Markéty Cvrčkové, partnerky advokátní kanceláře Taylor Wessing Česká republika, jsme se zeptali nejen na to, jak vypadá současný realitní trh v Evropě či jaké lokální rozdíly existují.
Text: Jana Chuchvalcová
Foto: Archiv Taylor Wessing
Řeč byla též o tom, čím je nyní specifická situace v Praze, v Berlíně a ve Vídni, tedy v hlavních městech, v nichž Taylor Wessing působí, nebo že velkým specifikem českého trhu v oblasti investic a transakcí obecně je pak téměř výhradní aktivita lokálních hráčů. Zmiňuje také, že nový stavební zákon přinesl do stavebnictví nové pojmy a postupy, takže vzrostla potřeba klientů po poradenství právě v této oblasti.
Vypadá současný realitní trh v celé Evropě podobně? Nebo jsou znát lokální rozdíly?
Společnou charakteristikou celého realitního trhu v Evropě je, řekla bych, pomalé „znovunastartování“. Pro mě byl důkazem čilejší ruch a hlavně optimističtější témata hovorů na nedávném EXPO Real v Mnichově. Pak ovšem to, čím se jednotlivé trhy nastartovávají, už je často v jednotlivých regionech odlišné.
Čím je v současnosti s ohledem na vaši praxi specifická situace v Praze, v Berlíně a ve Vídni, tedy v hlavních městech, v nichž Taylor Wessing působí?
Berlín není úplně hlavním centrem Taylor Wessing v Německu, ale z našich kontaktů s berlínskými kolegy víme, že aktivní jsou například klienti v oblasti Hospitality a velkým tématem je ESG. V oblasti Hospitality vidíme poměrně velký pohyb i v naší praxi v Praze, oproti tomu ESG je stále ještě pro nás téma spíše v oblasti teorie či jednoho z témat (snad blízké) budoucnosti.
Velkým specifikem českého trhu v oblasti investic a transakcí obecně je pak téměř výhradní aktivita lokálních hráčů. Naopak nadále roste orientace místních investorů na zahraniční trhy, zejména na ten polský. Ve Vídni jsou podle z mých zkušeností zahraniční investoři nadále poměrně aktivní; velmi důležitým segmentem trhu je přitom bytová výstavba alogistika.
A pokud jde o právní práci? Mají vaše jednotlivé kanceláře a jejich týmy zaměřené na reality a development podobné poptávky/úkoly, nebo se to opět země od země liší?
Realitní týmy v jednotlivých zemích se věnují v zásadě podobným oblastem, kterými jsou zejména nemovitostní transakce, nájmy a veškeré právní aspekty asset managementu. Věnují se ovšem i regulatorním otázkám, zejména stavebnímu právu, právu životního prostředí a obecně oblasti ESG.
Co se však týká konkrétních poptávek a zadání, liší se tyto trhy poměrně významně, a to s ohledem na řadu aspektů, jako je velikost poboček, struktura klientely či právě i specifika místního trhu. Velmi významným segmentem pro naše německé i anglické kolegy jsou například datová centra, přičemž právě v této oblasti vyvíjíme poměrně významnou aktivitu směřující k rozvíjení tohoto sektoru i v dalších pobočkách Taylor Wessing, jako je Francie, Rakousko nebo také Česká republika. Polští kolegové naproti tomu nadále poskytují poradenství při významných projektech v oblasti logistiky, která nadále zastává významnou pozici, či nájemního bydlení, a naše pobočka v Budapešti pak pomáhala rozjet několik projektů v oblasti studentského bydlení nebo transformace komerčních objektů na bydlení.
Zadání našich klientů v různých pobočkách jsou tak velmi rozmanitá, ale více méně potvrzují obecně pozorované trendy na nemovitostním trhu.
Jak jsou vaše jednotlivé realitní týmy organizovány? Spolupracují spolu?
Zpravidla v každém týmu nezávisle na tom, v jaké zemi je umístěn, se nachází alespoň jeden seniorní advokát, někdy v pozici partnera, advokát a advokátní koncipient. Nedílnou součástí jsou však i studenti právnických fakult na pozici paralegal.
