Nabízí se šance pro tuzemské podnikatele a investory
Objem nemovitostních transakcí dosáhl ve třetím čtvrtletí 149 mil. EUR, což je ve srovnání s „covidovým“ rokem 2021 propad o 61 %. Kumulativní výsledek od letošního ledna činí 1,4 mld. EUR. Pokud bychom připočetli ještě přeprodeje nemovitostí a portfolií mezi spřízněnými stranami, vyšplhal by se kvartální objem investic na 390 mil. EUR, což je téměř stejně jako ve stejném období loňského roku. Ukazují to data společnosti 108 AGENCY.
Zpomalení investiční aktivity je zřetelné, velká část investorů vyčkává. Ve výhodě jsou investoři, kteří nemusí využívat externí financování. To dopadá těžce na fondy a skupiny využívající hlavně bankovní úvěry. Vedle korunových úrokových sazeb, které rostly výrazně již v první polovině roku, začalo zdražovat i eurové financování. Evropská centrální banka zvýšila úrokové sazby počátkem září o bezprecedentních 75 bazických bodů, poté co je v červenci zvedla již o 50 bazických bodů.
Kvůli nejistotě ohledně geopolitického a ekonomického vývoje v regionu střední a východní Evropy jsou zahraniční investoři ještě obezřetnější. To naopak může být příležitost pro tuzemské investory, kteří trh dobře znají, mají důvěru v jeho silné základy a jsou schopni nemovitosti aktivně spravovat, aby současnou situaci přestály. „Toho jsou si vědomi mnozí čeští investoři a podnikatelé s dostatečnou likviditou. Ostatně už drží 56% podíl všech uzavřených obchodů v tomto roce,“ konstatuje Lenka Šindelářová z investičního oddělení 108 AGENCY.
Potenciál nabízejí také oportunistické investice a investice do nemovitostí nabízejících možnost dalšího zhodnocení formou modernizace, rekonstrukce, či dostavby. Již nyní roste počet transakcí pozemků a projektů na výstavbu či rekonstrukci.
Převládající obezřetnost mezi investory a rostoucí náklady na financování se po delší době odrazily i na rostoucích výnosech (yieldech). Výnosové míry ve třetím čtvrtletí zaznamenaly zvýšení o 25 až 50 bazických bodů napříč všemi segmenty. S tím, jak do kalkulací vstupuje dražší financování, je podobný vývoj patrný i na dalších evropských trzích.
Podle 108 AGENCY 98 % investičního objemu ve třetím čtvrtletí tvořily administrativní budovy. Nejvýznamnější transakcí byl prodej BB Centrum Gamma společnosti Immofinanz, kupujícím byla společnost Passerinvest Group. Společnost Wood & Company koupila administrativní budovu Green Point na Praze 5 od společnosti Hampshire Green Point Investments PSV.
Vedle toho byly realizovány i specifické transakce jako přeprodeje portfolia retail parků mezi CPI Property Group a Immofinanz, jíž je CPI majoritním podílníkem. Společnost RSBC přeprodala administrativní budovu Platinium Brno do jednoho ze svých podfondů v rámci Realitního fondu Schönfeld & Co Nemovitosti SICAV (Prémiové nemovitosti). Dále ČMN přeprodala administrativní budovu Corso Karlín do fondu NEMO, jehož je zakladatelem.
„Většina nájemních smluv v tuzemských komerčních nemovitostech je indexována ve vztahu k inflaci. Nárůst nájemného tak vyrovnává efekt zvyšování výnosových měr na kapitálovou hodnotu nemovitostí především v segmentu kanceláří a skladů,“ shrnuje Lenka Šindelářová. V segmentu skladových a kancelářských prostor nejvyšší dosahované nájemné vzrostlo meziročně více než o čtvrtinu.
„V období energetické krize dále roste poptávka po zelených, udržitelných a hlavně energeticky úsporných budovách, jak ze strany nájemců a koncových uživatelů, tak ze strany investorů. Ti jsou tlačeni také zpřísňující se regulatorikou v otázkách ESG a snaží se budovat portfolio budov, které bude dlouhodobě udržitelné a konkurenceschopné. Takové nemovitosti preferují díky nižšímu rizikovému profilu také financující banky,“ doplňuje Lenka Šindelářová.
