Nedostupné bydlení je realita
Už jste slyšeli o dostupném bydlení? O tom, že je dostupné bydlení problém? Jistěže ano. A to je dobře. Veřejnou diskusí a dobrou informovaností všech zainteresovaných stran totiž začíná řešení problémů, které se týkají celé společnosti.
Text: Dominika Veselá, partnerka advokátní kanceláře Eversheds Sutherland
Foto: Daniel Hromada
Grafy: Golem Finance
Před špatnou dostupností bydlení mnozí dlouho zavírali oči. Různé skupiny k tomu měly nejrůznější, zpravidla pochopitelné důvody. Při zjednodušení je to pro politiky obtížné téma proto, že nemá snadné řešení, které se vměstná do volebního cyklu. Pro developery znamená investice do dostupného bydlení celkem nevyhnutelnou ztrátu části zisků. Další významné hráče to zkrátka nezajímalo, protože se jich toto téma přímo netýkalo.
Je to ale problém, který nás už před nějakou dobou dostihl a je jen otázka času, kdy srazí na kolena poměrně velkou část naší společnosti. Pokud ho nezačneme řešit. Okamžitě.
Poslední dobou se však naštěstí začíná situace měnit a otázky dostupnosti bydlení se začaly frekventovaně řešit nejen na odborných fórech, ale napříč veřejným prostorem. I v politických kruzích vidíme změny v kurzu, kdy se populistické deklarace postupně mění občas i v celkem konstruktivní debatu.
Klíčové definování problému
Klíčové pro řešení jakéhokoli problému je jeho definování. Nebavíme se zde o sociálním bydlení – tedy o zajištění bytových potřeb pro nejzranitelnější skupiny obyvatel, které jsou zpravidla nízkopříjmové a často mají i další znevýhodnění. Otázka dostupného bydlení se totiž týká daleko širší skupiny (nebo spíše skupin) obyvatel. Zajištění dostupného bydlení znamená především zajištění fyzického dostatku bytů v dané lokalitě. Současně jde o zajištění finančně dostupného bydlení. A často jde o zajištění bydlení nebo potřebné podpory pro specifické skupiny obyvatel – rodiny s dětmi, seniory a společensky potřebné profese.
Dalším klíčovým momentem je identifikace příčin nynější situace. Pouze pokud známe příčiny problému, můžeme hledat řešení. Pacienta lékař také rovnou neléčí na všechny choroby, ale nejdřív ho diagnostikuje. Nebudu zabíhat do detailu a shrnu, že důvody krize bydlení jsou především sociální a ekonomické – a částečně i právní.
Důvody krize bydlení
Fyzická dostupnost bytů byla zejména v Praze roky limitována neúměrnou délkou povolovacího procesu, který brzdil výstavbu. Současně vedly levné hypotéky k poměrně masivním spekulativním nákupům bytů, které nejsou jejich majiteli využívány k vlastnímu bydlení, ale drženy jako investice. Poptávka po koupi bytů (a to za tržní ceny) kvůli tomu dlouhodobě převyšovala nabídku. Nedostatek bytů v jiných lokalitách je ale dán i jinými faktory, než je délka stavebního řízení.
V regionech k výstavbě zkrátka často chybí investorský apetit, protože projekty mají podstatně nižší míru výnosnosti s ohledem na nižší ceny bytů i nájmů. Situace na trhu nájemního bydlení je pak ještě horší. Pronajímat byty k dlouhodobému bydlení je specifická disciplína, která je neúprosně svázána právní regulací a navíc (zejména ve srovnání s poskytováním krátkodobého ubytování typu Airbnb) má výrazně delší návratnost investice.
Metropole i regiony pak v oblasti dostupného bydlení shodně postrádají výraznější iniciativu municipalit. To je dáno částečně politickou bezradností, částečně složitostí právního prostředí a částečně i nedostatečnými finančními zdroji ve veřejných rozpočtech.
Dodejme, že pokud jde o finanční dostupnost bydlení, poslední dobou se hojně skloňuje souvislost s výrazným omezením přístupu k hypotékám a politikou úrokových sazeb ČNB. Význam tohoto faktoru bych osobně nepřeceňovala. Za prvé jde patrně o přechodný trend. Za druhé by zaměření na přístupnost hypoték v zásadě dávalo rovnítko mezi dostupné bydlení a nárok na bydlení ve vlastním, což považuji za zásadně chybný postoj. Zdráhám se proto ze stávající situace jakkoli vinit regulaci ČNB. Jejím úkolem ani cílem není řešit nebo regulovat otázky výstavby a bydlení. Její kroky, zvlášť v této době, míří na snížení inflace a zajištění stability úvěrových institucí. Dopady na trh bydlení jsou pak sice nevyhnutelné, ale patrně lépe zvládnutelné než další úvěrová krize.
