Oživení. To čeká trh jak u developerské výstavby, tak i z hlediska poptávky nájemců, alespoň podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE, která to odvozuje podle vývoje z posledního čtvrletí loňského roku. Pozitivně totiž na něj působí jak snižující se úrokové sazby, tak indikace postupně rostoucí poptávky domácností. Rizikem je pakzejména vysoká konkurence z Polska, kam kvůli akceleraci nájemného a dalších nákladů spojených s pronájmem, míří stále více globálních nájemců. Nebo nenaplněná očekávání ohledně příchodu pracovníků z Ukrajiny.
„Stavebníci i vlastníci výrobních a skladových prostor se chovají flexibilně a reagují velmi rychle na vývoj trhu, poptávky i konkurence. Zejména ta polská dopadá na tuzemské prostředí už poměrně citelně. Vše ale nasvědčuje tomu, že letošní rok bude ve znamení cenových korekcí, přeskupení na úrovni nájemců a pozvolného růstu ve většině sledovaných metrik,“ říká ředitel 108 REAL ESTATE Jakub Holec. Dodal, že by se při překonání zmíněných rizik mělo zotavení trhu naplno projevit hlavně ve druhé polovině roku 2024. Ve výstavbě na konci roku bylo stále 1,3 mil. metrů čtverečních moderních ploch. Tato aktivita bude v průběhu roku 2024 klesat, protože k tomu docházelo v důsledku reakce na nedostatek volných ploch, který nyní končí.
Plocha prémiových průmyslových ploch k pronájmu tak nyní dosahuje po rekordním přírůstku za celý rok 2023, který činil 1,08 milionů m2, celkem 11,98 milionů m2 plochy. Celkově pak dosáhla hrubá poptávka po plochách 485 147 m2 včetně smluv, u kterých došlo k prodloužení. Čistá poptávka dle statistik 108 REAL ESTATE činila 311 384 m2. Nezanedbatelný podíl tvořily rovněž podnájmy. Poslední měsíce loňského roku byly ovšem ve znamení souběhu několika negativních faktorů:, a to rostoucích nákladů nájemců, útlumu hlavně automobilového průmyslu i e-commerce a uvolnění poměrně robustního množství skladů, které byly nebo měly být obsazeny dlouhodobě.
„Opravdu dlouho nebyly k dispozici moderní sklady v okolí Brna, Prahy nebo Mladé Boleslavi. Nyní se to stalo – a dokonce s významnými pobídkami ze strany vlastníků nebo nájemců hledajících podnájemce,” uvedl vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve 108 REAL ESTATE Matěj Indra. Stojí za tím především pokles poptávky v druhé polovině roku 2023. Jednak klesla spotřeba domácností a taky podle něho panují obavy tradičních výrobců nebo distributorů automotive z omezení poptávky v důsledku přechodu na elektromobilitu. Míra neobsazenosti dosáhla včetně prostor ve stavu shell and core (nezařízené, s nezpracovanými stěnami, podlahami a stropy – pozn. redakce) celkem 3,13 % s 375 252 m2 a opět tak vzrostla – již popáté v řadě. Bez nich pak dosáhla neobsazenost pouze 1,99 % a poklesla.
Poměrně významnou část skladových prostor uvolnily i subjekty spojené s e-commerce, ať už přímo provozovatelé e-shopů, jejich dodavatelé, 3PL (logistika třetí strany – pozn. redakce) či fulfillmentoví poskytovatelé. Pokles tohoto segmentu však není plošný. Nadále roste skladování a distribuce potravin, nové e-shopy nebo expanze, jak oznámili významní retaileři jako kosik.cz, který působí v prostorách společnosti Makro nebo nový hráč na poli „food delivery“ – Kaufland, který má vlastní skladové prostory.
Stále více nájemců míří do Polska
Zmíněná akcelerace nájemného a dalších nákladů spojených s pronájmem, která v širší Praze dosáhla až 8 EUR/ m2/měsíc, se stala jedním z důvodů, proč stále více globálních nájemců míří do Polska. Průměrné nájmy v České republice se na konci roku 2023 pohybovaly mezi 5,50 až 6,50 EUR za metr čtvereční. Děje se tak na základě mezinárodních tendrů, které se stávají u velkých firem standardem.
Vedle toho sehrávají negativní roli i makroekonomické údaje České republiky, ale třeba i dostupnost pracovní síly, kdy nebyla naplněna očekávaní spojená s příchodem většího počtu pracovníků z Ukrajiny.
Podle 108 REAL ESTATE je na zdejším trhu průmyslových prostor znát ochlazení ekonomiky v Německu. A to jak na straně výroby, tak i poptávky koncových zákazníků. Paradoxně to ale může pomoci industriálním prostorům v pohraničí, včetně Ústeckého nebo Karlovarského kraje, kam se z nákladově náročných budov v Německu může přesunout nová skupina nájemců od našich západních sousedů. Stimulem by mohla být nejen dostupnost prostor, ale i pracovní síly uvolněné právě z odvětví automotive.