Podíl nesplácených hypotečních úvěrů setrval v průběhu roku 2023 na velmi nízkých hodnotách, poblíž svých historicky nejnižších úrovní. Z tohoto pohledu tak prozatím k výraznějším potížím domácností s jejich splácením nedochází, konstatuje v rozhovoru hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler. Letos se ale podle něho některé ukazatele nesplácení patrně zhorší.
Hypoteční trh se podle nejnovějších údajů za celý rok 2023 propadl o čtvrtinu, přitom z posledních zpráv se zdálo, že se už začala aktivita zlepšovat. Jak si lze takto citelný propad vysvětlit?
Ano, hypoteční aktivita se v roce 2023 začala už mírně zlepšovat, alespoň ve srovnání s druhou polovinou roku 2022, kdy trh de facto zamrzl. Příčina meziročního propadu v loňském roce je pak způsobena skutečností, že první polovina roku 2022 byla ještě velmi silná a aktivitu celého roku posunula výše. Pokud bychom se na meziroční vývoj podívali z pohledu první poloviny roku 2023 a následně té druhé, tak v prvním případě bylo meziroční číslo o padesát procent nižší a v druhém naopak o naprosto stejná procenta vyšší. Obecně se dá říci, že aktivita na hypotečním trhu byla za rok 2023 asi v kontextu makroekonomického vývoje nakonec relativně příznivá a pohybovala se na horní hranici odhadů, které se začátkem toho roku předpovídaly.
Co tomu pomohlo?
Zrušení některých limitů ze strany ČNB, možná některé domácnosti namotivoval i mírný pokles cen nemovitostí. Nadále ale platí, že úrokové sazby i přestože mírně klesají, patří mezi nejvyšší za posledních 15 let a dostupnost hypoték tak snižují.
Zmínil jste pokles cen nemovitostí. Jak moc citelný za vás byl?
Odpověď se bude lišit podle toho, na jaké statistiky se budeme dívat. V polovině ledna zveřejnil Eurostat vývoj cen nemovitostí v jednotné metodice napříč zeměmi EU. Jde o data s tradičním docela velkým zpožděním, takže poslední údaje jsou za 3. čtvrtletí 2023. Zároveň se jedná o poměrně široký index, který obsahuje ceny nových i starších nemovitostí, a to jak bytů, tak domů a pozemků. Z něj plyne, že ceny v Česku již dosáhly minima v polovině roku 2023 a ve třetím čtvrtletí už nepatrně rostly, z meziročního pohledu ale poklesly o 3,5 %. Český statistický úřad pak zveřejňuje například ceny starších bytů, poslední údaje jsou k dispozici také za 3. čtvrtletí a z nich plyne, že ceny ještě ve třetím čtvrtletí mírně mezičtvrtletně klesaly s výjimkou Prahy. A z meziročního pohledu ceny poklesly o sedm procent.
Na trhu ale zaznívalo, že ceny poklesly i více?
Ano, jsou některé statistiky, které naznačují, že propad ceny byl i výraznější. Jde například o data Dataligence, které získává hodnoty z katastru nemovitostí v měsíční periodě a má je k dispozici nejen napříč městy, ale rozděluje je i přes různé typy nemovitostí. Vzhledem k tomu, že data jsou měsíčně, tak více zachytí maximální propad, který je ve čtvrtletních číslech zveřejněných statistik zprůměrován. Při pohledu na tyto detaily je pak zřejmé, že obrázek je mnohem složitější. Vrcholu ceny nemovitostí dosáhly zhruba v polovině roku 2022, minima u starších nemovitostí zhruba v dubnu roku 2023 a propad činil přes deset procent, ale v některých regionech i přes dvacet.
Jak se tedy budou dále ceny nemovitostí podle vás vyvíjet?
