Společnost Explicit Funds nabízí široké spektrum investičních produktů pro každého, kdo hledá efektivní a profesionální správu svých financí. Přináší unikátní přístup k investování, který kombinuje moderní technologie s hlubokým porozuměním trhu. Jednatel Viktor Jurčík nám přiblížil, jak se dá spojit finanční poradenství s developmentem, a co všechno má Explicit Funds za sebou.
Text: Redakce
Foto: Michael Tomeš, archiv Explicit Funds
Viktore, co vás zavedlo od finančního poradenství k developmentu?
V roce 2012 jsem začal své působení ve financích pod jednou velkou mezinárodní firmou, od kterých jsem se rychle dostal ke korporátním klientům, podnikatelům a hodně mě zajímalo financování. Primárně jsem řešil financování, úvěry atd. Na základě toho jsem se dostal k developerům, kterým jsem pomáhal zajišťovat financování na výstavbu bytových domů atd. To mě hodně zajímalo, a proto jsem se rozhodl spolu s dalšími kolegy z té firmy založit vlastní společnost na poradenství Explicit Invest.
Hodně jsme již řešili hypotéky, v rámci kterých jsme s klienty řešili nákupy a prodeje nemovitostí, a tak se nabízela neustále nějaká spolupráce s realitními makléři. To ale moc nefungovalo, protože ty spolupráce probíhaly vždycky externě a selhával nějaký kontrolní mezičlánek.
Ale plán jste i tak nezavrhli, že?
Přesně tak. Dospěli jsme do fáze, že jsme si chtěli založit vlastní realitku, protože nám to dává největší smysl díky tomu, že máme klienty, kteří kupují, tak i prodávají ty nemovitosti. Takže jsme se spojili s kolegou Daliborem Stříbným, který byl makléř v jedné velké makléřské společnosti, Dohodli jsme se, že on zaštítí divizi realit a povede realitní kancelář, do které my dodáme naše klienty na nákupy a prodeje nemovitostí, a naše know-how na prodej. A nazpět se nám zase dostanou noví klienti, kteří přes realitní kancelář budou poptávat financování. Samozřejmě také díky vlastní realitní kanceláři máme přímou distribuci na naše vlastní projekty, které přes ni prodáváme, a stejně tak díky ní získáváme nové příležitosti.
Jaký jste z toho měl pocit vy osobně? Přece jenom je to trochu jiný obor.
Mě upřímně stavebnictví vždy lákalo. Děda měl instalatérskou firmu, takže jsem zčásti stavebnictví měl v krvi. Díky tomu že jsem za těch pár let už u hodně projektů stál a měl možnost to obkoukat od velkých hráčů, věděl jsem, že je čas zrealizovat něco sám a nebýt jen prostředník. Můj osobní úspěch přišel v roce 2018, kdy mně přišla jedna nabídka na zajímavý pozemek, který byl v lokalitě, kterou jsem dobře znal a věděl jsem, že se tam budou domy dobře prodávat. Na pozemku jsme tedy realizovali developerský projekt výstavby dvou vila domů. Vše se úspěšně prodalo.
Kolik projektů jste od roku 2018 zvládli?
Za tu dobu máme za sebou čtyři projekty z toho dva jsou většího charakteru a dva jsou menší. Což si myslím, že vzhledem k tomu, jak dlouho trvá v ČR stavební povolení, není málo.
Působíte ve Zlínském a Jihomoravském kraji. Jak moc jsou tyto regiony atraktivní pro klienty? Plánujete i rozšíření do jiných krajů?
Nevadilo by nám, kdybychom se rozšířili i do jiných oblastí, ale zatím se držíme převážně na Zlínsku, odkud primárně pocházíme. Důvodem je skutečnost, že tamní trh velmi dobře známe.
Možnosti sice máme, ale není snadné jít do krajů, kde tak dobře neznám tam trh ani dodavatele. U nás máme již zaběhlé spolupráce v regionu s předními dodavateli, a především úřady, což je v developmentu to nejdůležitější. Dlouhodobá spolupráce se Semela Ateliers na projekčních pracích je velmi důležitá, jelikož se navzájem známe, oni vědí, jaké mám představy o projektech, a také po lidské stránce víme, co od sebe očekávat, a to je také důležitý aspekt.
