Vícepodlažní sklady umožňují lepší využití vertikálního prostoru a efektivnější skladování na menší ploše. Tato inovace nám umožní posunout hranice a poskytnout našim zákazníkům ještě lepší služby, říká v rozhovoru generální ředitel skupiny KKIG Holding Filip Koch. Pro firmu je klíčovým cílem, výstavbu by ráda spustila v příštích dvou až třech letech. Plánů má ale tato firma, která se zaměřuje zejména na investice do průmyslových projektů, mnohem více, do dvou let by ráda zdvojnásobila své portfolio. Investice podle Kocha směřují do rozvojových oblastí, a to s vizí posílení pozice na trhu a dosažení hodnoty dvou miliard korun.
Proč jste se rozhodli soustředit spíše na komerční nemovitosti?
Rozhodnutí zaměřit se na komerční nemovitosti bylo motivováno jednoduchým faktorem, v oblasti průmyslových parků můžeme dosáhnout vyššího výnosu z pronájmu za stejné finanční prostředky ve srovnání s těmi rezidenčními. Chtěli jsme vytvořit firemní rodinné portfolio nemovitostí, které nám bude pravidelně generovat stabilní příjmy. A průmyslové v tomto ohledu pro nás představují stabilní a zajímavý trh. Když jsme zkoumali možnosti, tyto nemovitosti nám připadaly atraktivní, zejména s ohledem na výnosnost pronájmu v dané době. Průmyslový trh považujeme za stabilnější a zajímavější. Zároveň jsme se rozhodli nevěnovat se pouze kancelářským prostorám, protože tento trh nám připadal relativně nasycený a s vysokou mírou obsazenosti. Při srovnání s rezidenčními nemovitostmi, které nabízely nízký výnos kolem tří procent, se nám jevily komerční nemovitosti jako logický krok vpřed. Tímto směrem jsme začali investovat a máme v plánu pokračovat v této strategii i do budoucna. Ale ani bytový segment nezanedbáváme.
Jak financujete své projekty?
Naše společnost má k investicím velice konzervativní přístup, klademe silný důraz na bezpečnost. Zároveň věříme ale v trvalý rozvoj naší společnosti, a proto máme ambiciózní plány na zdvojnásobení našeho portfolia do dvou let. Investice tak směřují do rozvojových oblastí, a to s vizí posílení naší pozice na trhu a dosažení hodnoty až dvě miliardy korun. To vše v souladu s naší pevnou filozofií bezpečného a perspektivního investování. A to z různých zdrojů, abychom dosáhli optimální diverzifikace. Využíváme proto kombinaci vlastních zdrojů i bankovního financování a dále juniorního financování prostřednictvím vydávání korporátních bondů. Tato strategie nám umožňuje flexibilitu a optimalizaci nákladů při dosahování našich investičních cílů.
Hlavními pilíři financování jsou tedy dluhopisy?
Ano, dluhopisy, ale i bankovní úvěry a vlastní zdroje. Schopnost kombinovat tyto různé způsoby financování nás právě odlišuje od investičních fondů, které získávají prostředky zejména z úpisu akcií, jež nakupují investoři a stávají se tak společníky s cílem sledovat výnosy fondu jako celku. Jako rodinná firma považujeme tuto odlišnost od naší konkurence za důležitý prvek naší identity a jsme na ni hrdí.
Na jaké projekty tedy cílíte?
Naším hlavním zaměřením jsou projekty s výraznou přidanou hodnotou. Tím myslíme jednak výstavbu projektů „na zelené louce“, kde doslova vytváříme technologické parky a podobné inovativní oblasti. Druhým směrem jsou projekty s přidanou hodnotou spojenou s existujícími stavbami. Tyto projekty zahrnují transformaci, rozšíření, úpravy a rekonstrukce stávajících objektů s cílem dosáhnout vyššího potenciálu, a tedy i většího zisku a efektivity. Naším zájmem je tak nejenom vytvářet nové projekty, ale i optimalizovat a vylepšovat ty stávající, abychom maximalizovali jejich hodnotu a dosáhli pozitivních výsledků pro naše investory.
Jak postupujete při získávání pozemků pro projekty?
