Nejenom o tom, co ji baví, jsme si povídali s Dominikou Veselou, která je partnerkou pražské advokátní kanceláře Eversheds Sutherland, kde vede nemovitostní tým. Kromě práva nemovitostí se specializuje na M&A a právo obchodních společností. Hovořili jsme rovněž o zajímavých projektech, na nichž se podílí se svým týmem a ke kterým patří první český Dům Ronalda McDonalda nebo spolupráce s Arcibiskupstvím pražským, ale také o nedostupnosti bydlení nebo plánech jejího týmu.
Text: Redakce
Foto: Daniel Hromada
Eversheds Sutherland poskytuje právní poradenství týkající se jak administrativních komplexů, tak staveb pro retail, logistických areálů, průmyslové a bytové výstavby i nabývání pozemků. Na jakých zajímavých projektech jste se například podíleli?
Jsou dvě kategorie – jak říkáte – zajímavých projektů. První jsou projekty s velkou hodnotou, zahrnující více jurisdikcí, nebo projekty pro významné klienty, kteří jsou sami světovými špičkami ve svých oborech. Zmíním zastupování singapurské investiční skupiny Elite Partners Capital při akvizici portfolia nemovitostí napříč Evropou nebo zastupování Raiffeisen investiční společnosti při akvizici jednoho z nejmodernějších datových center DC7 v Praze.
A pak jsou projekty, které člověka nadchnou – myšlenkou, provedením nebo skvělými lidmi, s nimiž se setkáte. Jedním z takových projektů byla renovace sídla skupiny Lasvit. Jde o jedinečný projekt, který spojuje moderní architekturu s respektujícím přístupem k tradici.
Aktuálně mám největší radost z otevření prvního českého Domu Ronalda McDonalda, což je dům určený pro ubytování rodin doprovázejících těžce nemocné děti hospitalizované ve Fakultní nemocnici Motol.
A nemohu nezmínit spolupráci s Arcibiskupstvím pražským, které nastartovalo komplexní transformaci systému správy majetku.
Ve které z těchto oblastí musíte překonávat největší právní překážky?
Největší překážky jsou v oblastech, které nejsou předpisy dostatečně upravené nebo jejichž právní úprava neodpovídá dnešní době a potřebám. Deficit vidím zejména v úpravě, resp. nedostatku právní úpravy pro spolupráci veřejného a soukromého sektoru – Public Private Partnership. Zapojení veřejného i soukromého sektoru přitom umožňuje optimalizovat použití veřejných prostředků, sdílet riziko projektu mezi soukromého a veřejného investora, vnést do projektu tržní aspekty a současně regulovat veřejným sektorem požadované funkce projektu.
Druhou oblastí je evergreen – stavební předpisy.
Nedávno byl schválen nový stavební zákon. Opravdu pomůže rychlejší výstavbě?
Přála bych si odpovědět, že „opravdu ano“. Popravdě nevím. Snad dojde ke zrychlení alespoň pro některé typy staveb.
Z předchozí odpovědi je zřejmé, že novou úpravu stavebního zákona považuji za nezbytnou. To, co se ale s novým stavebním zákonem děje nyní, je silně diskutabilní. Zákon byl připravován několik let a přijaté znění nebylo ideální. Mělo řadu zjevných a podle mého názoru zcela oprávněně kritizovaných nedostatků, ale mělo poměrně jednotný koncept, který – když to zjednoduším – byl založený na centralizaci a integraci stavebního řízení, principu „jednoho razítka“ a vymahatelnosti lhůt. Nyní se v řádu jednotek měsíců připravila novela „nového“ stavebního zákona, která původní záměr materiálně mění.
Iritující je, že se při přípravě nového stavebního zákona i jeho novely opomněla diskuse s částí odborné veřejnosti, která mohla přispět k funkční a většinově akceptované koncepci stavebního řízení.
V poslední době je horkým tématem dostupnost bydlení. Co je v této oblasti největší překážka z právního pohledu?
Dostupné bydlení bylo nepochopitelně dlouhodobě zanedbávané téma. Co se mohlo při včasném řešení týkat pár procent obyvatelstva, se kvůli přehlížení problému dnes týká nižších desítek procent obyvatel České republiky.
Překážek lepší dostupnosti bydlení je řada. V právní rovině je to opět nedostatečná legislativa. Hlavní důvody jsou však socio-ekonomické. Nedostatečná nabídka bydlení, (ne)dostupnost hypoték, historická preference osobního vlastnictví před nájemním bydlením atd.
