Jak vypadá aktuálně pražský trh komerčních nemovitostí v Praze a v dalších českých městech nebo jak je na tom ve srovnání s tím zahraničním? Vyplatí se dnes vůbec refity kanceláří? A jaké standardy firmy pro své kanceláře poptávají?
Text: Jana Chuchvalcová
Foto: Archiv Colliers
Nejen o těchto tématech jsme si povídali s Tewfikem Sabongui, ředitelem společnosti Colliers pro Českou republiku a Slovensko. Říká, že v konverzích starých budov vidí velké příležitosti, protože výstavba v Praze je aktuálně relativně nízká, proto rekonstrukce představují zajímavou alternativu.
Jak vypadá aktuálně pražský trh komerčních nemovitostí v Praze a v dalších českých městech?
Pražský trh začal po několika kvartálech stagnace, kdy nebyla zahájena žádná nová kancelářská stavba a nebylo tedy snadné uspokojit poptávku firem, opět mírně ožívat, což je dobrá zpráva. Díky tomu mírně povyrostla i neobsazenost, a to asi na 8 %, ovšem roli sehrálo i dokončení několika neobsazených budov a zmenšování velkých nájemců. Pro volný trh se však staví málo a ceny rostou. Navzdory tomu očekáváme v roce 2024 velmi silnou poptávku, i když převažovat budou zejména velké renegociace.
Co se týká dalších velkých měst v ČR, tak velký potenciál z hlediska nové výstavby má Brno, nicméně realizace konkrétních projektů bude záviset na poptávce firem v příštích několika letech. V posledních 12 měsících jsme tam viděli několik velkých expanzí a konsolidací (Notino, PKV a další) a bude záležet na aktuální chuti nájemců ke stěhování do nových budov. V Ostravě byla dokončena Organica a je zcela obsazená. Nejvíc ale Ostrava láká industriální projekty.
A jak je na tom český trh ve srovnání s tím zahraničním? Kopírujeme zahraniční trendy, nebo si jdeme svou cestou?
Na českém trhu jsou patrné podobné trendy jako v okolních státech. V prvé řadě je to slabší a drahá výstavba, zmenšování a renegociace nájemců, případně zefektivňování provozu, tedy stěhování ze starých velkých prostor do moderních a menších.
Obecně bych ale řekl, že standardy, které jsou dnes běžné, se v České republice začínaly prosazovat už od roku 2004, kdy jsme se stali členy Evropské unie. A některé české parametry týkající se chodu kanceláří, stavební inženýrské parametry, byly u nás mnohem dál než v některých západních zemích. Ano, učili jsme se od západních trhů nové koncepty, jako jsou třeba byznys parky, ale myslím si, že trendově jsme vždy drželi linii a v mnoha oblastech jsme byli i napřed.
Staví se dnes nové projekty, nebo se spíše rekonstruují? Můžete uvést nějaké příklady nových či rekonstruovaných projektů, které letos přibyly? Jaké další jsou v plánu?
Výstavba v Praze je aktuálně relativně nízká, proto rekonstrukce představují zajímavou alternativu. Navíc v centru města jde v podstatě o jedinou možnou cestu, jak dodat na trh moderní budovu. Pro rekonstrukce hovoří i dnešní zaměření firem na udržitelnost a potřebu plnit své cíle v oblasti ESG.
Bezmála třetina kancelářského trhu v Praze dnes totiž dosahuje stáří dvaceti a více let, což znamená, že své nájemce v tomto ohledu podpořit nedokážou. Určitou brzdu ovšem představuje nízká neobsazenost na pražském kancelářském trhu nabízející jen málo alternativních prostor. Několik rekonstrukcí již ale je vidět, například od ČMN, Generali nebo Crestylu.
Já osobně v konverzích starých budov vidím velké příležitosti. V přeměně starého na nové, moderní, zajímavé, hezké, ale současně v zachování ducha toho, co to bylo – ať už šlo o starou fabriku, jakoukoli starou budovu. Podobně jako to vidíme na mnoha místech v Holandsku, Německu či v Anglii. Zvenku průmyslový charakter, červené cihly, uvnitř moderní interiér a nové technologie a materiály. Vnímám, že v celém Česku, nejenom v Praze, už máme několik příkladů, kde je vidět, že to jde.
Starý, hezký historický plášť byl zachován a uvnitř je vše předěláno tak, aby to vyhovovalo dnešním požadavkům. Takže inspirace, chuť i poptávka existuje. Kromě nedostatku alternativních prostor ale velkou brzdou bývají i zdlouhavé povolovací procesy.
Vyplatí se dnes vůbec refity kanceláří?
Pokud je budova v zavedené kancelářské lokalitě, představuje refit možnost, jak ji vrátit na trh a dostat z ní současné tržní nájemné srovnatelné s novostavbami. Dobrým příkladem může být například budova B na pražské Brumlovce, kde refit proběhl zhruba před deseti lety a úroveň nájemného díky němu vzrostl asi o 25 %.