Situace je zkrátka tristní
Pro názornost si ukažme pár čísel (viz grafy). Podle indexu prosperity z roku 2022 se Česká republika, pokud jde o úroveň bydlení, umístila na 21. příčce z 27 zemí EU. Pořízení vlastního bydlení je vůbec nejnákladnější z celé Evropské unie a byty jsou v poměru k reálným mzdám také jedny z nejdražších. K tomu přidejme průměrnou délku stavebního řízení, která činí 246 dnů, zatímco v severských zemích je to 65 dnů.
Index návratnosti bydlení, který znázorňuje poměr průměrné ceny bytů s průměrnými čistými ročními příjmy českých domácností, od roku 2010 soustavně rostl a pokles zahájil až počátkem roku 2022. Do budoucna se očekává stagnace.
Stereotypní představa české populace
Posledním faktorem, který rozhodně stojí za zmínku, je patrně historicky vyvinutá a stále přetrvávající stereotypní představa české populace, že k základním lidským právům patří nárok na vlastní bydlení. Žijeme sice v sociálním státě, ale právo na vlastní bydlení právní řád skutečně negarantuje. Správně cítíte silnou nadsázku a ironii. Jakkoli se tato představa rozchází s ekonomickou realitou, s argumentací „právem na vlastní bydlení“ se setkáváme neustále. Dokud se nepodaří tuto ve společnosti rozšířenou chiméru přemoci, bude otázka dostupného bydlení opakovaně redukována na koupi vlastního bydlení a ostatní způsoby řešení bytových potřeb budou do značné míry opomíjeny nebo budou považovány za alternativní, přechodné či druhořadé.
I zde uveďme několik čísel. Ve Vídni bydlí přes půl milionu obyvatel v městských bytech s regulovaným nájemným. V New Yorku je z celkových asi 3,2 milionu bytových jednotek pronajato přes dvě třetiny a jen necelá třetina bytů je vlastněna jejich uživateli. Zdá se, že nájemní bydlení je všude jinde docela normální.
Jak zajistit, aby bylo bydlení dostupné?
Jak se říká, to je otázka za milion. Nebo spíš za miliardy. Bylo by naivní si myslet, že existuje jedno řešení, které se takzvaně uzákoní, a všechno bude v pořádku. Nebude. Už nemůžeme dál čekat – problém se sám nevyřeší.
Zlepšení dostupnosti bydlení spočívá v dílčích opatřeních a krocích, které by měly být ve vzájemném souladu nebo si aspoň neodporovat. Část opatření bude muset být regulatorního charakteru (při řešení otázek dostupného bydlení snad už ani nikdo na mocnou ruku trhu nevěří). Při systematickém a důvěryhodném přístupu veřejného sektoru je pravděpodobné, že se iniciativy chopí i soukromé subjekty, které se buď zapojí do veřejným sektorem připravovaných projektů, nebo budou v rámci sociální odpovědnosti rozvíjet vlastní projekty či poskytovat komplementární služby.
Konkrétní opatření, která mohou přispět k lepší dostupnosti bydlení
Předně to je doplnění právního rámce, kde zoufale chybí předpis zaměřený na problematiku dostupného bydlení. Nedostatečný právní rámec rozostřuje definování problému a brzdí rychlejší implementaci zejména veřejných projektů. Přestože obce dobře znají své místní poměry a potřeby, často jim chybí oficiální „škatulka“, do které by problém zařadily. A ještě více chybí státem aprobovaný postup, jak lze daný problém řešit, aniž by se vystavovaly riziku nařčení z nevhodného či nesprávného postupu.
Od loňského roku pracuje MMR ve spolupráci s MPSV na přípravě zákona o podpoře bydlení. Zákon by měl být zaměřen právě na zvýšení dostupnosti bydlení, rozšíření nájemního bydlení i na pomoc osobám v bytové nouzi. Původně bylo avizováno, že by měl zákon platit od roku 2024. To se ale nejeví jako reálné.
Další legislativní podnět měl dát nový stavební zákon, aktuálně mohutně novelizovaný. Byť je nový stavební zákon a především všechny legislativní veletoče, kterými si ještě před nabytím účinnosti prošel, důvodem přetrvávající frustrace nejen u mě, ale i u většiny kolegů právníků, developerů, stavařů, projektantů a zkrátka všech z oboru, obsahuje stavební zákon (i po novele) některé pozitivní prvky, které by mohly přípravu staveb částečně usnadnit.
