Pomalé „znovunastartování“ realitního trhu

|

Markéta Cvrčková, partnerka advokátní kanceláře Taylor Wessing Česká republika

Markéty Cvrčkové, partnerky advokátní kanceláře Taylor Wessing Česká republika, jsme se zeptali nejen na to, jak vypadá současný realitní trh v Evropě či jaké lokální rozdíly existují.

Text: Jana Chuchvalcová

Foto: Archiv Taylor Wessing

Řeč byla též o tom, čím je nyní specifická situace v Praze, v Berlíně a ve Vídni, tedy v hlavních městech, v nichž Taylor Wessing působí, nebo že velkým specifikem českého trhu v oblasti investic a transakcí obecně je pak téměř výhradní aktivita lokálních hráčů. Zmiňuje také, že nový stavební zákon přinesl do stavebnictví nové pojmy a postupy, takže vzrostla potřeba klientů po poradenství právě v této oblasti.

Vypadá současný realitní trh v celé Evropě podobně? Nebo jsou znát lokální rozdíly?

Společnou charakteristikou celého realitního trhu v Evropě je, řekla bych, pomalé „znovunastartování“. Pro mě byl důkazem čilejší ruch a hlavně optimističtější témata hovorů na nedávném EXPO Real v Mnichově. Pak ovšem to, čím se jednotlivé trhy nastartovávají, už je často v jednotlivých regionech odlišné.

Čím je v současnosti s ohledem na vaši praxi specifická situace v Praze, v Berlíně a ve Vídni, tedy v hlavních městech, v nichž Taylor Wessing působí?

Berlín není úplně hlavním centrem Taylor Wessing v Německu, ale z našich kontaktů s berlínskými kolegy víme, že aktivní jsou například klienti v oblasti Hospitality a velkým tématem je ESG. V oblasti Hospitality vidíme poměrně velký pohyb i v naší praxi v Praze, oproti tomu ESG je stále ještě pro nás téma spíše v oblasti teorie či jednoho z témat (snad blízké) budoucnosti.

Velkým specifikem českého trhu v oblasti investic a transakcí obecně je pak téměř výhradní aktivita lokálních hráčů. Naopak nadále roste orientace místních investorů na zahraniční trhy, zejména na ten polský. Ve Vídni jsou podle z mých zkušeností zahraniční investoři nadále poměrně aktivní; velmi důležitým segmentem trhu je přitom bytová výstavba alogistika.

A pokud jde o právní práci? Mají vaše jednotlivé kanceláře a jejich týmy zaměřené na reality a development podobné poptávky/úkoly, nebo se to opět země od země liší?

Realitní týmy v jednotlivých zemích se věnují v zásadě podobným oblastem, kterými jsou zejména nemovitostní transakce, nájmy a veškeré právní aspekty asset managementu. Věnují se ovšem i regulatorním otázkám, zejména stavebnímu právu, právu životního prostředí a obecně oblasti ESG.

Co se však týká konkrétních poptávek a zadání, liší se tyto trhy poměrně významně, a to s ohledem na řadu aspektů, jako je velikost poboček, struktura klientely či právě i specifika místního trhu. Velmi významným segmentem pro naše německé i anglické kolegy jsou například datová centra, přičemž právě v této oblasti vyvíjíme poměrně významnou aktivitu směřující k rozvíjení tohoto sektoru i v dalších pobočkách Taylor Wessing, jako je Francie, Rakousko nebo také Česká republika. Polští kolegové naproti tomu nadále poskytují poradenství při významných projektech v oblasti logistiky, která nadále zastává významnou pozici, či nájemního bydlení, a naše pobočka v Budapešti pak pomáhala rozjet několik projektů v oblasti studentského bydlení nebo transformace komerčních objektů na bydlení.

Zadání našich klientů v různých pobočkách jsou tak velmi rozmanitá, ale více méně potvrzují obecně pozorované trendy na nemovitostním trhu.

Jak jsou vaše jednotlivé realitní týmy organizovány? Spolupracují spolu?

Zpravidla v každém týmu nezávisle na tom, v jaké zemi je umístěn, se nachází alespoň jeden seniorní advokát, někdy v pozici partnera, advokát a advokátní koncipient. Nedílnou součástí jsou však i studenti právnických fakult na pozici paralegal.