Pokud nastane nějaký problém, dokážeme se dohodnout a najít společně řešení. A kdo se v tomto odvětví pohybuje, tak ví, že vás vždy dokáže něco překvapit, ne vždy jde ve stavařině vše podle plánu. Vyvíjí se trh, je mnoho faktorů, co to ovlivňuje.
Například jsme zažili situaci, kdy jsme šli po ceně, nebo se spolehli na spolupráci s firmou bez předchozí naší zkušenosti, a dopadlo to špatně. Samozřejmě ne vždy tomu tak musí být. Dospěli jsme tedy ke zkušenosti, kdy se držíme osvědčených firem, s nimiž máme dlouhodobé vztahy.
Proto i když budeme růst, věřím, že to bude organicky a budeme se posouvat do regionů, které dobře známe. V současné době realizujeme jeden projekt mimo náš region v Čáslavi, což je pro nás již poměrně daleko od Zlínského kraje.
Proč zrovna Čáslav?
Čáslav jsme zvolili z toho důvodu, protože tam mám svého hodně dobrého známého, který ten region zná, a já mu věřím a projekt řeším dohromady s ním. Celý projekt stavíme na přátelských vazbách. Je důležité mít člověka, který dobře zná ten trh, a má tam kontakty na místní dodavatele. Já zaštiťuji stránku financování a prodeje, zatímco on má zase na starosti stránku dodavatelskou a stavební, kterou je schopen si tam lokálně pohlídat.
Máme za sebou dva roky hypotečního propadu. Developeři si taky stěžují, zvlášť ti pražští, na pomalé povolování a spoustu dalších komplikací. Jak je to u vás na Zlínsku?
Myslím si, že to je dost podobné. Nám upřímně tady ty dva roky nahrály do karet v tom, že my jsme projekty, které jsme stavěli a dokončovali, stihli dokončit ještě před těmi dvěma lety. To znamená náš poslední projekt, který se vlastně realizoval stavebně a prodával se. Tak jsme prodávali. V roce 2020, to znamená ještě před nebo za covidu, ale před hypoteční nebo realitní krizí. Zvládli jsme ještě postavit za reálně dobré ceny a prodat za dobré ceny.
Ve chvíli, kdy jsme zastavili veškerou výstavbu, což znamená, že jsme přestali stavět, ale zároveň jsme již měli nakoupené pozemky, na kterých jsme prováděli projekční práce, jsme během těchto dvou let financovali a postupovali pouze v projekční fázi, kde náklady zůstávaly stabilní. Tím pádem jsme sledovali, jak se pohybují ceny nemovitostí, aniž bychom investovali do samotné výstavby. Tato strategie se nám teď vyplatila, protože jsme neplýtvali cash flow a máme nyní hotové projekty, na kterých pracujeme již několik měsíců, a můžeme začít s výstavbou nebo prodejem, protože jsme se rozhodli, že možná nebudeme pouze stavět. Nyní se nám daří plnit roli jakéhosi mezičlánku, protože ve Zlíně je mnoho velkých developerů, kteří disponují financemi, které my zatím nemáme. Nicméně za tu dobu nemají čas věnovat se dvou- až tříleté přípravě projektu včetně akvizice pozemků a projektování stavebního povolení, a jsou ochotni od nás tyto pozemky nakupovat za vyšší cenu.
Jak to v praxi vypadá?
Developer od nás koupí pozemek už se stavebním povolením, což je přirozený vývoj, kam jsme dospěli dnešním dnem na tomto trhu. Vidím, kde máme na trhu naše místo, protože jsme stále malým developerem ve srovnání s ostatními, ale právě tam je ten potenciál, který nevidí ostatní firmy, které se nechtějí zabývat tím, že by tři roky pracovaly na projektování sítí a domů na nějaké lokalitě, kde by měly své peníze tři roky zmrazené. Místo toho mohou tyto peníze využít v projektech, které již mají rozestavěné, a tam je naše příležitost. Nyní se nám daří akvizovat poměrně zajímavé velké pozemky a započítáváme výstavbu přibližně pětadvaceti rodinných domů, které připravujeme do fáze projekce a získání stavebního povolení. Už nyní jednáme s developery o budoucích smlouvách. Jakmile budeme mít stavební povolení, developeři je odkoupí, a tak budeme pokračovat. Nebudeme pravděpodobně stavět sami, ale tento krok nám umožní rychleji růst do další fáze, abychom se mohli posunout dál.
