Foto: Michael Tomeš
Za jedním z nejzajímavějších tuzemských projektů současnosti v oblasti administrativních smart budov, ostravskou Organikou, stojí jako developer česká společnost Contera, jež na trhu působí už téměř čtrnáct let. I proto jsme o požádali o rozhovor její představitele, výkonného ředitele Dušana Kastla a projektového ředitele Martina Budinu.
Contera vznikla v roce 2009. Dnes je za vámi celá řada velkých a zajímavých projektů, ta cesta byla nepochybně úspěšná. Jak ji hodnotíte a co bylo pro úspěch nejdůležitější?
Dušan Kastl: Určitě to, že jsme se nevzdali. Jak je všeobecně známo, období okolo roku 2009, kdy jsme vznikli, nebylo zrovna lehké. Třeba jen proto, že většina klientů tehdy měnila plány doslova ze dne na den. My jsme začínali s vidinou několika úvodních projektů, ale nevyšel nám ani jeden. Což nebyl právě nejlepší začátek. Naše touha prorazit však byla opravdu silná, takže tohle nesnadné období naštěstí bylo brzo za námi a přišly první úspěchy.
Říká se, že všechno špatné je pro něco dobré. Platí to i v tomhle případě?
DK: Určitě, dost nás to naučilo. Mimo jiné jsme si uvědomili, že na některé věci je potřeba být opatrnější.
Vyplývaly problémy z tehdejší situace, kterou definovala doba bezprostředně po finanční krizi, kdy řada subjektů nevěděla, co bude dál,
a tím pádem panovala zvýšená opatrnost,pokud jde o investice a nové projekty vůbec?
DK: Ano, bylo to primárně dobou. Měli jsme třeba skvělou dohodu s, měli jsme pro ně postavit nový sklad. Všechno už domluvené, smlouvy dotažené, jen mělo dojít k formálnímu schválení v USA. Jenže tam to centrála společnosti naprosto nečekaně zamítla kvůli nejistotě dalšího vývoje. Takže tehdy se stávalo, že už byla stavba téměř zahájena, a najednou se všechno zbortilo.
Jaké je teď vlastně v této části Evropy obecně prostředí pro vznik moderních průmyslových parků, tedy pro podnikání developerských společností, ať už z hlediska legislativy, technologické úrovně, kapitálu atd.?
DK: Podmínky hodnotím jako vcelku dobré. Uplynulé roky byly v oblasti průmyslových nemovitostí pochopitelně mimořádně dynamické. Rychlejší rozvoj začal zhruba okolo roku 2000 kdy v ČR vznikly první průmyslové parky a v následujících letech šel obor nahoru poměrně dramaticky. V období po celosvětové finanční krizi se to samozřejmě hodně změnilo, což nám v začátcích kromě těžkostí, které jsem už zmínil, také svým způsobem pomohlo, protože ceny pozemků tehdy významně klesly. Navíc spousta developerů se tehdy na nové akvizice až tolik nesoustředila. To se ale později v podstatě obrátilo, ceny pozemků šly razantně nahoru, klidně až na několikanásobek stavu před rokem 2009. A do toho jsme v posledních měsících všichni museli čelit velké nejistotě vyplývající z rychlého růstu cen stavebních a finančních nákladů. To, že se s růstem inflace došlo ke zvýšení nájmů, nám postupně kompenzuje růst nákladů. Situace se teď naštěstí zase pomalu začíná stabilizovat, věřím že výhled je celkem dobrý.
Je něco, co by pro váš obor mohlo být v budoucnu problém, vidíte nějaký zdroj případné nejistoty?
DK: Když teď pominu ekonomický a politický vývoj, možný problém může být nedostatek stavebních pozemků. Ty už v dobrých lokalitách prakticky nejsou a nové pozemky města příliš do územních plánů nezařazují. To má pochopitelně vliv na cenu, a pokud se nezvýší nájemné, následně i na naši profitabilitu, která klesá.
Vy se ale intenzivně zaměřujete na brownfieldy.