Právní rámec by měl dále umožnit a motivovat municipality, aby se ujaly iniciativy s vlastní stavební činností. Zde ale bude hrát klíčovou roli přístup k financování výstavby. Zejména pro malé obce je financování vlastní výstavby z vlastních zdrojů nemožné a úvěrové financování příliš nákladné. V úvahu proto přichází zejména poskytnutí zvýhodněného financování výstavby ze strany státu nebo zapojení soukromých investorů – tzv. PPP projekty. O zvýšené potřebě veřejné podpory se pak mluví v souvislosti se snahou o revitalizaci městských brownfieldů, kde může hrát specifickou roli nutnost demolice původní zástavby či dekontaminace prostředí.
Jak na finanční podporu bydlení?
Určitá forma finanční podpory bydlení by ale neměla zůstat u veřejné podpory výstavby. Další formy podpory, ať už ze strany státu nebo municipalit, představuje zvýhodněné či regulované nájemné v obecních bytech, alternativně příspěvky na bydlení, a nastavení dalších příznivých podmínek nájemního bydlení.
Zde je na místě upozornit na jeden nešvar, který by měl právní rámec na podporu dostupného bydlení rovněž adresovat a eliminovat. Ve více případech se totiž stalo, že obec – s finanční podporou od státu – postavila nebo pořídila byty určené k nájemnímu bydlení a po uplynutí doby udržitelnosti je prodala. Z hlediska dostupného bydlení je takové jednání obce krátkozraké a nezodpovědné.
Ne příliš často prezentované, ale neméně zajímavé, jsou úvahy nad případnými změnami ve zdanění, resp. v daňovém určení vybraných daní. Jako možnost se uvádí například snížení DPH u nových bytů a odvod vzniklého rozdílu přímo do rozpočtů obcí, které bytovou výstavbu realizují, nebo zavedení místních poplatků při uzavření plánovacích smluv mezi investory a obcemi, které namísto transparentní platby nezřídka obsahují diskutabilní ujednání o dobrovolných příspěvcích obci či jiných povinnostech investora.
PPP projekty
Poslední prvek, který jsem již zmínila a který by mohl vést k postupnému zlepšení dostupnosti bydlení, je zapojení soukromých investorů a jejich spolupráce s veřejným sektorem – tzv. PPP projekty. Potíž je v tom, že stávající právní předpisy s PPP projekty příliš nepočítají, a byť je záměrně neomezují, rozhodně nepodporují jejich realizaci. Pozitivní jsou proto snahy alespoň o metodické vedení subjektů veřejného sektoru při realizaci PPP projektů.
PPP projekty dostupnost bydlení nezachrání, ale jako jeden z prvků skládačky mají potenciál. V zahraničí vidíme, že PPP projekty mohou při výstavbě a provozování veřejných statků úspěšně fungovat. A nejde jen o projekty v oblasti veřejné dopravní infrastruktury, ale máme i dobré funkční příklady PPP projektů z oblasti sociálních služeb nebo právě nájemního bydlení.
S ohledem na nezkušenost s PPP projekty v naší ekonomice bude potřeba projít určitou pionýrskou fází, kdy se bude nastavovat a ověřovat nejen vhodný právní rámec pro PPP projekty, ale také a především jejich ekonomika. Pojmově totiž potřebujete do PPP projektu jak prvek „public“, tak prvek „private“, kterému musí veřejný sektor dát dobrý ekonomický důvod, proč se do PPP projektu zapojit.
Nekladu si za cíl najít nebo propagovat kterékoli řešení dostupnosti bydlení. Za důležité však považuji o dostupném bydlení mluvit nebo psát, přemýšlet a diskutovat, navzájem si kriticky, ale konstruktivně oponovat, zkrátka pochopit naléhavost tohoto problému a význam veřejné diskuse nad ním. Jedině tehdy bude možné najít funkční systém udržitelného a dostupného bydlení.
***
Dominika Veselá, partnerka pražské advokátní kanceláře Eversheds Sutherland
Vede vede nemovitostní tým a kromě práva nemovitostí se dále specializuje na M&A a právo obchodních společností. Má rozsáhlé zkušenosti v oblasti firemních nemovitostí, developmentu, plánování, stavebnictví a inženýringu. Pro klienty zajišťuje mimo jiné právní služby při průběžné správě majetku, při vyjednávání komerčních pronájmů kanceláří, maloobchodních jednotek i logistických center, a to jak na straně pronajímatele, tak nájemce. Poskytuje právní poradenství a podporu také neziskovým organizacím.