Distresová aktiva. Oblast investic, do které patří například firmy v určitých potížích nebo třeba nemovitosti s nějakým právním problémem. Partneři ostravské společnosti Altereo během svého podnikání zjistili, že tyhle „tak trochu jiné nemovitosti” skýtají zajímavé byznysové možnosti. A jak se zdá, vsadili na správnou kartu.
Text: Redakce
Foto: Archiv Altereo
Začínali zhruba před třinácti lety jako zprostředkovatelé finančních produktů. Ondřej Pavlica byl tehdy komplexní finanční poradce, Patrik Celner a Filip Lahoda pracovali jako úvěroví zprostředkovatelé. „Uměli jsme zpracovat případy, které obvyklá bankovní metodika odmítala.Klienti měli třeba opožděné platby nebo se z různých důvodů dostávali do bankovních registrů. Ondra se ve svém oboru dostal ke klientům, kteří se potřebovali z negativních záznamů dostat. Společnými silami jsme začali strategicky pracovat a dařilo se nám je dostat zpátky do obvyklých kolejí běžného bankovnictví,“ vysvětluje Patrik Celner.
A čím dál častěji se setkávali právě s problémovými nemovitostmi. Začali je odkupovat pomocí vlastních zdrojů nebo zapůjčeného kapitálu a dále s nimi pracovali. Tyhle aktivity pak konsolidovali pod značku skupiny Altereo, kde působí jako tři partneři, a jejich tým se postupně rozrostl na téměř dvacet lidí. Finanční skupina dnes disponuje aktivy přes 400 milionů korun a dál rychle roste.
Důležitý je sehraný tým
Ondřej Pavlica říká, že u distresového aktiva je nutné rychle vyhodnotit právní situaci i celkovou lukrativnost, protože jde o „žhavé zboží“. A doplňuje, že je potřeba odřídit celý proces, zkoordinovat práci advokátů, odhadců a risk manažerů, aby vše proběhlo hladce. „My jsme kolem sebe poskládali zkušené profesionály, kteří svému oboru rozumí od A do Z, a dokázali s nimi vytvořit sehraný tým,“ popisuje.
Jak pánové vysvětlují, distresová aktiva jsou velmi populární na Západě, kde se investicemi tohoto typu zabývá řada fondů. V ČR se pak podle nich se o tento druh investice zajímají především kapitálově silní hráči, kteří s ním mají značné zkušenosti. „Ti ostatní moc příležitostí, jak se zapojit, nemají“ konstatuje Filip Lahoda.
Do této třídy aktiv, na které působí nějaký stres, patří třeba firmy s vážnými finančními problémy, které jim brání splácet dluhy vůči bankám, dodavatelům či zaměstnancům. Příčinou může být třeba ekonomická krize či špatný byznys plán. A „ve stresu“ mohou být i nemovitosti – jsou zajištěny zástavním právem nebo vykazují jiné právní vady. Ty přitom vznikají různými způsoby, třeba když někdo ne úplně dobře zvládne právní hledisko při koupi nemovitosti, nevyhodnotí si správně rizika, věcná břemena, neověří si, jestli pozemek splňuje vše potřebné k realizaci projektu a podobně. Typickou vadou jsou nesplácené úvěry zajištěné nemovitostí.
Partneři Filip Lahoda, Ondřej Pavlica a Patrik Celner právě v tomhle rozpoznali velkou příležitost a investicím do problémových nemovitostí, které se mohou na první pohled zdát komplikované, se začali věnovat naplno.
Pozemky, které by původně chtěl málokdo
Jak byznys s distresovými aktivy funguje si můžeme dobře ukázat na několika konkrétních případech, kterými se společnost Altereo zabývala. Prvním jsou dva bytové domy v Ostravě – Vítkovicích, které majitel potřeboval rychle prodat. Ovšem oba domy byly v žalostném stavu, jedna dokonce nezkolaudovaná. „Povedlo se nám dát všechno do pořádku. Zajistili jsme na místním stavebním úřadě dodatečnou kolaudaci a dům v problematické ulici opravili. Věřitele jsme vyplatili, špatně nastavené nájemní smlouvy jsme buď aktualizovali nebo vypověděli a dům naplnili novými nájemci,“ popisuje Filip Lahoda.