Situace byla dlouhodobě kritická, ale ekonomické šoky posledních tří let – covid a následný prudký nárůst inflace – situaci bydlení jednak zhoršily, jednak zastřely palčivost problému, a tedy i politickou snahu ho řešit. Problém už ale nabyl takových rozměrů, že i politici vidí nutnost dostupnost bydlení řešit, a většině klíčových hráčů je zřejmé, že „ruka trhu“ situaci také nevyřeší (rozhodně ne sociálně přijatelným způsobem).
Z právního pohledu činila značné potíže délka povolovacího řízení, která bytovou výstavbu brzdila. Současný stav ekonomiky tento problém umenšil, když nárůst cen nemovitostí vedl k poklesu poptávky po vlastnickém bydlení. Lidé i developeři budou patrně muset změnit uvažování a přeorientovat se na nájemní bydlení.
Co dalšího by podle vašeho názoru pomohlo zlepšit situaci?
Kromě změn ve stavebním řízení, kterých se doufejme dočkáme, kvituji přípravu zákona o dostupném bydlení.
Nový zákon by měl definovat, co se dostupným bydlením rozumí. Nejde totiž jen o sociální bydlení, které se týká ekonomicky nejslabších. Zajištění dostupného bydlení znamená poskytnutí podpory pro mladé, rodiny s dětmi, seniory a společensky potřebné profese. Podpora může mít formu dostupných půjček, výhodných podmínek nájemního bydlení v obecních bytech nebo vytvoření bytových fondů. Předpokladem je samozřejmě dostatečná nabídka bytů, zejména obecních. Novela zákona by proto měla nabídnout i pomoc obcím s výstavbou či jinou formou doplnění bytového fondu.
Vraťme se ale ještě k vašim projektům. Váš nemovitostní tým se podílel na přípravách a realizaci prvního českého Domu Ronalda McDonalda, který slouží dětem podstupujícím náročnou léčbu v nedaleké Fakultní nemocnici v Motole. Prozradíte nám o tom více?
K projektu jsem se dostala v roce 2018, kdy za sebou měli lidé z nadačního fondu již několik let obcházení nejrůznějších institucí a úřadů. I přes přínosnost projektu stále nebylo zřejmé, jak projekt v českém právním prostředí realizovat. Zástupci nadačního fondu nicméně neztráceli entuziasmus a nakonec se podařilo uzavřít dohodu o výstavbě Domu s FN v Motole. Dnes už dům stojí, před Vánocemi přivítal první klienty a během pár měsíců se dostal na hranici kapacit.
S jakými překážkami jste se museli během těch pěti let potýkat? A co vám to naopak přineslo zajímavého?
Největší překážkou byla nejistota – právní vakuum v regulaci spolupráce veřejného a soukromého sektoru (a jsme opět u PPP projektů…). Z toho pramenila i celkem pochopitelná neochota či obavy státních orgánů posvětit doposud nevyzkoušenou formu spolupráce.
S FN Motol jsme museli projít evolucí při hledání vhodné právní formy spolupráce. Z počátku jsme zvažovali využití práva stavby. Chybějící metodika pro realizaci práva stavby pro státní instituce a riziko, že takto připravený projekt nebude příslušnými orgány schválen, hrozily několikaletými průtahy v realizaci. Nakonec jsme zvolili takovou podobu spolupráce, kdy dům je ve vlastnictví FN Motol, nadační fond však výstavbu plně financoval (mimochodem na výstavbě se prostřednictvím veřejné sbírky určitě podílela i řada vašich čtenářů) a nyní bezplatně zajišťuje jeho provoz.
Tento projekt byl zajímavý v každé fázi. Museli jsme myslet mimo obvyklé kategorie a přimět státní instituce, aby takové myšlenky vzaly za své. Museli jsme také přijmout určitá právní, ekonomická i faktická rizika, ustoupit z ideálních představ o podobě spolupráce (hlavně té právní), ale neslevit z ideálů, aby se myšlenka zhmotnila v realitu.
A co vaše spolupráce s Arcibiskupstvím pražským, které mění celou strukturu hospodaření? Co vše s nimi aktuálně připravujete?
