Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers, patří mezi nejzkušenější profesionály na českém trhu kancelářských nemovitostí. V Colliers, kde pracuje více než deset let, je zodpovědná za oblast služeb pro kancelářské nájemce včetně poradenství pro pracovní prostředí. Svým klientům pomáhá se změnou pracovního prostředí nebo pro ně hledá nová kancelářská řešení na míru. Povídali jsme si s ní o trendech na českém trhu kancelářských nemovitostí.
Text: Redakce
Foto: Colliers
Vizualizace: Passerinvest
Máte více než 20 let zkušeností na českém trhu kancelářských nemovitostí. Jak se za tu dobu změnil tento trh?
Změnil se velmi výrazně, v prvé řadě vyrostl a dospěl. Díky tomu dnes u nás můžeme nájemcům nabídnout kvalitativně, funkčně i architektonicky velice nadstandardní kancelářské budovy. Vlastně si to ani neuvědomujeme, ale je pravda, že máme na českém a středoevropském trhu často mnohem kvalitnější objekty, než jaké jsou běžné v západním světě.
Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers
Do jaké míry kancelářský trh zasáhl covid? Vrátili se již lidé do kanceláří, anebo zůstali částečně na home office?
Covid především urychlil digitalizaci a změny v oblasti způsobů práce a spolupráce, s čímž přímo souvisí i využití kanceláří a změna jejich funkce a designu. Spíš než místem každodenního výkonu práce jsou dnes firemní kanceláře prostorem pro setkávání týmů, nositelem brandu a firemní kultury, prostředkem k vytváření komunit. Navíc lidem poskytují kvalitní technologické a ergonomické zázemí, které si při práci z domova ve valné většině případů nedokážou zajistit.
Trend pocovidového návratu do kanceláří je postupný, ale obsazenost kanceláří se pomalu zvedá nebo stabilizuje. Podle našich posledních průzkumů se pohybuje v průměru zhruba na úrovni 35 %.
Jak se to projevilo na uspořádání kanceláří?
Pracovní prostředí je dnes hybridní, přizpůsobené používání technologií a práci na dálku. Open plan kanceláře stále zůstávají nejvíce využívaným modelem uspořádání pracovního prostředí, ale velikost otevřených zón se zmenšuje, což přináší jejich zklidnění. Uplatnění tzv. Activity Based Workingu pak vyžaduje rozmístění podpůrných prvků v podobě malých zasedaček, telefonních boxů a polootevřených sezení v blízkosti pracovních zón, aby je zaměstnanci měli „po ruce“, a zkrátila se tak vzdálenost a bariéry mezi přechodem od pracovního stolu do těchto míst.
Důležitější než kdy dříve jsou pak nyní i plochy kuchyní a společných kaváren, které poskytují komfortní prostředí pro krátký relax či neformální setkání zaměstnanců a nabízí místo i pro delší pobyt. To souvisí také s podstatně vyšším podílem stravování v kancelářích z donesených „krabiček“.
Zavádění hybridní práce a s tím spojeného sdílení pracovních míst má vliv také na využitou plochu kanceláří. V průměru dnes firmy počítají s plochou 6 až 7 m2 na jednoho zaměstnance, což ale představuje 13 až 14 m2 na jedno pracovní místo, tedy jeden pracovní stůl a židli, což je více než při původním uspořádání kanceláře. Jde tedy o rozvolnění pracovních míst, což přináší podstatné zvýšení komfortu zaměstnanců. Ti mají navíc k dispozici větší počet alternativních prostor, které vytváří různorodost pracovního prostředí.
Patří k aktuálním trendům i flexi kanceláře? Mění nějakým způsobem kancelářský trh?
Flexi kanceláře jsou dnes už nedílnou součástí trhu kanceláří v Praze a jejich podíl se postupně zvyšuje. Při vysokých nákladech na stavební úpravy firmy často zvažují, zda by pro ně tato služba nebyla výhodnější. Našim klientům tak běžně děláme srovnání nabídek ve standardním pronájmu a ve flexi kancelářích, a to i na dlouhodobé využití.
V ostatních městech nám tato nabídka stále chybí. V Brně a Ostravě sice fungují i větší flexi operátoři, ale jsou to jen jednotlivá centra. V dalších krajských městech jsou pak většinou jen malé co-workingy, které nemají větší kapacitu a nenabízejí takový standard, jaký je běžný v Praze. Přitom poptávka v krajských městech roste, byť jde jen o menší plochy.
Oceněný interiérový design kanceláří Mercedes-Benz Česká republika v Praze 5
A co dopady problematiky ESG? Jak se v důsledku nových požadavků mění kanceláře i celé budovy?
ESG je bezpochyby velkým tématem, moderní kanceláře totiž představují pro řadu firem důležitý faktor při naplňování jejich ESG strategií. Český realitní trh zatím ale není na nové potřeby firem plně připraven a kvůli zdlouhavým procesům schvalování nové výstavby ani nelze očekávat rychlou nápravu. Nadnárodní společnosti přitom již nyní aktivně poptávají administrativní prostory, které by byly v souladu s moderními požadavky na použité materiály, využití obnovitelné energie, uhlíkovou stopu, nakládání s odpady, zdravé pracovní prostředí či hospodárné nakládání s vodou a podobně.
