Virtuální prohlídky pohledem právníka
Co si budeme nalhávat – oči nakupují a na vzhledu dost často záleží. Marketing o tom ví své. Můžeme být jakkoli rozumní, porovnávat technické parametry, výkonnostní statistiky nebo ekonomické podmínky, nezřídka je ale tím rozhodujícím faktorem, podle kterého se při nakupování rozhodujeme, náš vnitřní pocit, že se nám daná věc zkrátka líbí. Do značné míry to platí pro většinu zboží na trhu a dokonce i pro takové investice, jako je pořízení nebo nájem nemovitosti.
Text: Dominika Veselá, partnerka advokátní kanceláře Eversheds Sutherland
Foto: Archiv Eversheds Sutherland, Shutterstock
Asi všichni jsme viděli nějaký americký film, kde realitní makléř čistí, vylepšuje a „navoňuje“ dům před tím, než dorazí zvědaví zájemci. Účinné? Nejspíš ano. Zastaralé? Rozhodně. Naštěstí virtuální realita přestala být výsadou technologických nadšenců a i když o tom možná nevíme, v nějaké formě se s ní setkáváme na každém kroku. Služby typu street view tu jsou s námi již téměř dvě desetiletí a interaktivní modely nejrůznějších produktů na e-shopech bereme jako samozřejmost.
Ani na nemovitostním trhu nejsou virtuální prohlídky ničím neobvyklým. V posledních pěti letech se jejich použití stalo součástí běžné praxe, a to nejen v případě nových bytových projektů, ale i na trhu se staršími nemovitosti.
Technologie virtuálních prohlídek natolik pokročila, že nasnímání nemovitosti a převedení do formy, která bude prezentována zájemcům o její koupi či pronájem, již není technicky nijak komplikovaná záležitost. Avšak stejně jako rozvoj každé nové technologie, i virtuální prohlídky s sebou přinášejí mimo očividné výhody i řadu potíží – a samozřejmě i těch právních.
Když dva dělají totéž…
Na trhu existuje celá řada společností a softwarů, které se na tvorbu virtuálních prohlídek specializují. Může se jednat o jednoduchá řešení, která umožňují „pouze“ kompilování fotografií do prostoru, ale i o velmi sofistikované systémy poskytující komplexní zmapování prostoru s řadou doplňkových funkcí. Obdobně široká je paleta způsobů, jak jsou virtuální prohlídky realizovány. Někdy jde o webový plugin, ale v nabídce najdeme i prezentace pomocí virtuálních brýlí či jiné formy. Zkrátka existuje nepřeberné množství produktů pro různé potřeby zákazníků.
Právě rozmanitost nabídky a různé představy zájemců o zpracování virtuálních prohlídek o tom, jak má virtuální prohlídka vypadat, jsou v praxi často prvním kamenem úrazu. Ať už se bavíme o vytvoření prohlídky realitní kanceláří nebo specializovanými společnostmi, vždy je potřeba předem si vyjasnit, jaká jsou očekávání zadavatele ohledně podoby výstupu, ale také jaké jsou jeho možnosti.
Nejde totiž jen o finální produkt – tedy jak bude virtuální prohlídka vypadat a jakou formou bude zájemcům prezentována, ale i o služby, které dodavatel poskytuje (zejména implementace prohlídek do webu zadavatele nebo případný troubleshootingu). Klíčové je také zajištění kompatibility hardwaru a softwaru zadavatele s technologií virtuálních prohlídek. Při spolupráci s profesionální firmou je na tyto záležitosti zpravidla již na začátku pamatováno. Podcenění může ovšem z naší zkušenosti znamenat značné prodražení celého projektu.
A jelikož peníze jsou až na prvním místě, je nezbytné mít jasno také v tom, co vše dodavatel virtuálních prohlídek v ceně nabízí. Jedná se o cenu pouze za nasnímání objektu, nebo zahrnuje též implementaci do prostředí zadavatele a ideálně i servis, pokud by nastal jakýkoli technologický problém? Jsou v ceně obsažené také platby za všechny nezbytné licence? A po jakou dobu bude možné virtuální prohlídky za danou cenu využívat? Tyto otázky a především odpovědi na ně by měly zaznít nejlépe již v úvodní fázi jednání s každým dodavatelem.
Nedívej se!
I když si při virtuální prohlídce přejeme maximum záběrů, co největší detail a rozlišení, ne vše se smí ukazovat a ne vše chceme ukazovat. Zcela obecně platí, že nasnímání nemovitosti a virtuální prohlídka nesmí nedovoleným způsobem zasahovat do práv třetích osob. Pod touto všeobjímající a velmi málo říkající větou se skrývá několik klíčových omezení, která je třeba při pořizování virtuálních prohlídek nezbytné respektovat.
