spolupráce se Sergem Boresteinem?
Nebyl jsem to jen já a Serge, ale třeba také Albert Maizel nebo Mark Rich a další. Prostě jsme se potkali ve správný čas na správném místě. A protože jsme měli každý talent na něco trochu jiného, podařilo se vytvořit neobvyklé spojení. Od každého z nich jsem se naučil něco jiného, ať už v oblasti architektury, designu či urbanismu – nicméně Serge je takový můj spirituální otec, který tomu dal duši. Myslím, že nejen my, ale i další cizinci, kteří mají trochu jiný pohled na věc než Češi, jsme byli pionýry zdejšího trhu a založili jsme tady investiční a developerský byznys.
Byla to průmyslová a romská čtvrť, ale my jsme to neviděli jako problém, Češi by možná neměli odvahu se do toho pustit, pro nás to byla výzva. A protože jsme Karlín měnili a stávala se z něj čím dál dražší čtvrť, došlo vlastně k přirozené demografické změně. Navíc jsme také některým obyvatelům díky sofistikovanému přístupu pomohli najít bydlení v jiných částech Prahy.
A co se týká samotného Karlína – málokterý developer má to privilegium být u regenerace či revitalizace celé čtvrti. Začali jsme v roce 1997 a pokračujeme dodnes. Ovšem dnes už ne společně se Sergem. Náš poslední společný projekt byl Kay River Lofts. V roce 2012 jsem se „odštěpil“ od Karlín Group a založil jsem Karlin Port Real Estate, samozřejmě se souhlasem Serge, že se moje společnost může jmenovat podobně.
Kde jste čerpali inspiraci pro přeměnu té průmyslové čtvrti?
Věděli jsme, že podobné konverze proběhly už před mnoha lety třeba v Americe, v Londýně, v Paříži, v hamburské Hafen City a hlavně v Kodani.
Podílíte se na mnoha pražských projektech – který z nich má podobný potenciál jako Karlín?
Je to samozřejmě Karlín, který stále rozvíjíme, a také Smíchov. Velký potenciál určitě nabízejí Letňany a tamní areál bývalé společnosti Aero, dále Zličín, Bubny, Žižkov, ale tam už se toho hodně děje. Na rozvoji Žižkova se aktuálně podílí asi šest nebo sedm developerů jako Sekyra Group, Central Group, Penta, Metrostav a další. A pak uvidíme, co nabídne metro D – každá další zastávka nabídne developerský potenciál jak pro bytový, tak nebytový prostor. To dnes už každý větší developer ví.
Nicméně to je stále málo, protože do Prahy se každoročně stěhuje kolem 30 tisíc lidí. Kvůli pomalým povolovacím procesům se však bytů staví velmi málo. Přitom pracovní síla chybí ve všech segmentech. Do budoucna tak budeme muset přijmout více lidí ze zahraničí, i když je mnozí nevítají.
Kromě nových projektů se věnujete i revitalizaci starších budov, co z toho je náročnější?
Je v tom velký rozdíl, rekonstrukce je mnohem náročnější než stavět na „zelené louce“. A revitalizace brownfieldů – to už není jen o penězích, ale je třeba přemýšlet nad tím, jak vše uchopit z hlediska urbanismu a masterplanningu, jak nalákat ty nejlepší místní i zahraniční architekty. V tomto ohledu jsme podle mého názoru byli se Sergem první, kdo sem přivedl špičkové architekty, bylo jich tehdy kolem 50 – a teprve až po dlouhé době po nás udělala něco podobného Penta.
Z pohledu mnohých jsme tehdy „ztráceli“ čas s architekty i zástupci města brainstormingem. Diskutovali jsme o tom, jak by měla čtvrť vypadat, co zbourat a co revitalizovat. Ale výsledek je pak vidět jak v případě Karlína, tak Libně. Současný projekt Dock je z větší části naším dílem – jen ho pak koupil Crestyl a dokončil ho.
Když zmiňujete spolupráci se zahraničními architekty – zlepšila se za tu dobu i úroveň českých architektonických kanceláří?
Určitě ano, ale českým architektům stále chybí více odvahy a kreativity. V tomto ohledu jsme v Karlíně myslím osvěžili celou Prahu. Když se bavím s těmi největšími a nejlepšími zdejšími developery, tak slýchám, že by rádi dělali odvážnější a provokativnější architekturu, ale mají „svázané ruce“. A není to jen kvůli pomalým povolovacím procesům, mají už tak nastavené uvažování a stačí jim, že se podaří postavit „obyčejný“ dům, ne nějaká atraktivní a architektonicky zajímavá budova.