Český tým konkrétně tvoří tři partneři, čtyři advokáti a dva koncipienti (donedávna 3/3/3). Ústřední postavou v rámci Taylor Wessing je za Real Estate ve střední Evropě Erwin Hanslik, který vede pražskou pobočku TaylorWessing, ale právě i celou realitní praxi v CEE. To je pro naši kancelář velká výhoda, neboť jsme s kolegy z ostatních zemí CEE dlouhodobě v pravidelném kontaktu a koordinujeme všechny aktivity, zejména na poli business developmentu. Zároveň nám to dává možnost velice rychle reagovat a koordinovat práci v případě společných projektů, v nichž jsou zapojeny víceré jurisdikce.
Podobnou spolupráci právě intenzivně rozvíjíme i v rámci celé Taylor Wessing.
A jak z těchto jejich synergií mohou těžit klienti?
Díky propojení našich poboček jsme schopni klientům zajišťovat komplexní a jednotnou právní podporu v rámci problematiky a transakcí s mezinárodním či nadnárodním prvkem. To znamená, že pokud klient řeší svou záležitost ve více zemích, jsme schopni mu zajistit komplexní přeshraniční právní podporu na profesionální úrovni z jednoho kontaktního místa a ve stejném formátu, byť samozřejmě v souladu s lokálními předpisy.
A nemusí se nutně jednat o přeshraniční transakci, velké synergie mohou vznikat i v situaci, kdy klient rozvíjí svůj byznys ve vícero zemích nebo vstupuje na nové trhy – znalost fungování daného klienta či specifik jeho byznysu je rychle aplikovatelná a přenositelná právě v rámci spolupráce týmů v jednotlivých pobočkách.
Co v tomto ohledu nyní řeší nejčastěji klienti v České republice?
Právní prostor v České republice v oblasti nemovitostí je v současnosti hodně specifický tím, že řeší zásadní otázky stavebního práva. Jak asi všichni vědí, jde o oblast, která má úplně novou právní úpravu a navíc prochází ne úplně úspěšným procesem digitalizace stavebního řízení. Tyto otázky mají přitom klíčový dopad na strategie a závazky podnikatelů v tomto oboru, zejména developerů, a ovlivňují jejich podnikání na řadu následujících let.
Nový stavební zákon přinesl do stavebnictví nové pojmy a postupy, takže stoupla potřeba klientů po našem poradenství v této oblasti. Řada nových institutů měla za cíl stavební procesy ulehčit a urychlit, takže i naši klienti směřovali své dotazy na možnosti jejich budoucího využití. V současnosti je však nové stavební řízení v důsledku řady okolností v krizi a jeho budoucnost je poměrně nejistá, prakticky tak nadále řešíme spíše otázky staré právní úpravy stavebního řízení.
Oblast ESG se samozřejmě obecně stává nedílnou součástí všech diskusí v našem oboru a má nepochybně významný vliv na budoucnost a moderní správu komerčních nemovitostí. Co se týče naší právní praxe, respektive otázek, které v tomto ohledu řešíme s našimi klienty, jedná se často spíše o otázky nikoliv přímo související s ESG, ale spíše o záležitosti, které jsou důsledkem jejich aplikace. Vidíme tak stále více projektů směřujících k refurbishmentu starších objektů či úplné změny jejich využití, projekty související s využitím obnovitelných zdrojů a podobně.
Jelikož jedním z našich hlavních oborů je poradenství v oblasti správy a pronájmu nemovitostí, vidíme i zde určité změny v tom, jaké problémy naši klienti řeší. Jednak s rostoucím trendem nájemního bydlení se do popředí dostávají otázky nájmu bytů a spotřebitelských vztahů. Na druhé straně i u komerčních nemovitostí, například kancelářských, vídáme úplně nové typy nájemců třeba z oblasti školství či well-being – u nich se samozřejmě objevují nové právní aspekty, které je třeba řešit.