A dodává, že z nepřehledné a komplikované situace se stala klasická investiční nemovitost, bezpečná a transparentní pro partnery společnosti. Kompletní výnos z akvizice přesáhl 30 procent.
Druhým příkladem, který tenhle obor dobře ilustruje, je projekt v Zachrašťanech u Hradce Králové. Hned od začátku bylo jasné, že to bude mimořádně složitý případ: Podíly na pozemcích vlastnily tři osoby, které měly mezi sebou pře. Pánové z Alterea vstoupili do obchodu, s každým individuálně dohodli cenu a začali řešit vady. Přestože od majitelů podílů nedostali všechny relevantní informace, díky zkušenosti s analýzou podobných aktiv si před uzavřením obchodu efektivně a rychle skutečný stav prověřili.
„Provedli jsme analýzu a zjistili jsme, že pozemky byly zatížené pachty, kvůli kterým nebylo možné deset let na pozemcích cokoliv budovat, navíc tam byla dočasná stavební uzávěra. Okamžitě jsme se pustili do komunikace s pachtýři a úřady. Ukázalo se že akvizice byla opravdu trefou do černého,“ vzpomíná Lahoda.
Pachty byly z právního hlediska neplatné a jednání se zemědělci se tak po původních problémech usnadnila. Partneři vyšli úřadu vstříc s cyklostezkou přes jejich pozemky a zároveň s možností napojení na sítě. Na části nechali pracovat zemědělce, na druhé části vzniká developerský projekt. Atraktivní stavební parcela tedy vznikla z původně velmi „vystresovaných“ pozemků, které by na začátku chtěl asi jen málokdo.
„Na 24 tisících metrech čtverečních vznikne v první etapě deseti rodinných domů. Projekt financujeme z vlastních zdrojů a přes finanční instituce. Jen výnos na pozemcích se pohybuje ve vyšších desítkách procent,“ vypočítává Filip Lahoda.
Současná situace přináší velké možnosti
Investicím do distresovým aktiv podle partnerů skupiny Altereo přeje současná situace v ekonomice i stav trhu s nemovitostmi. Jde především o špatně spočítané developerské projekty. Jak pánové vysvětlují, hlavně menší developeři jsou zaskočení zdražováním materiálů nebo bankovních úvěrů. „My věříme, že u takových projektů dokážeme zlepšit cashflow, vyřešit problematiku věřitelů i vztahů mezi právnickými osobami,“ tvrdí Patrik Celner. Jeho kolega Filip Lahoda doplňuje, že ještě nedávno byla situace na trhu s nemovitostmi odlišná, ale aktuální stav, dobře nastavený byznys model a dostatek prostředků firmě poskytuje mnoho byznysových možností.
A to je také důvod, proč chtějí partneři ostravské skupiny v následujícím roce otevřít fond kvalifikovaných investorů zaměřený právě na distresová aktiva, zejména nemovitosti, s minimálním cíleným výnosem pro investora 8,5 procenta ročně. Upozorňují ovšem, že proti výnosům ovšem stojí i vyšší rizika. Distresové aktivum je zkrátka komplikované a bez dostatečných zkušeností a finančních zdrojů je podle nich téměř nereálné realizovat takové typy obchodů a investic.
Patrik Celner k tomu ovšem podotýká, že pokud máte zkušený tým, reálnou praxi v oboru a dostatek financí, investice může přinést vysoký výnos, a to zcela bezpečně. „Finanční angažovanost partnerů je aktuálně něco málo přes 150 milionů korun, navíc je celé naše portfolio kompletně zajištěné nemovitým majetkem, jehož hodnota vysoce převyšuje vložené zdroje,“ dodává Celner.