Praha potřebuje v oblasti architektury více kontrastů a paradoxů. Něco jako třeba budova Národního muzea a hned vedle ní bývalé Národní shromáždění, které dnes už muzeu také patří. To je ten úžasný kontrast, který tady chybí. Dnes přece nemůžeme stavět domy jako v předchozích staletích. Samozřejmě ne v historickém centru města, ale v širším centru, kam patří Karlín, Smíchov, Holešovice, Žižkov a další, tam je potřeba atraktivní architektura v tom smyslu, že se třeba nemusí líbit všem. O tom architektura přece je!
Vrátím se ještě k Tančícímu domu – když ho ING Real Estate začalo stavět, nelíbil se 97 procentům lidí, přitom dnes je to přesně naopak. Všichni si ho chodí vyfotit a chlubíme se jím. To je to otevření konzervativního myšlení Čechů.
Takové stavby osvěží město a budou lákat turisty nejen ze zahraničí. Vždyť Praha je druhá nejlevnější destinace v Evropě, alespoň co se týká hotelového ubytování, přitom patří k těm nejhezčím evropským metropolím. Je to naše chyba, neumíme město dobře propagovat – na Expo Real v Mnichově i na MIPIM v Cannes má Praha tradičně ten nejhorší stánek, letos dokonce žádný…
Zpátky k vašemu byznysu – máte kromě Česka i nějaké projekty v zahraničí?
Ano, jde o dva projekty. Tím prvním je retail park v Bělehradě, který leží ve skvělé lokalitě vedle dálnice z Letiště Nikola Tesla do centra města a který jsme začali nyní realizovat, ten vyjde asi na 100 milionů eur. A druhým projektem je revitalizace bývalé továrny na rezidenční bydlení, rovněž na skvělém místě, nedaleko sídla srbských králů. Mělo by jít o cenově dostupné bydlení, nicméně se skvělou architekturou a kvalitním veřejným prostorem.
Nedávno jste oznámili, že zrekonstruujete velmi zchátralou secesní budovu Vyšehradského nádraží. Proč jste se rozhodli právě pro tento projekt?
Vidím v tom paralelu s Karlínem, když jsme tam v 90. letech přišli poprvé. Budova nabízí velký potenciál, je v superlokalitě na Praze 2. Podle mne je tam dokonce podobnost s Paříží. Budova Vyšehradského nádraží projde rekonstrukcí, zachováme ji, dokonce jsme ji už mumifikovali, a vedle ní postavíme z obou stran další dva domy s mikrobyty k prodeji. Naším cílem je, abychom projekt dokončili do konce roku 2026.
Nabízejí mikrobyty obchodní potenciál? A jak budou velké?
Jejich velikost bude do 20 až 25 metrů čtverečních, některé až do 43 metrů. A co se týká mikrobytů, jsme v tomto ohledu opět pionýři jako tehdy v Karlíně. Mikrobyty k pronájmu už v Praze jsou, ale k prodeji ne.
Navíc zde existuje obrovský deficit bytů. Přitom ceny opět porostou, úrokové sazby půjdou dolů, takže se uvolní peníze z depozitních produktů a lidé budou hledat nové investiční příležitosti. A nevidím na trhu lepší a stabilnější investici než pražskou nemovitost.
Zaměříte se na mikrobyty i v dalších projektech, třeba i pro nájemní bydlení?
Mikrobyty stavět určitě budeme i do budoucna, ale ne na pronájem. Tam nevidím velký potenciál z hlediska výnosů, alespoň ne pro naši skupinu. Ten lze generovat až od určitého počtu takových bytů, zatímco když byty prodáme, máme zisk po dvou třech letech – samozřejmě záleží na povolovacích procesech.
Plánujeme vytvořit okolo 1250 mikrobytů v tak skvělých lokalitách, jako jsou Vinohrady, Letná, Karlín, Smíchov nebo Žižkov. Projekty by měly nabízet vše pod jednou střechou včetně služeb – podobně jako je tomu třeba v hotelech. Půjde o startovací byty pro mladé lidi, pro manažery, kteří cestují mezi Prahou a jinými městy, nebo třeba pro starší lidi, kterým jejich děti takový byt pořídí poblíž svého bytu, protože nechtějí, aby byli odkázáni na pečovatelský dům. Třeba v Německu je k tomuto účelu prodáno okolo 20 procent mikrobytů.