DK: Ano, naprostá většina projektů Contery stojí na brownfieldech. My jsme je od začátku vnímali jako příležitost, protože větší developeři o ně moc neměli zájem. Práce s brownfieldy je samozřejmě obtížnější než s greenfieldy. Třeba náš pozemek v Teplicích vypadá jako krásný greenfield, ale dříve na něm bylo výcvikové středisko ruské armády, později tam proběhla kompletní demolice a celé území se revitalizovalo. My jsme se ale postupně naučili s takovými pozemky pracovat, hodně nám to pomohlo a dnes už dokážeme mimo jiné rozpoznat jejich případná rizika.
Jaká je situace tam?
DK: Myslím si, že to je pro nás cesta i do budoucna, byť i využitelné brownfieldy také postupně začínají mizet. Každopádně platí, že pokud má být brownfield využitý čistě pro průmyslové účely, musí mít určitá specifika. Jedním z nich je poloha, především to, že moderní průmyslové parky dnes nepatří do center měst. Dál je to dopravní dostupnost a podobně.
Contera se zabývá také projekty pro city logistiku a tzv. “small business units”, které kombinují menší průmyslový prostor s kancelářemi, showroomy nebo i retailovými prostory.. Pro ty jsou brownfieldy vhodné, a tam je to naopak, čím jsou blíže širšího centra, tím to má pro jejich uživatele větší benefit.
Jak vlastně probíhá proces přetvoření brownfieldu na průmyslový park?
DK: Je to různé, ale třeba Ostrava k celé řadě lokalitě , na které dnes stojí i náš park v Ostravě – Hrušově nebo naše Organica, přistoupila průkopnicky. Město se snažilo celé území připravit pro stavbu tak, aby tam developeři mohli prakticky okamžitě začít. Mimo jiné třeba scelilo pozemky, území do určité míry připravilo a vybralo si partnera pro další rozvoj. Podle mě je to chytré a taky správné. Město si tímto způsobem jednak nadefinuje co v konkrétním území chce, eliminuje velkou část investorských rizik, vybere, s jakým partnerem bude oblast rozvíjet a ještě je to pro něj může být profitabilní.
Zmíněná Organica, za kterou stojí vaše společnost, je nepochybně jedním z nejzajímavějších projektů současnosti. Před chvíli jsme mluvili o tom, jak obtížně vznikal Contera Park v Teplicích. Jak to bylo v případě Organiky?
Martin Budina: Pozemek, na kterém Organica stojí, je jedním z nejznámějších brownfieldů v republice. Důvod, proč se Ostravě před desítkami let říkalo černá, byla právě Karolina, tehdy koksovna, která v dané lokalitě stála. Byl to klasický těžký průmysl v centru města, což bylo pro Ostravu typické,Koksovna fungovala ještě v 80. letech minulého století. Po ukončení těžkého průmyslu zahájil stát jak finančně, tak časově náročnou sanaci celého území, která trvala osm let. Po ní vznikla ojedinělá příležitost rozvoje samotného centra města. Ostrava následně vypsala několik soutěží a území pro developery připravila. Organica je jedním z posledních objektů, který revitalizaci tohoto území uzavírá. Karolina je dnes obchodně-administrativní centrum významně doplněné i o rezidenční funkci.
Jak vypadal pozemek, když jste ho kupovali?
MB: Stála na něm in-line bruslařská dráha. Nebyla nijak zvlášť využívaná většina Ostravanů ani netušila, že tam vůbec je. Bylo to dost neutěšené území, byť se oficiálně jednalo o náměstí, konkrétně náměstí Biskupa Bruna. Ale až dostavbou Organiky došlo z urbanistického hlediska k jeho dotvoření. Do té doby bylo náměstí zastavěno jen ze tří stran.
Proč vlastně název Organica?
MB:Nejprve jsme měli vymyšlený jiný, byl český a silně asociovaný s místem. Dokonce jsme už pro něj připravovali branding, grafický vizuál atd. Pak ale přišel kolega Dušan s návrhem na změnu. Pro název Organica měl několik pádných argumentů, například tvarosloví budovy a její ekologičnost. Všem to dávalo smysl, takže jsme od původního názvu upustili a rozhodli se pro Organiku. Bylo to správné rozhodnutí.
V jaké fázi se projekt nachází?