Byť Česká republika není úplně hlavním trhem pro datová centra, vidíme u našich klientů mnohem větší poptávku po možnostech v tomto segmentu trhu a souvisejících právních podmínkách. Protože naše anglické i německé pobočky jsou na tomto poli špičkami v oblasti právního poradenství v daných zemích a zastupují nejvýznamnější hráče na tomto trhu, máme samozřejmě i my v Praze velice dobré předpoklady a know-how a právě v této oblasti těžíme z oněch zmíněných synergií.
A jak to vypadá v německy mluvících zemích?
V německy mluvících zemích je podobně jako u nás jednou z klíčových preferencí investorů na realitním trhu poptávka po kvalitních a energeticky úsporných nemovitostech a dále poptávka související s rozvojem určitých segmentů trhu, jak jsem již zmínila. Z toho samozřejmě plynou hlavní témata, jimiž se pro klienty zabýváme.
Německy mluvící země mají převážně silnou ekonomiku, stabilní politické prostředí a navíc i dobře rozvinutý právní rámec, takže nečelí odlivu zahraničních investorů a většinou neřeší zásadní otázky typu nefunkčního stavebního řízení či neexistujícího právního rámce pro důležité produkty jako například institucionální nájemní bydlení. Nově tak vyvstávají právní otázky související s moderními technologiemi, jako jsou nové stavební technologie či technologie inteligentních domů (třeba inteligentní sdílené parkování) nebo otázky související s energetickými úsporami či obnovitelnými zdroji (například právní úprava nabíjecích stanic pro elektroauta).
Nakolik už se v zemích, o nichž mluvíme, používají ve stavebnictví inovace, jako je například 3D tisk, BIM či virtuální realita?
Já nemám ze své právní praxe zkušenost s těmito inovacemi, nicméně z oboru samozřejmě máme určité obecné informace. Zejména německý stavební průmysl je hodně založen na tradici a tradičních stavebních postupech, proto je možné slyšet nářky o podprůměrné míře digitalizace, což nám tady v České republice také není cizí. Ovšem i na německém stavebním trhu je možné pozorovat významný nárůst využití moderních technologií, zejména 3D tisku, který umožňuje poměrně jednoduše a s minimálními vícenáklady oproti tradičním postupům vytvářet složité stavební tvary.
Ruku v ruce s 3D tiskem (tedy také spíše pomalu) jde i používání BIM na stavbě – pokud chcete efektivně 3D tisknout, potřebujete přesná stavební data. Stejně jako u nás jsou tahounem používání BIM ti nejsilnější mezinárodní hráči. Významnou motivací pro využívání těchto moderních technologií je a bude nedávný raketový růst cen ve stavebnictví a trvající nedostatek pracovníků.
Ovšem tak jako u nás, i v Německu zatím ještě úplně nepřekonali tradiční rigiditu stavebních předpisů – navíc má každá spolková země své vlastní stavební předpisy, což dále komplikuje přijímání nových standardů. I používání nových technologií je přitom nutné promítnout do příslušné regulace.
Jak je na tom v tomto ohledu Česká republika, není moc pozadu?
Myslím si, že nejsme o moc víc pozadu než třeba ve výše zmíněném Německu, protože překonáváme obdobné překážky. Stavební průmysl v České republice je stejně jako v okolních zemích založen na tradičních základech.
Z veřejného prostoru vidíme, že i u nás se již objevují první projekty, kde se tyto technologie testují, ale stále jsou spíše ukázkou inovace a budoucích možností. Ještě bude třeba dost času, a to jak z regulatorních důvodů, tak i kvůli vysokým pořizovacím nákladům na tuto technologii, nějaký čas trvat, než se třeba onen 3D tisk stane u nás tradičním postupem.
***
Markéta Cvrčková, partnerka advokátní kanceláře Taylor Wessing Česká republika
Partnerkou Taylor Wessing Česká republika je již od roku 2015. Jako členka Real Estate and Construction týmu se specializuje na pronájmy a široké spektrum obchodních záležitostí spojených s developerskými projekty a maloobchodem. Díky svým dlouholetým zkušenostem v oboru poskytuje klientům cenné poradenství a dokáže flexibilně reagovat na specifické potřeby trhu nemovitostí.