To je vždy náročným, ale nezbytným procesem a je nutné ho zahájit předběžným prozkoumáním zejména z pohledu územního plánování, komunikací s vlastníkem nemovitosti, s místními orgány a dalšími relevantními institucemi. Po identifikaci vhodné oblasti navazujeme kontakt s vlastníky a provádíme analýzu potenciálu dané lokality. Poté jednáme o smluvních podmínkách, které končí uzavřením smluv o koupi. Mezitím probíhá mimo jiné samozřejmě dlouhodobá spolupráce s projekčními kancelářemi. Poté se vstupuje do fáze územního rozhodnutí a získávání stavebního povolení, případně společného povolení, které preferujeme. Tato etapa vyžaduje úzkou spolupráci s místními orgány a dalšími relevantními institucemi.
Kam směřujete dál, jaké máte dlouhodobé cíle?
Chceme vybudovat první vícepodlažní sklad, který by představoval průlom v oblasti skladování. Je klíčovým cílem, s jehož výstavbou bychom chtěli začít v příštích dvou až třech letech. Vícepodlažní sklady totiž umožňují lepší využití vertikálního prostoru a efektivnější skladování na menší ploše. Tato inovace nám umožní posunout hranice a poskytnout našim klientům ještě lepší služby.
Je něco, co by se ve vašem odvětví mělo změnit?
Ocenili bychom přehodnocení změn ve stavebním zákoně, které mají být účinné od tohoto roku. Máme k němu výrazné výhrady, nese velké nedostatky. Nepřinesl uvedené zjednodušení zejména v podobě urychlení stavebního řízení a snížení potřebných dokladů pro stavební řízení. Zároveň jsou zde obavy, že nejsou dostatečně vyřešeny požadavky na výstavbu, a to i z pohledu samotných projekčních kanceláří. Termíny a nedostatečná opatření proti nečinnosti orgánů jsou pak dalším vážným nedostatkem. Návrat k papírovým razítkům je zas v rozporu s deklarovaným zjednodušením. Zároveň bychom uvítali, kdyby obce získaly více prostředků z nových průmyslových objektů na svém území. Takové haly nejen vytvářejí pracovní místa, ale také přinášejí přidanou hodnotu a podporují export. Tyto příjmy pak slouží k financování infrastruktury, školek a dalších komunitních projektů. Hlavní příjem státu by měl být generován skrze produkci a tvorbu hodnoty, což přináší peníze do země a posiluje ekonomickou stabilitu.
Koho považujete za největší konkurenty na trhu?
V dnešní době nemáme příliš velkou konkurenci, jelikož obsazenost v Praze činí 0,7 %. I přesto jsme si však vědomi přítomnosti tří hlavních hráčů, a to CTP, P3 a Prologis. Jejich strategie se ovšem liší od našeho přístupu, protože se často zaměřují na nákup a následný prodej nemovitostí. To však pro nás otevírá možnosti budoucí spolupráce.
Jaké jsou teď vaše nejaktuálnější projekty?
V současnosti jsme aktivně angažováni v provozu a rozvoji několika nemovitostí, které tvoří naše aktuální portfolio. Jednou z našich klíčových lokalit je areál Běchovice KKIG, který jsme začlenili do našich aktiv v březnu 2020. Zde probíhají investice do dalšího rozvoje a modernizace prostorů. Další nemovitostí v našem portfoliu je Emporium Ruzyně, kde nabízíme k pronájmu tradiční skladové prostory v budově bývalých skladů obchodního domu Kotva. Ale také se v tuto chvíli plně zaměřujeme na naše dvě výstavby, a to na skladový areál AIR DEPO v Tuchoměřicích a KKIG Park v Běchovicích. Tyto areály společně disponují téměř 50 000 m2 zastavěné plochy a budou vybaveny moderními budovami třídy „A“ s certifikací BREEAM, postavenými s ohledem na individuální potřeby klientů. Výstavba obou areálů začne tento rok a předání prostor bude možné již v průběhu roku příštího.
Zmínil jste, že nechcete zanedbat ani bytový segment, co připravujete?