MB: Budova je zkolaudovaná, dokončují se interiéry a koncem srpna budeme objekt předávat prvním nájemcům (rozhovor se uskutečnil začátkem srpna – pozn. red.). Všechno jde tedy podle plánu.
Který moment pro vás byl v průběhu budování Organiky nejtěžší?
MB: Loňský začátek ruské invaze na Ukrajinu. Byli jsme ve fázi uzavírání smluv s dodavateli, když najednou v důsledku války došlo k naprosto bezprecedentnímu skokovému nárůstu cen stavebních materiálů. Současně jich zároveň nečekaně nebyl dostatek a totéž platilo i pro lidské zdroje. Tehdy jsme zažívali hodně perné chvíle.
DK: Najednou nebylo třeba železo, kterého jsme samozřejmě potřebovali obrovské množství, navíc, jak říkal Martin, jeho cena šla rapidně nahoru, a totéž platilo pro sklo. V určitém období hrozilo, že sklárny produkci zastaví či výrazně omezí anebo radikálně zvednou ceny. Zároveň někteří dodavatelé, byť jsme s nimi měli uzavřené smlouvy, prostě nebyli schopni svým závazkům dostát. Bylo obtížné situaci zvládnout, ale podařilo se nám to, někdy samozřejmě i za cenu růstu nákladů.
Organica je vnímána jako smart budova. Co byste na ní z tohoto hlediska vypíchli za nejzajímavější, unikátní?
MB: Za zmínku jistě stojí to, že Organica má svou mobilní aplikaci, díky níž se uživatelé objektu budou moci různě propojovat, sdělovat si informace a získávat důležité údaje o provozu budovy. Na závlahu zeleně používáme zachycenou dešťovou vodu a když si půjdete odpočinout do atria objektu s mobilem či s laptopem, tak si tato zařízení budete moci nabít pomocí USB nabíječek umístěných u laviček. Nesmím zapomenout na vzduchotechniku s inteligentní distribucí čerstvého vzduchu, která díky čidlům CO2 posílá vzduch primárně tam, kde jsou lidé a kde je ho tím pádem potřeba. Organica má také malou fotovoltaickou elektrárnu, takže je do jisté míry energeticky soběstačná, což u tohoto typu budov zatím není zcela obvyklé.
Jaké máte vlastně na Organiku ohlasy?
MB: Ohlasy od širší veřejnosti jsou v zásadě pozitivní, z čehož máme velkou radost. Naší činností výrazně ovlivňujeme veřejný prostor a když na to veřejnost reaguje dobře, znamená to, že jsme odvedli dobrou práci.
DK: Například to, že na sociálních sítích se objevilo jen málo negativních reakcí, nás hodně příjemně překvapilo. Nebývá to zvykem, prakticky každá stavba budí spoustu negativních emocí, které se primárně ventilují právě na sociálních sítích.
Jak probíhá vaše spolupráce s architektonickým studiem Schindler Seko architekti, které je autorem Organiky, a proč jste si je vybrali?
MB: Je to jednoduché. Když jsme viděli jejich první skicu, bylo to v podstatě jasné. Ten design je zkrátka líbivý, což váš projekt prodává. Byli jsme si však vědomi nákladnosti a technické složitosti takového řešení, proto jsme se rozhodli prověřit návrhy i dalších dvou architektonických kanceláří. Nicméně přes veškeré zkoumání jsme se nakonec stejně vrátili k variantě Schindler Seko architekti. Důležité pro nás byly i velmi pozitivní ohlasy společnosti Tietoevry, majoritního nájemce Organiky, se kterou jsme na projektu od začátku úzce spolupracovali.
Jak jste s kanceláří Schindler Seko architekti spokojeni?
MB: Spolupráce proběhla bez problémů. Vzpomínám si na jeden úsměvný moment, když jsem s Ludvíkem Sekem uzavíral smlouvu a bavili jsme se o termínech. Akvizici pozemku jsme provedli v dubnu 2020 a já jsem Ludvíkovi říkal, že v polovině roku 2023 Organica musí stát. V tu chvíli byl celý projekt před námi, včetně veškerých povolení, územního rozhodnutí a tak dále. Dobře si pamatuji jeho možná až pobavený výraz. Bylo zřejmé, že je z jiných akcí zvyklý na daleko delší povolovací proces a možná i rychlost realizace. Nicméně asi po čtvrt roce pochopil, že to myslíme vážně a skutečně se to povedlo.
