Řada Čechů se po krásném lyžování na italském manšestru spojeném s dobrým jídlem, pitím a atmosférou rozhodne pořídit si v italských Alpách rovnou apartmán. Případně po letním koupání zvažuje nákup domu v některém z letovisek u moře. Jak ale upozorňuje advokát Pavel Strnad z česko-italské advokátní kanceláře Polverini Strnad, nákup nemovitosti v Itálii má svá úskalí a může být i rizikový.
„Když už něco čeští klienti o koupi nemovitosti v Itálii vědí, pak to, že kupní smlouvu musí sepisovat notář. Ale naprosto mylná je představa, že ten je zároveň zodpovědný za celou realitní transakci, a to jak z pohledu vyváženosti smlouvy mezi oběma stranami, tak ve vztahu k faktickému stavu nemovitosti,“ upozorňuje advokát Pavel Strnad z česko-italské advokátní kanceláře Polverini Strnad.
Notář totiž není advokátem a nestojí na straně kupujícího. Jeho role je nestranná a v praxi hlídá jen to, za co je odpovědný. „A to je v principu jen to, že právní stav nemovitosti je formálně bez vad. Ostatní skutečnosti s italskou elegancí vyřeší odkazem na prohlášení stran či jiných expertů, a v tom právě může být skrytý i velký problém,“ vysvětluje. K ochraně kupujícího to totiž zdaleka nemusí stačit, pokud mu ze strany prodávajícího nejsou poskytnuty i adekvátní smluvní záruky, a to mnohem podrobnější než standardní zákonem požadované. „Zatímco v českých smlouvách je to naprosto běžná praxe a je zásadní zejména u nových nebo zrekonstruovaných nemovitostí,“ dodal Strnad.
Právě geodeti, architekti a další technici a specialisté by měli provést dostatečné posouzení skutečného souladu nemovitosti s povoleními a dokumentací uloženou nejen v katastru nemovitostí. Formální soulad nemovitosti se stavební dokumentací je v Itálii posuzován velmi přísně. Přitom podle Strnada nemovitosti větší či menší nesrovnalosti velmi často vykazují. „A u starších nemovitostí je to téměř pravidlem,“ zdůraznil.
Klíčový je rok 1967
V případě starých nemovitostí je generální pardon pro nesrovnalosti limitován rokem 1967 a všechny postavené později už musí být kompletně v souladu se stavebním povolením. Pokud se nesrovnalosti neobjeví včas, tedy před koupí nemovitosti, aby se dalo požadovat jejich odstranění nebo případně sleva z kupní ceny, mohou kupujícímu do budoucna způsobit mnoho problémů. Výjimkou není pokuta a povinnost odstranit nepovolené části nemovitosti, ale i znemožnění rekonstrukce nebo dokonce trestní odpovědnost vlastníka nemovitosti. A v každém případě to může způsobit vážné problémy při opětovném prodeji nemovitosti v budoucnu.
„Například pokud se jako nový vlastník rozhodnete nemovitost hned po koupi rekonstruovat a úřady zjistí nesoulad se stavební dokumentací, vlastníte prakticky černou stavbu. A je jedno, že za to může předchozí majitel. V nejzávažnějších případech mohou úřady nařídit i přerušení dodávek energií do domu, což může stát další tisíce eur,“ varuje advokát Strand. Takže pak může podle něho nastat situace, že místo toho, aby si člověk jel užívat dovolenou do nové nemovitosti, bude hledat stavební firmu, advokáta, projektanta a zdlouhavě a obtížně jednat s italskými úřady. „A vedle toho se také budete soudit s původním vlastníkem o náhradu škody,“ vysvětluje.
Podle něho je tak zásadní nespoléhat ve všem na realitní kancelář, v jejímž zájmu je hlavně zprostředkovat prodej. A stejně tak nelze vycházet z toho, že kupujícího ochrání notář jen proto, že sepisuje kupní smlouvy a stojí to hodně peněz. „Jeho úlohou je zůstat nestranný. Ohledně právních a faktických otázek je proto vždy vhodné se obrátit na specialisty, kteří ví, jak to v Itálii chodí,“ uzavírá advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad.