Projekty s duší, investice se srdcem
Pavel Rydzyk, majitel společnosti YD Capital, se ve světě financí pohybuje přes patnáct let. Začínal jako poradce se specializací na investice ve společnostech jako ING nebo AXA, kde se vypracoval na manažerské pozice. Postupně mu však byl svět korporátu malý, a tak se rozhodl založit vlastní finanční skupinu, která se zaměřuje na investice do nemovitostí nebo energetiky. Říká, že k silným stránkám YD Capital patří skvělá analýza a akceschopnost. Na první místo pak klade vztahy s klienty.
Text: Jana Chuchvalcová
Foto: Michael Tomeš
Vizualizace: Archiv YD Capital
Společnost YD Capital jste založil v roce 2019. Proč jste se k tomuto kroku odhodlal až takto později, když se v segmentu financí a nemovitostí pohybujete už docela dlouho?
Jednak jsem se v té době rozešel s partnery, kteří nedodržovali dohody, a také jsem chtěl být spíš producentem než zprostředkovatelem. Navíc většina lidí zakládá svoji firmu proto, že má skvělý nápad, na který pak shání peníze, ale my jsme byli v opačné pozici. Měli jsme důvěru klientů a od nich k dispozici několik miliard korun.
Proto jste k financím přidal i nemovitosti a energetiku?
To je dáno tím, že právě do projektů v oblasti nemovitostí a energetiky směřují investice našich klientů, které generují zisky.
A vaše finanční divize je zaměřena na finanční poradenství?
Jedna část této divize, YD Financial Services se primárně zaměřuje na zprostředkování investic. Pracují tam především lidé, kteří dříve působili třeba v privátním bankovnictví. Zde se soustředíme na správu finančního majetku, zajišťování rizik a podobně. A pak je část YD Finance, která se zaměřuje na klasické finanční poradenství a plánování, ale to je pro nás spíše okrajová záležitost.
Jaké jsou mezi těmito segmenty synergie?
To patří k našim velkým výhodám, synergie fungují nejen mezi investiční a finanční částí, ale skvělé příležitosti nabízí i propojení na energetiku a nemovitosti. Dokážeme tak nabídnout nejen komplexní správu majetku, ale třeba i úvěry nebo zajišťování rizik formou pojištění pro klienty, kteří vlastní nějakou firmu.
Na jaký typ investic se zaměřujete?
To vychází z naší investiční strategie, kdy nejvíce investovaného kapitálu, zhruba 85 procent míří právě do nemovitostí. Z toho směřuje asi polovina do nemovitostí ve výjimečné lokalitě, což je zejména Praha 1, střed Brna – a nyní řešíme také tři zajímavé výnosové komerční nemovitosti ve Švýcarsku, v blízkosti Curychu. Druhá půlka představuje jak komerční, tak rezidenční development. U rezidenčních nemovitostí je to opět jen v Praze a Brně, protože zde je trh dlouhodobě stabilní. U těch komerčních jsou to nemovitosti výnosového charakteru, tedy zaměřené na potravinářství, farmacii nebo zdravotnictví. Prostě na segmenty, které fungují za každých okolností, třeba i během covidu.
Znamená to, že zbytek, těch 15 procent kapitálu pak směřujete do energetiky?
Přesně tak, do technologií a především do energetiky. Vytvořili jsme obchodníka s elektřinou a plynem s názvem První česká energie, který má dnes obrat kolem miliardy korun.
A jakým dílem se jednotlivé segmenty podílejí na vašich výsledcích?
Co se týká obratu, tak paradoxně větší část představuje právě energetika, ale co se týká ziskovosti, jednoznačně vedou nemovitosti. A finanční divize představuje spíše support v oblasti financí pro ostatní divize.
Jak vypadá váš typický klient a kolik jich máte?
Je to člověk, který s námi obvykle investuje vyšší jednotky milionů korun. Většinou jde o úspěšné podnikatele ve středním věku, kteří s námi mají dlouhodobý vztah a dobré zkušenosti – anebo k nám přicházejí na doporučení. Takových jsou zhruba dva tisíce. A pak zprostředkujeme investice třetím stranám, obvykle finančním institucím. Dalších asi 20 tisíc klientů máme aktuálně v První české energii.
Vaše investice do nemovitostí realizujete přes dluhopisy. Tento produkt ale u nás nemá u nás zrovna dobrou pověst, zvlášť pokud nejde o státní obligace…
Dluhopisy jsou dnes v České republice vnímány docela negativně, to však zejména kvůli tomu, jak je některé firmy využívají a jaké mají nastavení. Dluhopis je standardní a velmi kvalitní nástroj, pokud je nastaven správně. Klíčovým parametrem jsou tzv. kovenanty, které kvalitní dluhopisy musí obsahovat. Bez nich může být tento finanční nástroj, respektive peníze přes něj inkasované zneužity.
My sami jsme v této oblasti také přísnější a v našich emisích dnes nechybí kovenanty, jako je stoprocentně účelové využití investovaných peněz, limit zadlužení a také jasná transparentnost a informační povinnosti vůči klientům, věřitelům a obchodním partnerům.
Čemu bych tedy jako investorka měla věnovat pozornost?
Určitě by vás mělo zajímat, jaký projekt stojí za dluhopisovou emisí. Protože právě projektové investování má smysl, když vidíte, jaký projekt je za danou emisí a jakou má ekonomiku. V tu chvíli je vám jako investorovi i jasné, co by se muselo stát, aby jakákoli pozice včetně té dluhopisové začala mít problém – klient si tak sám dokáže vyhodnotit, jaká je reálná situace, že například daný segment trhu spadne o 50 procent a více, aby tuto investici mohl vyhodnotit jako bezpečnou či nebezpečnou z pohledu rizik.
Důležité je, aby klient dostával od společnosti či zprostředkovatele ty správné informace jak na začátku, tak průběžně. Proto my sami máme klientskou online zónu, kde lidé průběžně vidí veškeré klíčové údaje včetně ocenění a dalších detailů projektu, do nichž investoval.
Může si u vás klient vybrat z více projektů?
Ano, důležité je samozřejmě složení portfolia. Naši lidé, kteří jsou aktivní v investicích, se věnují nejen dluhopisům, ale největší složkou pro naše investory – co se investovaného kapitálu týká – jsou investice oproti přímým zástavám na nemovitostech, případně společné nastupování obchodních podílů. A stejně tak se v této míře věnujeme fondům.
Daří se vám porazit inflaci nebo aspoň zmírnit její dopady na klienty?
Zmírnit dopady se daří, protože cena peněz se zvýšila, takže to znamená i vyšší výnos z investovaných prostředků. Ale porazit inflaci dnes vlastně nejde. Nicméně s našimi klienty máme dlouhodobý vztah a inflace tu nebude stále. V rámci našich projektů je klíčové, že se naše výnosnost z hlediska našeho interního ukazatele IRR na ekvitu pohybuje nad 20 procenty. IRR na ekvitu je vnitřní výnosové procento, které vám ukazuje kolik p. a. dosahujete či plánujete dosáhnout na dané pozici.
Takže je i dnes vhodná doba na nemovitostní investice?
Určitě ano. Nelze to však paušalizovat Některým sektorům se daří stále, ale jsou i takové, kde vidíme opravdu pokles. Ochladl třeba rezidenční trh, také u kanceláří jsme opatrnější a záleží více na ceně akvizice.
V tomto ohledu je naší silnou stránkou analýza. A pak je to také o načasování. Když jsme indikovali budoucí růst sazeb, umístili jsme hned naše rezidenční projekty na trh, protože dnes není doba pro prodej projektu se stovkami bytů úplně ideální. Také jsme tehdy nakoupili projekty, u kterých je před námi teprve povolovací proces. Zde půjdeme s byty na trh asi za tři roky, takže věříme, že v té době už bude rezidenční trh v lepší kondici.
