USA jsou tradičně hlavním indikátorem pro sektor nemovitostí, nicméně nejnovější údaje naznačují, že je to evropský komerční realitní trh, který je nyní v cyklu dál. Po nebývale rychlém přecenění a při stále vysoké poptávce by se tento region mohl začít zotavovat ve druhé polovině roku.
Jak říká jedno přísloví: „Amerika kýchne a svět se nachladí.“ V oblasti nemovitostí však platí, že ačkoli problémy na americkém trhu mohou nakazit světová očekávání pro tento sektor, regiony, jako je Evropa, nyní vypadají mnohem zdravěji.
Míra neobsazenosti nemovitostí v celosvětovém měřítku (přesahující 15 %) je totiž téměř výhradně způsobena špatnými výsledky na americkém trhu, kde tato hodnota zůstává na úrovni 20,2 %, což je nejvýš za poslední roky. Naproti tomu evropská míra neobsazenosti je mnohem stabilnější a dosahuje 7,6 %.
Graf 1: Míra neobsazenosti kancelářských prostor na trhu
Zdroj: JLL, Fidelity International, červenec 2023
Čistá míra absorpce – měří plochu s novými pronájmy v porovnání s počtem budov, které jsou k dispozici nájemcům – je v Evropě za posledních sedm čtvrtletí rovněž kladná. Na začátku roku byla dokonce nejvyšší za více než deset let.
Graf 2: Čistá míra absorpce na evropském kancelářském trhu
Zdroj: JLL, Fidelity International, červenec 2023
Nájemní pobídky – výhody, které pronajímatelé nabízejí potenciálním nájemcům – sice ještě neklesly na úroveň před pandemií (v současnosti 10,3 % hodnoty nájmu oproti 7 % v roce 2019), ale jde o další ukazatel, který se ubírá správným směrem. „V celé Evropě je málo důkazů o neplacení nájemného, ačkoli existují známky toho, že měnící se regulace v regionu stále více rozděluje trh, což podporuje poptávku po udržitelnějších budovách,“ vysvětluje Aymeric de Sérésin, portfolio manažer Fidelity International.
Graf 3: Čistá absorpce na severoamerickém kancelářském trhu
Zdroj: JLL, Fidelity International, červenec 2023
Hořká, ale potřebná pilulka
Jediným ukazatelem, kde evropský trh komerčních nemovitostí zaostává za svým americkým protějškem, jsou valuace. Za 12 měsíců do konce března 2023 klesla hodnota nemovitostí v kontinentální Evropě o 13 %, zatímco ve Velké Británii o 22 %. Naproti tomu ocenění v USA meziročně pokleslo pouze o 2,4 %.
Místo toho, aby tato čísla naznačovala stabilitu základů amerického nemovitostního sektoru, ukazují spíše, jak se tento trh musí vyrovnat s realitou makroekonomického prostředí. Jinými slovy, v americkém realitním sektoru, kde navzdory rostoucím sazbám a slabším fundamentům nedošlo k žádným výrazným odpisům kapitálu, je víc problémů.
V Evropě přistoupili tvůrci cen k mechanické úpravě, aby zvýšili hlavní výnosy a diskontní sazby, což vedlo k rychlému přecenění trhu. Stejně tak se evropský trh již vypořádal s novou realitou hybridní práce a předstihl USA ve snižování počtu pracovních stolů na pracovníka. Například v Bruselu je na 100 zaměstnanců k dispozici v průměru jen 60 pracovních stolů, v Paříži 70 a v Amsterdamu, Londýně a Madridu 80. Ve Spojených státech, kde jsou stálá pracovní místa pro zaměstnance stále běžná, je tento poměr spíše jedna ku jedné.
Sazby jsou stále hrozbou
Domníváme se, že se valuace v Evropě stabilizují. Prodeje se sjednávají v souladu s účetní hodnotou nebo blízko ní, což zvyšuje důvěru a zlepšuje transparentnost a efektivitu trhu. Likvidita ze zámoří – tradičně větší zdroj financování evropských obchodů než v USA – podporuje investované objemy a informace o cenách.
Graf 4: Podíl realitních transakcí, u nichž kapitál pochází z jiného kontinentu
Zdroj: Capital Analytics; Fidelity International, červenec 2023
Evropa sice v současné době těží z nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou po komerčních aktivech, to však nezaručuje, že je tento region imunní vůči tomu, co může přijít. Pokud dojde k hluboké recesi a úrokové sazby budou dále růst, mohou se objevit trhliny na investičním i nájemním trhu. Díky svému náskoku na cestě k oživení a odolnosti vůči bouřím je Evropa v silnější pozici než USA. A její náskok by měl podpořit celkovou důvěru v region.