V rámci projektu Nové Ruzyně máme v plánu realizovat stavbu několika set bytů, což bude dalším krokem k rozšíření naší činnosti a příspěvku k rozvoji obytných lokalit. Těmito projekty se snažíme aktivně přispět k rozvoji a růstu v oblasti nemovitostí s ohledem na aktuální potřeby a trendy na trhu.
Jak se momentálně vyvíjí ceny komerčních nemovitostí?
Cena komerčních nemovitostí závisí výrazně na konkrétní lokalitě a stáří budov. Nově postavené skladové haly se pohybují v rozmezí 7–8 eur/metr čtvereční skladové plochy. Snažíme se však nabídnout vysoký počet období bez nájmu (rent free), abychom dosáhli efektivního nájmu kolem nebo dokonce pod 7 eur za metr čtvereční skladové plochy. Ceny malých podnikatelských jednotek (small business units) jsou obvykle vyšší a pohybují se mezi 9–10 eury/ metr čtvereční skladové plochy. V okolí Prahy však existuje mírný nedostatek těchto jednotek, a proto se snažíme vyjít vstříc potenciálním nájemcům i s takovými poptávkami.
Udržitelnost se stává pro byznys stále důležitější, jaké postupy uplatňujete?
V oblasti energetiky a životního prostředí je pro nás zásadních několik klíčových technologií a postupů. Pracujeme například se solární energií, využíváme zateplení budov a používáme LED osvětlení. Naše zaměření spočívá v minimalizaci energetické náročnosti, což dnes považujeme za běžnou praxi. K tomu všemu přidáváme další úrovně zelené certifikace. Mimo to apelujeme na naše nájemce, aby také přispívali k udržitelnosti prostřednictvím snižování své uhlíkové stopy. To zahrnuje úsilí o omezení emisí skleníkových plynů, zlepšení energetické efektivnosti a dosažení uhlíkové neutrality do roku 2050.
Jak zohledňujete rostoucí cenu energií?
Jelikož veškeré náklady na energie přenášíme na naše nájemce, chápeme jejich případnou nespokojenost s rostoucími cenami. V rámci energetického managementu aktivně reagujeme na tuto situaci implementací řady opatření zaměřených na efektivní využívání energie. Jak jsme již zmínili, instalovali jsme solární panely, provádíme zateplování budov, nasazujeme kogenerační jednotky, modernizujeme čerpadla, přecházíme na energeticky úsporné LED osvětlení a optimalizujeme spotřebu vodních zdrojů. S ohledem na stále rostoucí ceny energií jsme zvýšili naše investice do úsporných technologií, které v loňském roce dosahovaly 11 milionů Kč, přičemž plánujeme v letošním roce pokračovat. Tímto způsobem se snažíme nejen minimalizovat náklady pro naše nájemce, ale také aktivně přispívat k udržitelnému využívání energie a ochraně životního prostředí. Zároveň bychom uvítali, kdyby obce získaly více prostředků z nových průmyslových objektů na svém území. Takové haly nejen vytvářejí pracovní místa, ale také přinášejí přidanou hodnotu a podporují export. Uvítali bychom, kdyby obce získaly více prostředků z nových průmyslových objektů na svém území. Haly vytvářejí pracovní místa, přinášejí přidanou hodnotu a podporují export. Ocenili bychom přehodnocení změn ve stavebním zákoně. Máme k němu výrazné výhrady. Nepřinesl uvedené zjednodušení pro urychlení stavebního řízení.
Rodinná developerská skupina KKIG Holding byla založena v roce 1993 paní Ing. Irenou Koch, postupem času vedení firmy přešlo na druhou generaci, v čele nyní stojí už přes deset let generální ředitel Ing. Filip Koch. KKIG se specializuje na investice do nemovitostí, především v oblasti průmyslových projektů, nicméně nevynechává ani bytový segment. Nemovitosti primárně neprodává, ale ponechává si je ve vlastnictví a pronajímá. Co se týče budoucnosti, firma má v plánu rozšířit zapojení rodinných příslušníků a umožnit jim přispět svými schopnostmi a znalostmi k dalšímu rozvoji. Podle ředitele firmy je to důležitý krok ve snaze udržet rodinnou tradici a posílit stabilitu firmy. Kromě rodinných členů má ale v týmu i další zaměstnance.