Na kterých projektech jste spolupracovali, se Semela Ateliers?
Již jsme dokončili a úspěšně prodali Viladomy na Březůvkach. Aktuálně se zabýváme projektem rezidence Prštné, který již má před stavební povolení. Jedná se o menší bytový dům s devíti bytovými jednotkami a komerčními prostory v centru Zlína. Současně řešíme také lokalitu rodinných domů o rozloze 16 000 metrů čtverečních nedaleko Zlína ve Fryštáku, kde opět spolupracujeme. Informace o společné spolupráci najdete přímo na našich webových stránkách.
A co nájemní byty, ty vás nelákají?
Ano zajímají, a také je aktivně vyhledáváme, tj. nakupujeme již hotové projekty od jiných developerů, protože v dnešní době, aby se to finančně vyplatilo, není příliš smysluplné stavět od základů. S náklady na výstavbu kolem 45 000 Kč za metr čtvereční plus akvizice pozemků jsme už někde kolem 60 000 Kč, a proto se vyplatí spíše hledat lokality mimo Zlín. Například v Čáslavi bychom měli náklady kolem 25 000 Kč za metr, což je cenově atraktivnější. Zde má smysl prodat polovinu bytů a druhou polovinu ponechat k pronájmu, protože polovina bytů by nám měla pokrýt všechny náklady na výstavbu projektu, a druhá polovina by nám mohla zůstat jako stabilní příjem z nájemného. Chceme tímto způsobem poskytnout našim klientům více možností, protože máme tři pilíře developmentu. Prvním je projekční developerská činnost, kdy připravujeme projekty a buď je dokončujeme do fáze stavebního povolení a prodáváme je dál, nebo je stavíme sami. Druhým pilířem je pronájem nemovitostí, který by měl zajišťovat stabilní cash flow pro firmu. V současnosti již vlastníme několik jednotek bytů, které nám přinášejí stabilní příjem, a zaměřujeme se i na bytové domy, které plánujeme dlouhodobě pronajímat. Třetím pilířem jsou investice do realit, kde máme mnoho příležitostí k nákupu nemovitostí pod cenou. Buďto je můžeme lehce zrekonstruovat a „otočit“, nebo prostřednictvím naší realitní kanceláře využít příležitostí, které k nám přicházejí.
Ty nájemní byty jsou zařízené nebo nezařízené?
Ve většině případů jsou plně zařízené, a v našem portfoliu jsou všechny novostavby. Z mého pohledu to má největší smysl z hlediska vývoje ceny nemovitosti. Novostavby prostě na trhu vždy drží cenu lépe než starší nemovitosti a mají menší propady v cenách během krizí. Díky našemu zaměření na nakupování od developerů jsme vždy dokázali vyjednat lepší cenu než běžný zákazník z retailu. Proto jsme se zaměřili na developerské projekty a nakupovali jednotky bytů, protože jsme věděli, že i při potřebě rychlého prodeje na nich vyděláme. Druhou věcí je vybavení bytů nadstandardním nábytkem, a to ve spolupráci s místními ateliéry na návrhy a naším vlastním stolařem, který vyrábí veškerý nábytek na míru. Díky tomu jsou naše byty atraktivní pro dlouhodobé pronájmy, a máme v nich kvalitní a dlouhodobé nájemníky. Takto jsme si stanovili cíl mít portfolio kvalitních bytů s dlouhodobými nájemníky.
Jaké máte dlouhodobé plány, kde se vidíte za dalších deset let?
Můj plán je dosáhnout do pěti let aspoň portfolio v hodnotě půl miliardy v investičních nemovitostech. Chci si stanovit cíl, který vím, že je splnitelný, a tam bych se chtěl dostat. Samozřejmě bychom chtěli dělat zajímavější projekty, větší než jenom u nás na Zlínsku, a dostat se i mimo okres Zlín. Mým dlouhodobým cílem a snem jsou investiční nemovitosti v zahraničí. Vidím obrovský potenciál právě v zahraničí, nejenom na našem specifickém trhu. Vidím příležitosti zejména v jižních zemích, jako je Španělsko, kam často cestuji, a kde vidím, jak tamní ceny nemovitostí rostou, a jak jsou tam zajímavé výnosově. Chtěl bych mít v horizontu pěti let část toho portfolia z investičních nemovitostí někde v zahraničí, jako součást diverzifikace. Nechci, aby všechno záviselo jen na jednom trhu, protože nikdy nevíme, co se může stát politicky nebo ekonomicky u nás v Česku.