Jak se společnosti YD Capital daří finančně?
Ve vybraných divizích jsme dosáhli neobvykle vyššího výnosu a hodnoty, než jsme plánovali. Například o více než 30 procent vyšších hodnot se nám podařilo dosáhnout na nemovitostech v Praze. Nyní se daří akvírování developerských projektů, firem, ale také výnosových nemovitostí o několik desítek procent pod standardem (yieldem) trhu.
Doba skýtá mnoho příležitostí a naše připravenost tomu nahrává. Bez kontextu však tyto dílčí úspěchy vypovídají velice málo o úspěšnosti naší skupiny jako celku. Stejně tak je pro nás na úrovni mateřské společnosti až rok 2023 první konsolidovaný, respektive ekonomické výsledky separátně této entity nevypovídají o tom, jaký má skupina jako celek majetek (3,319 miliardy korun) či jaký oproti tomu stojí celkový dluh (2,614 miliardy korun). Jen kontext a objektivní ucelená fakta dávají prostor hodnotit. Racionálně a objektivně.
A jak úspěšný byl tedy poslední hodnocený rok 2022?
V rámci YD Capital máme 2,732 miliardy korun v nemovitostní divizi, 0,369 miliardy korun v technologiích a zbylou část ve finanční divizi. Hodnoty aktiv bychom měli daleko vyšší, jsme však v trhu. Jen trh vám doopravdy řekne, jaká je ta správná tržní cena, tedy konkrétní hodnota, kterou v daný moment dostanete. Za necelé čtyři roky existence máme za sebou už šest realizací, tedy úspěšně dokončených a prodaných projektů. Na to se vážou také splatnosti konkrétních projektových dluhů, které byly na tyto projekty navázány.
A zde se dostáváme do významného bodu. Konsolidované výsledky nám bez kontextu, respektive znalosti detailů moc neposlouží. Mnoho investičních skupin se historicky honilo za co nejvyšší hodnotou aktiv, za hodnotou, která opodstatňuje výši dluhu. Co však tvoří tato aktiva? Je to konkrétní majetek.
Které z vašich projektů najdeme na území České republiky?
Daří se nám nakupovat zajímavé pozemky pro komerční využití, například v oblasti logistiky. Stejně tak se daří nákup rezidenčních projektů, protože mnoho developerů se jich zbavuje pod cenou, neboť potřebují peníze. V tomto ohledu patří k nejzajímavějším lokalitám pražské Modřany, širší okruh Brna nebo Brno-sever, kde má v horizontu pěti let vyrůst zhruba 300 bytů.
Využíváme aktuální situaci, takže projekty dokážeme s diskontem nyní nakoupit – mimo jiné i právě díky našemu vícezdrojovému financování.
O jaké projekty jde v Chorvatsku?
Je to jeden velký s názvem Miris Garden ve Starigradu a jeden menší v podobné lokalitě. Na obou postupně pracujeme, zvlášť Miris Garden je hodně rozlehlý a etapizovaný. Zde bychom chtěli s realizací začít už v příštím roce. Je to výjimečná lokalita, která nabízí na jedné straně moře, na té druhé je národní park Paklenica s množstvím příležitostí nejen pro turistiku.
Na Miris Garden se podílí jako hlavní architekt Martin Dudaško a pořádáte v této souvislosti studentskou soutěž. Proč jste se rozhodli pro takové řešení?
Pro Martina jsme se rozhodli s ohledem na jeho zkušenosti, reference a potenciál, který dokáže projektu přinést. Navíc naše hodnoty se protínají, podobný je i způsob přemýšlení.