Před dvěma lety jste založili developerský investiční fond kvalifikovaných investorů Opportunity Real Estate Fund Sicav, kam jste nyní vložili právě projekt na Vyšehradě. Proč jste takový krok učinili?
Důvodem nebyla jako u mnoha jiných FKI daňová výhoda, ale fakt, že mám v různých projektech mnoho významných partnerů. A o vztahy je třeba pečovat, což dělám, vnáším do nich energii i své emoce. Fond pak zastřešuje naši dlouhodobou spolupráci a měl by lákat další, trochu jiný typ investorů, což se nám daří.
Dnes jsou ve fondu tři projekty zhruba s 500 byty a do konce roku bychom měli koupit další tři projekty. Celkový bytový fond se tak navýší až na 750 až 800 bytů, které budeme stavět.
A jaké zhodnocení fond investorům přináší? A kolik jich nyní máte?
Myslím, že patříme ke špičce mezi FKI, za rok 2023 zhodnocení činilo 19,33 % a od doby založení fondu to je 14,22 %. Investorům pak nabízíme minimální zhodnocení od 8 %, které jsme už letos překonali. Investorů je mezi 20 až 30 s tím, že cílíme na vyšší než obvyklou milionovou hranici pro vstup. Mělo by to být někde mezi třemi až pěti miliony korun, protože bych nechtěl, aby se z toho stal obvyklý retailový fond.
O svých projektech přemýšlíte velmi komplexně – jaké jsou vaše dlouhodobé plány? Přidáte třeba i další podobný fond, o kterém jsme teď hovořili?
Především velmi pečlivě sledujeme celosvětové trendy v realitním byznysu a přenášíme je do Prahy, to budeme dělat i do budoucna. A další fond bychom chtěli založit zřejmě už v příštím roce. V něm se chceme zaměřit na přidanou hodnotu nemovitostí – půjde například o transformaci starých kanceláří nebo hotelů či jiných starších nemovitostí na bydlení.
Deficit bytů je v Praze totiž tak velký, že se poptávka a nabídka nemohou potkat dříve než v roce 2050. Podle našich propočtů činí současný deficit 122 tisíc bytových jednotek, ale letos bude zkolaudováno jen asi 4000 bytů – to je katastrofální nepoměr. A nový stavební zákon podle mne pomůže až tak po třech letech.
Ještě otázka na závěr, jaký je váš projekt snů – máte ho ve svém portfoliu, nebo ho teprve postavíte? A máte i osobní stavbu snů?
Moje stavba snů? Rád bych zopakoval to, co se mi tady povedlo zrealizovat, v Bělehradě. A co se týká osobní stavby, měl by to být nějaký resort v Černé Hoře s výjimečnou architekturou. Jsem totiž původem Černohorec.
Kdyby si totiž každý developer řekl, že chce nějaký takový projekt, který bude i jeho pomníkem, měli bychom v Praze mnohem zajímavější, barevnější, atraktivnější a provokativnější architekturu.
Milorad Miško Mišković, Managing Partner developerské společnosti Karlin Port Real Estate
Ve třiadvaceti letech, po studiích na srbské pobočce Institut Franco-Americain de Management, přicestoval bělehradský rodák do Prahy, aby zde na Anglo-American University studia dokončil. Po absolutoriu v roce 1994 měl v plánu v Praze ještě rok pobýt, aby získal pracovní zkušenosti. Jeden rok se však protáhl až do současnosti. Hned při práci v prvním zaměstnání v německé poradenské firmě Müller International jej totiž oslovily nemovitosti, kterým zůstal věrný po celý svůj pracovní život.
Čtyři roky pracoval pro přední světovou poradenskou společnost Jones Long La Salle. Od roku 2000 do roku 2012 byl nejprve obchodním ředitelem a poté partnerem ve společnosti Karlín Group, jejíž jméno je spojeno zejména s proměnou pražského Karlína. V roce 2012 založil společnost Karlin Port Real Estate.
***
Karlin Port Real Estate
Vody českého a středoevropského realitního trhu čeří už od svého založení v roce 2013. Jeho zakladatelé v tomto segmentu získávají zkušenosti už 27 let. Karlin Port Real Estate je jedním z nejdůležitějších pražských developerů a investorů v oblasti nemovitostí. Zabývá se projekty od hotelnictví přes maloobchodní, rezidenční až po komerční prostory. Kromě České republiky působí také v Německu, Rakousku a Srbsku.