Český tým konkrétně tvoří tři partneři, čtyři advokáti a dva koncipienti (donedávna 3/3/3). Ústřední postavou v rámci Taylor Wessing je za Real Estate ve střední Evropě Erwin Hanslik, který vede pražskou pobočku TaylorWessing, ale právě i celou realitní praxi v CEE. To je pro naši kancelář velká výhoda, neboť jsme s kolegy z ostatních zemí CEE dlouhodobě v pravidelném kontaktu a koordinujeme všechny aktivity, zejména na poli business developmentu. Zároveň nám to dává možnost velice rychle reagovat a koordinovat práci v případě společných projektů, v nichž jsou zapojeny víceré jurisdikce.

Podobnou spolupráci právě intenzivně rozvíjíme i v rámci celé Taylor Wessing.

A jak z těchto jejich synergií mohou těžit klienti?

Díky propojení našich poboček jsme schopni klientům zajišťovat komplexní a jednotnou právní podporu v rámci problematiky a transakcí s mezinárodním či nadnárodním prvkem. To znamená, že pokud klient řeší svou záležitost ve více zemích, jsme schopni mu zajistit komplexní přeshraniční právní podporu na profesionální úrovni z jednoho kontaktního místa a ve stejném formátu, byť samozřejmě v souladu s lokálními předpisy.

A nemusí se nutně jednat o přeshraniční transakci, velké synergie mohou vznikat i v situaci, kdy klient rozvíjí svůj byznys ve vícero zemích nebo vstupuje na nové trhy – znalost fungování daného klienta či specifik jeho byznysu je rychle aplikovatelná a přenositelná právě v rámci spolupráce týmů v jednotlivých pobočkách.

Co v tomto ohledu nyní řeší nejčastěji klienti v České republice?

Právní prostor v České republice v oblasti nemovitostí je v současnosti hodně specifický tím, že řeší zásadní otázky stavebního práva. Jak asi všichni vědí, jde o oblast, která má úplně novou právní úpravu a navíc prochází ne úplně úspěšným procesem digitalizace stavebního řízení. Tyto otázky mají přitom klíčový dopad na strategie a závazky podnikatelů v tomto oboru, zejména developerů, a ovlivňují jejich podnikání na řadu následujících let.

Nový stavební zákon přinesl do stavebnictví nové pojmy a postupy, takže stoupla potřeba klientů po našem poradenství v této oblasti. Řada nových institutů měla za cíl stavební procesy ulehčit a urychlit, takže i naši klienti směřovali své dotazy na možnosti jejich budoucího využití. V současnosti je však nové stavební řízení v důsledku řady okolností v krizi a jeho budoucnost je poměrně nejistá, prakticky tak nadále řešíme spíše otázky staré právní úpravy stavebního řízení.

Oblast ESG se samozřejmě obecně stává nedílnou součástí všech diskusí v našem oboru a má nepochybně významný vliv na budoucnost a moderní správu komerčních nemovitostí. Co se týče naší právní praxe, respektive otázek, které v tomto ohledu řešíme s našimi klienty, jedná se často spíše o otázky nikoliv přímo související s ESG, ale spíše o záležitosti, které jsou důsledkem jejich aplikace. Vidíme tak stále více projektů směřujících k refurbishmentu starších objektů či úplné změny jejich využití, projekty související s využitím obnovitelných zdrojů a podobně.

Jelikož jedním z našich hlavních oborů je poradenství v oblasti správy a pronájmu nemovitostí, vidíme i zde určité změny v tom, jaké problémy naši klienti řeší. Jednak s rostoucím trendem nájemního bydlení se do popředí dostávají otázky nájmu bytů a spotřebitelských vztahů. Na druhé straně i u komerčních nemovitostí, například kancelářských, vídáme úplně nové typy nájemců třeba z oblasti školství či well-being – u nich se samozřejmě objevují nové právní aspekty, které je třeba řešit.