Pojďme zpět ke Conteře. Jaký je aktuálně stav vašich průmyslových a logistických nemovitostí?
DK: Naše portfolio teď čítá jedenáct průmyslových parků, což celkem znamená víc než 520 tisíc metrů čtverečních plochy. V letošním roce jsme začali stavět dalších 50.000 m2. V přípravě máme další projekty o rozloze více než 200 tisíc metrů čtverečních a porozhlížíme se po dalších příležitostech. Je to samozřejmě naše hlavní doména. Téměř všechny dokončené budovy spoluvlastníme v rámci fondu se americkou společností TPG.
TPG je tedy pro vás především kapitálový partner?
Ano. V rámci nových developerských projektů TPG vlastní dvě třetiny a my třetinu. To nám jednak úspěšně pomáhá rozšiřovat portfolio a zároveň uvolňuje ekvitu z projektů. Ty bychom po dokončení měli přeprodávat do fondu, kde si držíme minoritu. Současně ale pořád máme projekty pod kontrolou, spravujeme je a staráme se o ně.
Na svém webu tvrdíte, že analyzujete veškerá rizika a pečlivě skládáte portfolio nemovitostí tak, aby bylo odolné případným změnám trhu. Jak to vypadá v praxi?
DK: Znamená to rozumnou diverzifikaci portfolia, a to jak z hlediska lokalit, budov, tak skladby nájemců. Důležitá je také flexibilita budov a skladba různých velikostí pronajímatelných jednotek, kdy můžeme uspokojit potřeby jak velkých tak i malých nájemců. Máme téměř 100% obsazenost a portfolio má dlouhodobě stabilní výnosy.
Na stejném místě jsem se taky dočetl, že usilujete o kvalitní architekturu. Co to znamená a jak spolupráce s architekty probíhá?
MB: Například v případě Organiky jsme si byli dobře vědomi toho, že stavíme v centru třetího největšího českého města a chtěli jsme k tomu přistoupit zodpovědně. Takže jsme si na začátku udělali interní architektonickou soutěž, do které jsme zapojili tři renomovaná studia, dvě pražská a jedno ostravské. Výsledkem byl výběr výrazné a kvalitní architektury od studia Schindler Seko architekti.
Organica a další podobné objekty mají jednu specifickou vlastnost: svým designem se dotýkají spousty lidí, byť drtivá většina z nich je ani nebude používat, jen chodit okolo. To znamená, že když stavíte budovu na takto exponovaném místě, významně tím dotváříte a ovlivňujete veřejný prostor a zodpovědný přístup je na místě.
Přistupujete k tomu tak pokaždé stejně, platí to tedy pro jakoukoli budovu, kterou stavíte?
MB: Ano. Budovy a jejich okolí musí být funkční a estetické zároveň.A nezáleží na tom, jestli je to administrativní budova, průmyslový park nebo cokoli jiného. Prostě, jak už jsem řekl, development rovná se tvorba veřejného prostoru, a tak bychom k tomu měli přistupovat.
DK: Někdo by si možná u průmyslových parků řekl, že je to vlastně jedno, ale my si to nemyslíme. Samozřejmě, prvotně je důležitá jejich funkce, ale zároveň je třeba si uvědomit, že v budovách působí lidé a my se snažíme zaměřovat i na to, aby se v nich cítili dobře.
Na jakých projektech aktuálně pracujete, co nového chystáte?
DK: Jedna oblast, kterou jsem už zmínil, je partnerství s TPG a budování průmyslových parků. To je náš hlavní byznys. Současně se ale chceme zaměřovat i na další segmenty, což jsou projekty mimo spolupráci s TPG, jako je třeba Organica. Patří tam taky menší retailové budovy, projekty v rezidenčním sektoru a zajímavé příležitosti v regionech, například právě teď připravujeme velký rezidenční projekt v Liberci.
Kromě ČR působí Contera i na Slovensku. Plánujete další expanzi?
DK: V tuto chvíli se plně soustředíme na Česko a Slovensko, což jsou trhy, které dobře známe. Uvidíme, co přinese budoucnost.