V souvislosti s aplikací nových ESG standardů se ovšem budou muset nájemci připravit na vyšší náklady, protože budovy splňující tyto požadavky budou podstatně dražší. Odhadujeme, že budovy splňující nejpřísnější kritéria udržitelnosti budou pronajímány až o 50 % dráž než budovy s dnes již běžnou zelenou certifikací. Firmy pak díky takto zvýšeným nákladům budou intenzivněji sledovat využití prostor a podle toho upravovat plochu, kterou budou pro svůj provoz potřebovat.
Colliers dělá i průzkumy trhu – jak jsou na tom ceny či neobsazenost kanceláří?
Například v Praze máme neobsazenost pod 8 % a v Brně se pohybuje kolem 13 %. Developerská aktivita je v celé střední Evropě zpomalená, což souvisí s náklady na financování projektů a cenou stavebních prací. Nájemné je pak ovlivněno inflací. Naštěstí většina pronájmů v kancelářích kopíruje inflaci ne podle Česka, ale podle Evropské unie, kde jde pouze o 10 %. Přesto se jedná o nárůst, který jsme u nás do letošního roku neměli.
Moderní administrativní budova Roztyly Plaza v Praze
Máte i nějaké prognózy vývoje trhu? Jak se budou vyvíjet jednotlivé parametry?
Predikovat budoucí vývoj na trhu je dnes velmi těžké. Vidíme, že například v Praze se za posledních devět měsíců nezačala stavět žádná velká administrativní budova. To znamená, že již v roce 2024 očekáváme pokles nabídky kanceláří na trhu.
Na druhou stranu ale vidíme, že velké firmy kvůli růstu nákladů za nájmy i služby postupně své kanceláře optimalizují, nevyužité prostory podpronajímají, nebo při obnově nájemní smlouvy část ploch opouštějí. U středně velkých a malých firem však zmenšování plochy často není možné kvůli uspořádání prostoru v budově. A tak se bude nabízet spíš stěhování do alternativních prostor nebo přesun do flexi kanceláří.
O jaké typy služeb mají vaši zákazníci největší zájem?
Firmy, s nimiž spolupracujeme, potřebují řešení na klíč – vhodné kanceláře, které podpoří jejich pracovní prostředí v dobré lokalitě, aby zaměstnanci měli motivaci přijít do práce. Kromě vyhledání vhodného prostoru a vyjednání podmínek stále častěji řešíme i design kanceláří. Naše oddělení Design & Build je tak v současnosti nejrychleji rostoucí část firmy. Doplňuje je i náš projektový management při stavbě, který sleduje náklady, tendruje dodavatele a hlídá dodržení harmonogramu.
Tato komplexní řešení navíc doplňujeme ještě o službu change managementu při změně pracovního prostředí. Správná komunikace změny dovnitř firmy, aby zaměstnanci rozuměli důvodům a byli vhodně do procesu zapojeni, je základem pro úspěšnou realizaci nových nebo upgradovaných kanceláří a nového pracovního prostředí.
Svěží interiérový design kanceláří pro společnost SII Czech Republic na pražské Brumlovce
A kdo patří v současné době k vašim největším zákazníkům?
Spolupracujeme s firmami v různých oborech. Naším dlouhodobým klientem je například UniCredit Bank, kde jsme pomáhali se zavedením jejich koncepce Smart Office a optimalizací kanceláří v pražské centrále.
Velký byl a stále je projekt pro Hyundai v Nošovicích, kde jsme nové pracovní prostředí propsali do všech kanceláří v rámci areálu firmy a v současnosti probíhá rekonstrukce jednotlivých částí včetně úplného redesignu vstupního lobby hlavní budovy. V automobilovém průmyslu však máme mnoho dalších klientů včetně Škody Auto nebo BMW, kterým pomáháme se změnou pracovního prostředí, nebo pro ně hledáme nová kancelářská řešení na míru.
Stejně tak spolupracujeme s velkými mezinárodními korporacemi v oblasti podnikových služeb a IT, jako je například Microsoft. Pomáháme firmám, které mají 30, ale i více než 2000 zaměstnanců.
Mnoho klientů se k nám opakovaně vrací, což je potvrzením, že děláme svou práci dobře.
Co vás na vaší práci baví nejvíce – a jak nejraději odpočíváte po náročné práci?
Změna, kterou přinášíme našim klientům, znamená vždy zlepšení pracovního prostředí. Největší odměnou je slyšet pozitivní zpětnou vazbu od zaměstnanců firmy, pro kterou jsme pracovali. Naše práce je kreativní všemi možnými způsoby a baví mně na ní právě ta variabilita, kdy ani jeden projekt není stejný.
A odpočinek je pak s rodinou doma na zahradě nebo na cestách. Změna prostředí je pro mě často inspirací pro další projekty.
***
Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers
Patří mezi nejzkušenější profesionály na českém trhu kancelářských nemovitostí. V Colliers, kde pracuje od roku 2012, je zodpovědná za oblast služeb pro kancelářské nájemce včetně poradenství pro pracovní prostředí. Podílela se na projektech pro klienty jako Škoda Auto, SAP, Deloitte, UniCredit Bank, Microsoft, BMW, Fortinet, ČSOB a mnoho dalších.