Projekt restrukturalizace systému správy majetku, jehož implementaci arcibiskupství – dovolím si říct – velmi úspěšně zahájilo, je zcela nezbytný krok. Motivací je primárně zajištění ekonomické samostatnosti arcibiskupství, které v roce 2030 přestane dostávat státní příspěvek na provoz. Na tuto situaci je třeba se připravit – se špetkou ironie bych řekla, že tady nikdo nemůže jen čekat na zázrak…
Arcibiskupství se tedy snaží uzpůsobit svoji strukturu tak, aby byla zachována kontrola nad církevním majetkem, hospodaření bylo transparentní, správa majetku efektivní a profesionální, byla dána jednoznačná odpovědnost za hospodaření a byla omezena rizika. To vše s podmínkou zachování solidarity v rámci diecéze.
Transformace je založena na vytvoření robustní právní struktury zahrnující veřejně prospěšný svěřenský fond, holdingovou korporátní strukturu a nadace. Zatímco holdingová struktura se zaměřuje především na ekonomické aktivity – lesní hospodářství a nově také na nájemní bydlení, nadace mají veřejně prospěšný charakter a cílí na podporu školství nebo duchovní činnosti.
Říkáte, že mají svěřenský fond, nadaci, řeší nájemní bydlení. Co je na tom nejtěžší, uřídit dobře takový projekt?
Pokud to zlehčím, nejtěžší asi je nezbláznit se z toho a vybrat si dobré poradce. 🙂
Teď vážně, pro komerční subjekt by byly dílčí projekty arcibiskupství poměrně rutinní – právně i manažersky. Teď si ale představte, že takových projektů jsou zároveň až desítky, navíc v různých fázích. Vaše kroky nejsou vždy všemi přijímány a navíc jste pod drobnohledem veřejnosti.
Myslím, že v tomto případě je tedy nejtěžší mít jasnou vizi a udržet si ji, stát si za svými rozhodnutími a být schopen je obhájit a dobře vysvětlit.
Ještě bych se chtěla zeptat na plány vašeho týmu a Eversheds Sutherland do budoucna? Co nyní připravujete?
Pokud jde o nemovitostní tým, plány máme velké, ale nechtěla bych to zakřiknout. Nejbližším cílem je výrazně prohloubit spolupráci mezi jednotlivými kancelářemi Eversheds Sutherland v regionu CEE. Spolupráce je již dnes na velmi dobré úrovni, ale jde spíš o ad hoc projekty. Rádi bychom spolupracovali systematičtěji, přicházeli se společnými iniciativami a produkty, znichž by mohli těžit naši klienti, kteří často působí na více trzích v rámci celé CEE.
Eversheds Sutherland je oceňovaná právní kancelář, je držitelem mnoho ocenění. Co je klíčem vašeho úspěchu?
Věřím, že dobré výsledky nelze uspěchat ani jich nelze dosáhnout nějakou zkratkou. A věřím, že klienti oceňují profesionální a poctivou práci, flexibilní a inovativní přístup, dlouhodobé partnerství a důvěryhodnost.
A ještě jedna trochu osobní otázka – co vás na vaší práci nejvíce baví?
Tím jsme měly začít… Baví mě totiž asi tak tisíc věcí. Předně mě těší spokojení klienti. Stejně velkou radost mám, když práce v naší kanceláři baví i mé kolegy. Baví mě zrealizovat složitý projekt a předčít očekávání. Baví mě uspět s argumentací a vyhrát předem zdánlivě prohraný spor. Nebo rozesmát klienta, který měl špatný den, anebo alespoň přimět k úsměvu protistranu na vyhroceném jednání.
***
Dominika Veselá, partnerka pražské advokátní kanceláře Eversheds Sutherland
Vede vede nemovitostní tým a kromě práva nemovitostí se dále specializuje na M&A a právo obchodních společností. Má rozsáhlé zkušenosti v oblasti firemních nemovitostí, developmentu, plánování, stavebnictví a inženýringu. Pro klienty zajišťuje mimo jiné právní služby při průběžné správě majetku, při vyjednávání komerčních pronájmů kanceláří, maloobchodních jednotek i logistických center, a to jak na straně pronajímatele, tak nájemce. Poskytuje právní poradenství a podporu také neziskovým organizacím.
***
Advokátní kancelář Evershed Sutherland patří mezi 10 největších celosvětových advokátních kanceláří. V České republice zastupuje významné lokální i mezinárodní klienty. Kromě češtiny a slovenštiny poskytuje kancelář právní služby také v angličtině a němčině a díky globální síti je schopna nabídnout klientům komplexní právní podporu kdekoli na světě.