Rekonstrukcí aktuálně prochází objekt na náměstí Republiky 7, z které se stane moderní a kvalitní budova s nájemným kolem 30 eur/m2/měsíc, což může být dokonce až dvojnásobek nájemného účtovaného před rekonstrukcí. Anebo Danube House v Karlíně procházející komplexní rekonstrukcí včetně vnějšího pláště, kde CA Immo cílí na základní nájemné až 25 eur za m2 za měsíc, což je úroveň srovnatelná s centrem města.
A jaké standardy firmy pro své kanceláře poptávají?
Firmy dnes poptávají moderní pracovní prostředí vytvořené na míru a splňující několik základních kritérií. Především musí být vhodné pro hybridní model práce – tedy s kvalitním technologickým vybavením a výborným akustickým řešením. Dále je hodnocena efektivita využití prostor – obsazenost kanceláří v průběhu týdne a tedy i multifunkce některých prostor v kancelářích (phone booth vs. focus room apod.). A pak jde o aspekty související se zmiňovanou udržitelností, zde se jedná především o energetickou optimalizaci a důraz na využití recyklovaných materiálů v budově. To je v poslední době nedílnou součástí rozhodovacího procesu firem při prodlužování nájemních smluv.
Vraťme se ještě k udržitelnosti a požadavkům na ESG. Jak konkrétně ovlivňují komerční nemovitosti?
Obecně lze říct, že ESG ovlivňuje komerční nemovitosti hlavně tím, že je nutné budovu specificky navrhnout a následně důsledně provozovat tak, aby plnila vše na co byla designovaná. To stojí peníze jak při stavbě, tak při provozu. V každém případě pro nové budovy je udržitelnost prakticky „must-have“, zejména pokud má majitel ambice na globální nájemce a budoucí úspěšný exit.
A jaké konkrétně tyto požadavky jsou? Optimalizace spotřeby energií, tedy zelená energie, management spotřeby vody a využití dešťové vody, odpadové hospodářství, přínos komerční nemovitosti lokalitě a komunitě, čili otevření kampusů veřejnosti, propojení vnitřních prostor komerční budovy s vnější lokalitou, zlepšení služeb v lokalitě, a v neposlední řadě propojení komerčních nemovitostí s rezidenční výstavbou s ambicí změnit města duchů v živou komunitu. Příkladem takovýchto aktivit může být třeba Passerinvest, který investoval do nových tenisových kurtů a zázemí v blízkosti Brumlovky, aby mohl plánovat další rozvoj kancelářských budov v lokalitě.
Co investoři do komerčních realit, o co dnes mají zájem?
V posledních letech se investoři zaměřovali hlavně na optimalizaci svých portfolií, případně připravovali projekty do budoucna. Nezřídka pořizovali staré kancelářské budovy za účelem budoucí rekonstrukce na jiný typ provozu, například hotel nebo bydlení.
Naprostá většina investorů pochází z Česka nebo z regionu střední a východní Evropy, tedy CEE. Západní investoři se aktuálně zaměřují na domácí trhy a uvolnili těm lokálním místo.
Letos slavíte třicet let působení v Česku. Jak se vám daří a co očekáváte do příštího roku?
Colliers má silnou pozici navzdory turbulentním a náročným časům, které jsme zažili od invaze na Ukrajinu a všeho, co následovalo. Už dávno nejsme jenom poradenská firma, která klientovi vyhledá kancelář nebo sklad. Věnujeme se ESG poradenství, designu kanceláří, denně sledujeme trendy a potřeby firem a jejich zaměstnanců. Ta komplexnost věcí, umět správné věci propojit a být dokonalý v tom celku, nás dělá silnými. Obecně také platí, že to nejsou ti nejsilnější a ani ti nejrychlejší, kteří přežijí, ale ti, kteří jsou adaptivní a kteří se umí přizpůsobit své době. A to se děje i v našem oboru, v naší firmě.
Co se týká vývoje v příštím roce, tak vidíme, že trh se postupně zotavuje, klienti jsou opatrně optimističtí a některá odvětví podnikání se oživují. Pozorujeme rostoucí zájem o naše služby v oblasti workplace poradenství, design & build, projektového řízení a také v oblasti pronájmu kanceláří a retailu. Příští rok bude podle očekávání přelomový. Očekáváme větší poptávku po službách ESG a integrovanějších službách. A také rostoucí zájem investorů, kteří chtějí dohnat ztráty z posledních dvou let.
***
Tewfik Sabongui, ředitel Colliers pro Českou republiku a Slovensko
Čecho-egypťan Tewfik Sabongui v současné době vede českou pobočku společnosti Colliers. Jde o mezinárodně uznávaného profesionála na oblast komerčních realit. Po absolvování německé školy nastoupil na American Univesity in Cairo, kde vystudoval ekonomii a finance. V roce 1998 se rozhodl usadit v Praze.