A co se týká soutěže, chtěli jsme v souladu s hodnotami naší společnosti nabídnout příležitost právě studentům pro uplatnění jejich kreativity. YD Capital je také relativně mladá společnost a lidé rostou spolu s ní. Také jim dáváme možnost rozvíjet se v rámci růstu firmy a nabízet jim spolutvůrcovství. A do této filozofie studentská soutěž skvěle zapadla.
Kdy Miris Garden chcete dokončit a co vše nabídne?
Dnes ještě dobíhají výkupy několika pozemků. Zároveň už ale rozbíháme první etapu protože v byznysu není čas, ztrácet čas. Zhruba do pěti let by mělo být vše hotové. Budou to především rekreační nemovitosti, apartmánové projekty, vily pro náročné a hotel. Plánujeme také nějaké zázemí, restauraci či sportoviště.
Určitě také přidáme servis, protože někteří klienti berou nákup jako investiční počin, takže jim chceme nabídnout komplexní management pro pronájem. Pro některé kupující je to dokonce rozhodující faktor, zvyšuje se i atraktivita takové investice.
Viděl jste už studentské návrhy? A jak jste s nimi spokojený?
Ne všechny, hlavně ty vítězné. Opravdu mě překvapila jejich pestrost a různorodost.
Líbí se mi také supervize Martina Dudaška, který dokáže přenést své zkušenosti. To spojení generací je inspirující i pro firemní kulturu u nás v YD Capital.
A co váš osobní vztah osobní vztah k architektuře? Který styl se vám líbí?
Mám rád minimalismus a zřejmě nejvřelejší vztah mám ke kubismu. Mám rád třeba zajímavé brněnské vily, jako je Tugenhadt či Stiassny, a jejich úžasné příběhy. A líbí se mi, když někdo dokáže skvěle vnést moderní architekturu do staršího objektu.
Pavel Rydzyk, majitel společnosti YD Capital
Vizionář, kouč a finanční analytik s bohatou zkušeností z nadnárodních korporací ING a AXA. Z obchodní pozice se postupně vypracoval až do těch nejvyšších manažerských, kde již řadu let předává osobní zkušenosti svým kolegům. Dnes se věnuje především vyhledávání a realizaci investičních příležitostí, zejména v nemovitostech a dynamicky se rozvíjejících oblastech.
Vystudoval Mezinárodní vztahy na Masarykově univerzitě v Brně. Ve volném čase se nejraději věnuje rodině a sportu.
Miris Garden
Skupina YD Capital buduje přímo u Jaderského moře na hranici malého městečka v sousedství národního parku Paklenica resort Miris Garden. Projekt zahrnuje výstavbu apartmánových domů, vil a privátních vil. Podrobný plán lokality zahrnuje ubytování a rekreační zařízení pro 1 200 až 1 500 hostů a místní komunitu, jako hotel, bytové domy, soukromé vily, kemp, sportovní hřiště, obchodní centrum nebo přístav s přístupem na pláž.
Miris Garden je součástí Inspireli Awards
Zatímco se YD Capital běžně v projektech spojuje s architektonickými studii, v případě Miris Garden udělali výjimku a společně s Inspireli vytvořili vzdělávací soutěžní projekt, v němž se studenti architektury z celého světa mohli utkat a získat možnost pracovat na finálním návrhu projektu na chorvatském pobřeží. Do soutěže bylo přihlášeno na 238 návrhů, z nichž vzešla pětice finalistů. S nimi byl pak pod vedením architekta Martina Dudaška dokončen finální vzhled projektu Miris Garden.
Inspireli Awards je jedinečná soutěž a vzdělávací platforma, kterou založili Karel Smejkal s Václavem Havlem a Bořkem Šípkem. Karel Smejkal nyní se svým týmem každoročně organizuje několik architektonických soutěží. „Cílem soutěže je zdarma podporovat mladé talenty v architektuře bez ohledu na jejich sociální, ekonomické nebo etnické podmínky,“ uvádí Karel Smejkal.