Byť Česká republika není úplně hlavním trhem pro datová centra, vidíme u našich klientů mnohem větší poptávku po možnostech v tomto segmentu trhu a souvisejících právních podmínkách. Protože naše anglické i německé pobočky jsou na tomto poli špičkami v oblasti právního poradenství v daných zemích a zastupují nejvýznamnější hráče na tomto trhu, máme samozřejmě i my v Praze velice dobré předpoklady a know-how a právě v této oblasti těžíme z oněch zmíněných synergií.

A jak to vypadá v německy mluvících zemích?

V německy mluvících zemích je podobně jako u nás jednou z klíčových preferencí investorů na realitním trhu poptávka po kvalitních a energeticky úsporných nemovitostech a dále poptávka související s rozvojem určitých segmentů trhu, jak jsem již zmínila. Z toho samozřejmě plynou hlavní témata, jimiž se pro klienty zabýváme.

Německy mluvící země mají převážně silnou ekonomiku, stabilní politické prostředí a navíc i dobře rozvinutý právní rámec, takže nečelí odlivu zahraničních investorů a většinou neřeší zásadní otázky typu nefunkčního stavebního řízení či neexistujícího právního rámce pro důležité produkty jako například institucionální nájemní bydlení. Nově tak vyvstávají právní otázky související s moderními technologiemi, jako jsou nové stavební technologie či technologie inteligentních domů (třeba inteligentní sdílené parkování) nebo otázky související s energetickými úsporami či obnovitelnými zdroji (například právní úprava nabíjecích stanic pro elektroauta).

Nakolik už se v zemích, o nichž mluvíme, používají ve stavebnictví inovace, jako je například 3D tisk, BIM či virtuální realita?

Já nemám ze své právní praxe zkušenost s těmito inovacemi, nicméně z oboru samozřejmě máme určité obecné informace. Zejména německý stavební průmysl je hodně založen na tradici a tradičních stavebních postupech, proto je možné slyšet nářky o podprůměrné míře digitalizace, což nám tady v České republice také není cizí. Ovšem i na německém stavebním trhu je možné pozorovat významný nárůst využití moderních technologií, zejména 3D tisku, který umožňuje poměrně jednoduše a s minimálními vícenáklady oproti tradičním postupům vytvářet složité stavební tvary.

Ruku v ruce s 3D tiskem (tedy také spíše pomalu) jde i používání BIM na stavbě – pokud chcete efektivně 3D tisknout, potřebujete přesná stavební data. Stejně jako u nás jsou tahounem používání BIM ti nejsilnější mezinárodní hráči. Významnou motivací pro využívání těchto moderních technologií je a bude nedávný raketový růst cen ve stavebnictví a trvající nedostatek pracovníků.

Ovšem tak jako u nás, i v Německu zatím ještě úplně nepřekonali tradiční rigiditu stavebních předpisů – navíc má každá spolková země své vlastní stavební předpisy, což dále komplikuje přijímání nových standardů. I používání nových technologií je přitom nutné promítnout do příslušné regulace.

Jak je na tom v tomto ohledu Česká republika, není moc pozadu?

Myslím si, že nejsme o moc víc pozadu než třeba ve výše zmíněném Německu, protože překonáváme obdobné překážky. Stavební průmysl v České republice je stejně jako v okolních zemích založen na tradičních základech.

Z veřejného prostoru vidíme, že i u nás se již objevují první projekty, kde se tyto technologie testují, ale stále jsou spíše ukázkou inovace a budoucích možností. Ještě bude třeba dost času, a to jak z regulatorních důvodů, tak i kvůli vysokým pořizovacím nákladům na tuto technologii, nějaký čas trvat, než se třeba onen 3D tisk stane u nás tradičním postupem.

***

Twlogotype Green 4c

Markéta Cvrčková, partnerka advokátní kanceláře Taylor Wessing Česká republika

Partnerkou Taylor Wessing Česká republika je již od roku 2015. Jako členka Real Estate and Construction týmu se specializuje na pronájmy a široké spektrum obchodních záležitostí spojených s developerskými projekty a maloobchodem. Díky svým dlouholetým zkušenostem v oboru poskytuje klientům cenné poradenství a dokáže flexibilně reagovat na specifické potřeby trhu nemovitostí.

Předchozí

V srdci Prahy, přitom na dohled zeleně

A je pokřtěno!

Další