Předně to je ochrana osobních údajů, ochrana soukromí, ale také ochrana obchodního tajemství. Znáte to ze street view – rozmazané tváře, značky automobilů. Pokud tedy v rámci virtuální prohlídky prezentujete okolí nemovitosti, je třeba vyvarovat se zejména snímání osob, ale i sousedních nemovitostí nevhodným způsobem. V případě prohlídek nemovitostí, které jsou stále užívané, je třeba dát si pozor i na některé zdánlivé maličkosti, jako jsou například loga klientů na šanonech nebo jmenovky zaměstnanců na dveřích, pokud by byly v rámci prohlídky rozeznatelné.
Z bezpečnostního hlediska pak může být rizikové, pokud jsou ve virtuální prohlídce viditelné zabezpečovací prvky dané nemovitosti. Asi nikdo nechceme dávat zlodějům návod na to, jaké je v nemovitosti zabezpečení a jak nejsnáze se do nemovitosti dostat. Zcela samostatnou kapitolou jsou pak autorská práva.
Ačkoli by soulad virtuální prohlídky se zákonnými i smluvními požadavky měl zajistit zejména dodavatel virtuální prohlídky jakožto profesionál, odpovědnost za jejich porušení je primárně na zadavateli.
Co oči nevidí…
Smyslem virtuálních prohlídek je zprostředkovat uživateli co nejrealističtější představu o dané nemovitosti, ať už jde o zájemce o její prodej, nájem nebo jiné využití. Současně ale není vyloučeno, že dojde k určitému „vylepšení“ reality – technologie to umožní, tak proč toho nevyužít?
Pro virtuální prohlídky však platí stejná pravidla jako pro ostatní typy inzerce. V první řadě by inzerce neměla být úmyslně klamavá. Zakrýváním vad formou retušování a technikami tomu podobnými se pak prodávající vystavuje nebezpečí, že zájemce uvede v omyl. To platí i v případě, že je prohlídka neaktuální (v nemovitosti třeba došlo k nějakým úpravám) nebo zcela neúmyslně zkreslená třeba z technických důvodů.
Ale i když je vše tak, jak má, ani ta nejpřesnější virtuální prohlídka neposkytne zcela věrný obraz stavu nemovitosti a nezbaví strany odpovědnosti. Konečně – není to realita, je to pouze virtuální realita, která zpravidla neodhalí veškeré vady, které by byly při osobní prohlídce ihned zjevné. Z virtuální prohlídky nikdy nerozpoznáme vlhkost objektu, zápach od sousedů nebo hluk z okolí, což jsou záležitosti, které mohou velmi nemile překvapit. Z naší zkušenosti je proto stále vhodné při jakékoli investici do nemovitosti (koupi i nájmu) nemovitosti navštívit a prověřit vše na místě. Zajištění prohlídky ze strany technického odborníka, stejně jako právní prověrka by měly být také samozřejmostí.
To vše ale nemění nic na tom, že virtuální prohlídky jsou nástrojem, díky kterému si může zájemce o koupi či nájem udělat o nemovitosti velmi dobrou představu, což v rámci procesu nabízení i vyhledávání vhodných nemovitostí šetří čas i peníze.
A to je vše?
Vše to rozhodně není. I když jsme se věnovali především využití virtuálních prohlídek na realitním trhu – tedy jako marketingového nástroje, v poslední době se tato technologie začíná masivně prosazovat i v jiných oblastech, z nichž velmi populární jsou virtuální prohlídky muzeí či památek.
Tento způsob využití virtuálních prohlídek, ať už jde o využití komerční (zpoplatněné), nebo veřejně přístupné, pak má určitá specifika související mimo jiné s ochranou autorských práv. Toto téma si ale necháme na jinou příležitost.
Virtuální prohlídky jsou na současném trhu s nemovitostmi klíčovým marketingovým nástrojem. Kvůli své komplexnosti s sebou však přinášejí řadu technických, obchodních i právních rizik, na která je potřeba pamatovat.
Dominika Veselá, partnerka pražské advokátní kanceláře Eversheds Sutherland
Vede vede nemovitostní tým a kromě práva nemovitostí se dále specializuje na M&A a právo obchodních společností. Má rozsáhlé zkušenosti v oblasti firemních nemovitostí, developmentu, plánování, stavebnictví a inženýringu. Pro klienty zajišťuje mimo jiné právní služby při průběžné správě majetku, při vyjednávání komerčních pronájmů kanceláří, maloobchodních jednotek i logistických center, a to jak na straně pronajímatele, tak nájemce. Poskytuje právní poradenství a podporu také neziskovým organizacím.