Klíčový jistě bude vývoj hypotečních sazeb. Situace na nemovitostním trhu se bude bezesporu hodně odvíjet od ekonomické situace. Tedy jak rychle se začne ekonomika zotavovat a jak rychle se budou snižovat hypoteční sazby a zda nastartuje růst mezd. Hypotéky zůstávají hůře dostupné, protože i přes jejich mírné snižování zůstávají hypoteční sazby nejvyšší za posledních 15 let, což poptávku logicky brzdí. Od covidu se také výrazně rozevřely nůžky mezi růstem cen nemovitostí a vývojem mezd. Zatímco ceny nemovitostí se od konce roku 2019 zvýšily o polovinu, mzdy jen o necelých dvacet procent a Českárepublika tak obecně patřila mezi země, kde byl růst nemovitostí ve srovnání s vývojem příjmů domácností nejvyšší. A i přes pokles cen nemovitostí zůstává tento rozdíl výrazný. Zda určité narovnání tohoto rozdílu přijde tak, že ceny nemovitostí budou růst v příštích letech pomaleji než mzdy, nebo ještě poklesnou, to je teď těžké předjímat. Z měsíčních dat je však patrné, že ceny nemovitostí koncem roku 2023 již mírně rostly.
Hypotéky zůstávají hůře dostupné, protože i přes jejich mírné snižování jsou sazby nejvyšší za 15 let.
Úrokové sazby u hypoték by však měly začít letos klesat, je to tak?
Ano, očekává se pokles, jen není jednoduché teď říci, kam by se až mohly hypoteční sazby dostat. Jisté je, že úrokové sazby v ekonomice poklesnou, protože i ČNB bude své sazby snižovat. Na trhu mezi analytiky převládá konsenzus, že by se hlavní sazba ČNB měla na konci letošního roku dostat někam k čtyřprocentní hranici. V tržních sazbách se pak čeká ještě citelnější pokles pod 3,5 %. Nicméně hypoteční sazby se neodvíjí přímo od sazeb ČNB, ale od sazeb delších splatností, zkrátka pokud si domácnosti berou nejčastěji hypotéku s fixací úrokové sazby například na 5 let, je potřeba se dívat na úrokové sazby s podobnou splatností, zatímco sazba ČNB je krátkodobá. V loňském roce dlouho převládal názor na trhu „vyšší po delší dobu“, a trh tak předpokládal, že tyto sazby delších splatností budou klesat spíše pozvolna. Nyní se skokově tento názor změnil, a i sazby delších splatností se poměrně razantně snížily. Z dnešního pohledu se tak zdá, že by i hypoteční sazby mohly letos klesat rychleji, než se ještě například před čtvrtrokem předpokládalo. Stále ale budou klesat pomaleji než hlavní sazby centrální banky.
Jak se vlastně s rychlým růstem úrokových sazeb vypořádaly domácnosti?
Podíl nesplácených hypotečních úvěrů setrval v průběhu roku 2023 na velmi nízkých hodnotách, poblíž svých historicky nejnižších úrovní. A z tohoto pohledu tak prozatím k výraznějším potížím domácností se splácením hypoték nedochází. Pravdou je, že často začnou nesplácené úvěry u hypoték růst až s větším časovým odstupem. Pro hypotéku ve výši jednoho milionu korun se měsíční splátka při růstu úrokové sazby ze 2 na 6 % zvýšila o zhruba dva tisíc měsíčně, tedy zhruba o polovinu. To je bezesporu pro řadu domácností citelný nárůst. Určitý polštář vytvořil nárůst mezd, ten od poloviny roku 2017 do poloviny roku 2023 byl kolem padesáti procent. V kombinaci se skokovým růstem nákladů za energie a obecně s vyššími životními náklady způsobenými inflací se však řada domácností do potíží mohla dostat a letos se některé ukazatele nesplácení patrně zhorší.
Situace na nemovitostním trhu se bude odvíjet od ekonomické situace.
Kolik domácností čeká refixace hypotéky v letošním roce?
Přesná čísla nemáme k dispozici, ale pokud využijeme výpočty ČNB a průměrnou velikost hypotéky v minulých letech, tak z toho plyne, že v roce 2024 by se refixace měla týkat kolem 80 tisíc hypoték, což budou převážně ty, které se poskytly v roce 2019. V roce 2023 to bylo kolem 105 tisíc. Největší vlna refixací pak nastane na konci roku 2025 a v roce 2026, kdy se budou refixovat hypotéky poskytnuté v rekordním roce 2021.