Chceme-li si vzít úvěr například pro nastartování svého podnikání a jsme zároveň vlastníky nějaké nemovitosti, můžeme ji využít jako zástavu. Než však o půjčku požádáme, měli bychom se ujistit, že daná nemovitost nemá žádné právní vady. Jaké jsou a v čem jejich problematika spočívá, vysvětluje předseda představenstva spořitelního družstva NEY Lukáš Hartl.
Jak firmy, tak soukromé osoby si mohou zažádat o takzvaný zajištěný úvěr – tedy půjčku, za jejíž splacení ručí věřiteli nemovitostí. Ten následně posoudí schopnost splácet a také hodnotu nemovitosti, která je pro rizikovost úvěru ze strany banky či nebankovní instituce klíčová. Po úplném splacení úvěru zástavní právo samozřejmě zaniká a nemovitost je plně ve vlastnictví kupujícího. „Úvěr však obvykle nelze zajistit bez jakéhokoliv zástavního práva. Pokud odhlédneme od hypotečních úvěrů, kde jsou podmínky trochu jiné, je možné u bank většinou získat úvěr, jehož hodnota se pohybuje okolo 50 % hodnoty zastavované nemovitosti, u specializovaných nebankovních institucí pak okolo 70 %,“ říká předseda představenstva spořitelního družstva NEY Lukáš Hartl. Po schválení úvěru vzniká takzvané zástavní právo. Nejsme-li úvěr schopni splácet, věřitel má tím pádem zástavní právo realizovat.
Ne každou nemovitost však můžeme jako zástavu využít. Překážkou mohou být především různé právní vady. Časté bývá například takzvané věcné břemeno, jež zajišťuje právo třetích osob využívat nemovitost určitým způsobem. „Může se jednat například o právo dožití pro předchozí majitele, ale také například o právo průchodu nebo právo na přístup k vodě, zaručující sousedům možnost využívání vodního zdroje, který je součástí dané nemovitosti nebo k ní přiléhá,“ vysvětluje předseda představenstva NEY.
Existují i různá další, neobvyklá věcná břemena. Setkat se můžeme například s „právem větrného mlýna“, jež třetím stranám zajišťuje možnost zachytávat na pozemku vítr a využívat jej pro energetické účely, například pro provoz větrného mlýna či větrné turbíny.
Zásadní právní vadou je samozřejmě také exekuce uvalená na nemovitost, či zástavní právo. „Je-li již nemovitost zatížena nějakým dluhem, musí být splacen, než bude možné využít ji jako zástavu znovu. Podle zástavního práva se totiž nejprve uspokojuje první věřitel, na toho druhého by tedy tím pádem nic nezbylo,“ říká Hartl. Pozor si musíme dát také na smluvní dohody s třetími stranami, které mohou zakazovat prodej nemovitosti či někomu naopak zaručují takzvané předkupní právo. „Dle předkupního práva musí být nemovitost při prodeji přednostně nabídnuta jednomu konkrétnímu kupci,“ dodal.
Mezi další právní vady patří nejasnosti v majetkových právech. Například nedostatky v katastru nemovitostí či neúplná historie převodů vlastnictví nemovitosti, dále právní spory typu sporu o dědictví, nezaplacené daně nebo poplatky či třeba nesrovnalosti ve stavebním povolení. „Není-li stavba v souladu se stavebním povolením nebo územním plánem, může to vést k nutnosti demolice či rekonstrukce na náklady vlastníka,“ uvedl Hartl.