Nejvyšší správní soud (NSS) České republiky nedávno řešil otázku, zda nezastavěný pozemek zahrnutý v územním plánu jako zastavitelný podléhá dani z přidané hodnoty (DPH). Toto rozhodnutí představuje zásadní precedens pro všechny, kteří se podílejí na obchodování s pozemky, ať už jako prodávající, kupující, nebo daňoví poradci.
Základním kritériem je územní plán a úmysl stran
V předmětném sporu se jednalo o prodej dvou pozemků, které byly prodávajícím osvobozeny od DPH. Prodávající považoval tyto pozemky za nestavební, neboť nebyly předmětem žádných správních kroků. Které by měly vést ke zhotovení konkrétní stavby. Na druhé straně, správce daně pozemky označil za stavební a doměřil prodávajícímu DPH na výstupu. NSS ve svém rozhodnutí potvrdil, že rozhodujícím faktorem pro vymezení stavebních pozemků je úmysl stran dodat či nabýt pozemek k zastavění a dále související správní úkony za účelem zhotovení stavby, čímž je především územní plán.
Další důležité aspekty při posuzování
Ve své argumentaci soud zdůraznil, že pro účely DPH je rozhodující nejenom záměr smluvních stran, ale i další skutečnosti, které vypovídají o záměru smluvních stran. To může být i znalecký posudek a územní plán. Tyto dokumenty dokládají, že pozemek lze zahrnout mezi stavební pozemky, a tím pádem na něj může být aplikována DPH.
Praktické doporučení pro prodávající a kupující
Vzhledem k přísnému přístupu finanční správy a judikatury je nezbytné, aby strany před prodejem nebo koupí pozemku důkladně prověřily, zda je pozemek v územním plánu označen jako stavební a zda splňuje další potřebná kritéria pro zastavitelnost. Toto může zahrnovat vyhotovení znaleckého posudku nebo získání územně plánovací informace. V neposlední řadě je nutné především vycházet ze záměru obou smluvních stran.
Závěr
Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu představuje klíčový milník ve výkladu, jakými pravidly se řídí zdaňování prodeje stavebních pozemků. Je důležité, že v rámci právního řádu ČR byly objasněny kritéria pro klasifikaci stavebních a nestavebních pozemků, což má přímý dopad na všechny ekonomické subjekty v realitním sektoru. Ve světle těchto nových skutečností je více než kdy jindy potřeba pečlivě zvážit všechny aspekty při koupi či prodeji pozemků, aby bylo možné správně aplikovat režim DPH.
Michael Pleva, daňový poradce a Associate Partner kanceláře Rödl & Partner