Lukáš Zscherp, společník advokátní kanceláře PRIME LEGAL, se kromě advokacie také zajímá jako investor o nemovitostní projekty. Zeptali jsme se ho proto na aktuální stav nemovitostního trhu, ekonomiky – a také zda se stále vyplatí investovat do nemovitostí. Říká, že přes všechny aktuální nejistoty stále zastává názor, že investice do nemovitostí jsou pro konzervativního investora výhodné. Potvrdil také, že nadále platí, co zaznívá z podnikatelského prostředí už po léta, ne-li desetiletí. Největší neznámou jsou zásahy státu a jejich nepředvídatelnost.
Text: Redakce
Foto: Archiv PRIME LEGAL advokátní kancelář
S jakými požadavky se na vás jako na poradce klienti v tomto roce nejčastěji obracejí?
Převážnou část investorů, mezi které dnes počítám i každého kupce bytu předem určeného k dlouhodobému pronájmu, stále zajímají především ceny. Jejich vývoj, rizika na trhu, přístup bank a nebankovních poskytovatelů financí k menším a středním projektům. Otázky na cenu jsou letos naléhavější, pochopitelně v důsledku inflace, avizovaného utlumení ekonomiky a vyšším úrokovým sazbám. Přesto však stále zastávám názor, že investice do nemovitostí jsou pro konzervativního investora stále výhodné.
Zaznívá řada hlasů, že trh s nemovitostmi se propadne. Jaký je váš pohled?
Nesmíme zapomínat, že odborná kritéria jsou něco zcela jiného než chování běžných lidí v tržním prostředí. Predikce autorit, jako jsou například Česká národní banka, Svaz podnikatelů ve stavebnictví, Hospodářská komora, mohou způsobit vždy jak aktivitu na trhu, tak jeho zpomalení. S nadsázkou připodobněno, pokud obchodník vyhlásí, že zbývá posledních pár kusů zboží, část zákazníků čekání před prodejnou vzdá a část se naopak začne agresivně dobývat dovnitř.
Pro propad trhu nevidím aktuálně, to zdůrazňuji, v běžné ekonomice důvody. Růst příjmů, ať už skutečný, či avizovaný, motivuje lidi k investování do nemovitostí. Proč je nemovitost stále „sexy“ investičním produktem? Nedá se v zásadě fyzicky ukrást, pro staromódnější povahy je to tedy v pravém slova smyslu hmatatelné aktivum. Ve srovnání s nedávnými aférami s firemními dluhopisy či pochybnými kryptoměnami žádný podobný krach investorovi nehrozí.
Ceny stavebních pozemků naopak rostou. Plocha využitelná k zástavbě je logicky omezená a stále se v důsledku výstavby zmenšuje, což opět podporuje nastíněný názor konzervativních investorů na výhodnost investice do nemovitostí. Ceny novostaveb neklesají, ačkoli faktory související s výstavbou, jako cena peněz či dostupnost stavebních materiálů, by pokles cen spíše indikovaly.
Žádné změny na stávajícím nemovitostním trhu nebo nové trendy jste tedy nezaznamenal?
Pochopitelně ano, v současném světě neexistuje nevyvíjející se odvětví. Samostatnou kapitolou jsou zahraniční investice. Řada Čechů si již vyzkoušela dlouhodobý pronájem či koupi nemovitostí ve Španělsku, Portugalsku, později i v Chorvatsku. Drobným investorům důrazně doporučuji nepouštět se do takových investic bez zkušeného partnera s detailní znalostí dané země, nejen jejích právních předpisů, ale i zvyklostí. Ze své praxe znám řadu drobných nedorozumění z odlišností přístupu k vlastnictví či nájmům v zahraničí. Některé přerostly v sousedské či dokonce soudní spory. Zbytečně, z neznalosti.
Pokud bych měl něco označit za zesilující trend, pak je to vliv lokality na cenu nemovitosti. Zatímco v minulosti se cena srovnatelných nemovitostí v různých lokalitách lišila jen o pár procent, dnes tomu je jinak a cenová diference se může pohybovat i v desítkách procent. Proto doporučujeme udělat si před investicí podrobnější analýzu trhu a cen (pořizovacích i cen nájmů) v dané lokalitě a při výběru investiční nemovitosti tyto aspekty zohlednit více než kdy dříve.
Vývoj ekonomiky je však ovlivněn bezpočtem faktorů a je extrémně obtížné odhadnout, který z nich je podstatný a který okrajový. Souhlasíte?
Nepochybně platí, co zaznívá z podnikatelského prostředí už po léta, ne-li desetiletí. Největší neznámou jsou zásahy státu a jejich nepředvídatelnost. Pro naše téma se jedná o růst a strukturu daňové zátěže, zejména daně z nemovitostí a případné daně z převodu či nabytí nemovitostí. Její znovuzavedení sice aktuálně nehrozí, ale případně by znamenalo zátěž v rozsahu 3 až 5 % kupní ceny, což je už podstatná položka pro rozhodování řady investorů.
Čtenáři možná očekávají, že zmíním nový stavební zákon a velkou novelu zákona o veřejných zakázkách, případně další změny právních předpisů. Pro výstavbové projekty půjde o změny jistě podstatné, ale jejich promítnutí do praxe developerů a cen lze očekávat až s delším odstupem. Naopak změny úrokových sazeb u hypoték mohou trhem zahýbat takřka ze dne na den.
Co byste doporučil zájemcům o investici do nemovitostí? Hledat uplatnění pro své peníze nyní, nebo vyčkat?
To je samozřejmě obtížné doporučení. Já jsem přesvědčen o tom, že kdo hledá aktivně investiční příležitosti, najde je v každé době, tedy i nyní. Jen je třeba při umístění investice zvážit více faktorů než tomu bylo v minulosti.
Vše je nutné pečlivě připravit a následně například specifika dané nemovitosti zohlednit ve smluvní dokumentaci. Věřili byste, že stále více než 20 % soukromých investorů spoléhá na smluvní vzory stažené zdarma z internetu?!
***
Mgr. Lukáš Zscherp, společník advokátní kanceláře PRIME LEGAL
Společně s Tomášem Hodysem vede 13. rokem advokátní kancelář PRIME LEGAL, která je významnou regionální poradenskou firmou v Plzeňském kraji. Kromě advokacie se zajímá jako investor o nemovitostní projekty. Ve volném čase hraje již déle než 20 let golf.