Co vás baví na developmentu nejvíc?
Kreativa. Ta mi na finančním poradenství chyběla nejvíc.
Už mi tam chybělo něco hmatatelného, nějaký produkt, kde jsem mohl jít a vidět, že něco přede mnou roste v oblasti developmentu a stavebnictví. Celkově mě baví technická stránka věcí, mám to prostě v krvi. Rád si doma všechno dělám sám – od betonování zídek po všechny ostatní práce. Baví mě sledovat technické postupy a hledat kreativní řešení. Baví mě vidět, jak vznikají věci. Když narazím na problém, vidím to jako výzvu. To byl také důvod, proč jsem se postupně začal více zajímat o development a nemovitosti. Už mi prostě chyběl kontakt s něčím fyzickým, nejenom s finančními produkty.
Máte doma něco od Semela Ateliers?
Ano, vlastně celý náš dům včetně kompletního interiéru navrhovali architekti ze Semela Ateliers.
A co umění na zdech nebo interiéru?
Přiznám se, že do umění jsem se ještě nedostal, protože na to asi nemám ještě dostatek času se tomu věnovat. Velmi rád bych, protože mě to zajímá, ale přiznám se, že tím, jak dělám ve financích, tak můj obor jsou prostě akcie, dluhopisy, a ty finanční instrumenty a v tom já jsem kovaný a vždycky všem klientům radím. Investujte do toho, čemu rozumíte. Já rozumím těmto instrumentům, takže já primárně investuji sám.
Jak souvisí development s finančními trhy?
Ano, existuje určitá souvislost s vývojem trhu nemovitostí a realit v souvislosti s financemi, protože tyto oblasti jsou vzájemně propojené. V tomto ohledu mě napadá, že by se to mohlo spojit s tím, jak se bude vyvíjet trh nemovitostí a realit v souvislosti s financemi, protože to samozřejmě spolu souvisí. Vidíme to na tom, jak se vyvíjí sazby úrokových mír.
Víme to od února. Reálně jsme to viděli ještě předtím, než sazby klesly poprvé v prosinci, takže v únoru se rapidně zvedla poptávka po financování a nákupech. Ti chytřejší už si uvědomili, že je ten správný čas, kdy ceny jsou na svém dně a začnou růst, a nemá smysl čekat na to, až sazby úrokových mír dosáhnou třeba 3 procent. Lidé se tedy začali rozhýbávat a začali nakupovat, a dnes už vidíme, že ceny nemovitostí za poslední kvartál vzrostly o 7 %.
Rostou i u vás na Zlínsku?
Ano, tohle zní jako realita, kterou už dlouho pozorujeme na Zlínsku. Některé nemovitosti začínají stoupat v ceně, zejména proto, že klienti již nevyjednávají slevy jako dříve. Dneska je to spíše o rychlém rozhodnutí, protože čekání na slevu může znamenat ztrátu nemovitosti, která splňuje požadavky. To, co dříve bylo běžné vyjednávání o ceně, se teď stává méně pravděpodobným a klienti musí být ochotni případně připlatit, aby získali požadovanou nemovitost.
Mám spoustu klientů i v Brně, kteří již nějakou dobu hledají byt, ale nenacházejí nic, co by splňovalo jejich finanční možnosti a požadavky. Nemovitosti rychle mizí z trhu, a když se klienti nad něčím zastaví, buď má daná nemovitost vady, nebo je tak atraktivní, že je riziko, že ji někdo jiný koupí dříve, než oni se rozhodnou. Myslím si, že do půlroku se situace vrátí k tomu, jaká byla v roce 2019.
Evidentně hodně pracujete, máte čas odpočívat?
Mám dvě malé děti a s nimi je odpočinek výzvou. Ale snažím se cestovat, ať už s rodinou nebo na jachtě, což je můj velký koníček. Být na moři mě dokáže skvěle zrelaxovat, a tak se tam snažím být tam alespoň čtyřikrát do roka, kdykoli to dovolí povinnosti.