LIHOVAR

Jsem rád, že mohu development posouvat dopředu

Stavařina nebyla jeho životní sen, přesto je dnes majitelem úspěšné developerské společnosti. Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema, ale už nechce stavět jen tradiční bytové domy, jakých je v Praze „dvanáct do tuctu“. V portfoliu jeho firmy tak stále častěji najdeme realizace, které vyvolávají emoce a nikdo je rozhodně nepřehlédne. Patřit k nim bude i bytový dům Fragment, rostoucí v sousedství pražské Invalidovny, či připravovaná TOP Tower v Nových Butovicích.

Text: Jana Hrabětová

Foto: Michael Tomeš

Vizualizace: Trigema

Kromě výstavby bytových domů na zelené louce se věnujete i revitalizaci míst, kde stávaly nebo ještě stojí nevyužívané výrobní či průmyslové objekty. Jedním z nich je areál bývalé Nuselské mlékárny v Praze 4, který se v nový obytný komplex proměnil koncem loňského roku. Byl pro vás tento projekt něčím výjimečný?

Nová Nuselská pro nás byla jiná nejen tím, že se jednalo o výstavbu na brownfieldu. Na rozdíl od projektů, na nichž jsme dosud pracovali, jsme u ní nestáli od samého začátku – projekt jsme kupovali se stavebním povolením a vstupovali do něj až ve fázi prováděcí dokumentace. Pod jeho podobou tak nejsou podepsáni námi vybraní architekti a projektanti, ale architektonický ateliér AGE project.

To ale nic nemění na faktu, že se areál setkal jak se zájmem kupujících, tak odborné veřejnosti.

V případě brownfieldu Lihovar na pražském Smíchově je to jinak?

Lihovar je v rámci Prahy ojedinělým a charismatickým místem. Ačkoli jsme projekt na revitalizaci toho území kupovali již s územním rozhodnutím, po dohodě s původním majitelem jsme ho přepracovali a vlastně na něm stále ještě pracujeme.

Nevnímáme ho totiž jen jako pouhý obytný prostor, na kterém vybudujeme více než 550 bytů, ale necháváme se vést lokalitou a ambicí projektu, který se nebojí měnit status quo a nabízí koncept, jenž bude rezidentům i návštěvníkům přinášet gastronomický, kulturní či společenský zážitek.

Co to bude obnášet?

Kromě toho, že zde budou lidé bydlet, se Lihovar stane i autonomním gastronomickým centrem v duchu lokálních food marketů s autentickou atmosférou, svoje místo tu najde i kultura a výtvarná scéna. Kulturní památka, kterou je historická budova Varny, se totiž promění v pětipatrovou galerii s kavárnou. Varnu momentálně rekonstruujeme a díky citlivému architektonickému pojetí celého projektu do jeho konceptu přirozeně zapadne. Některé prvky interiéru zachováme v nezměněné podobě, a ducha doby tak přeneseme i do budoucích let.

Po stránce architektury a veřejného prostoru v Lihovaru jde o experiment – pracujeme jak s fasádami, tak vnitroblokem, který bude mimo jiné dotvořen industriální architekturou, původními ocelovými prvky. U těch fasád bych se chtěl ještě zastavit – bude se totiž jednat o první stavbu v České republice, která bude mít některé fasády vytištěné 3D tiskem. Ten se využije například na stavbě, jíž se přezdívá Flaška. Jde o rohový dům, jemuž dominuje tvar obrácené lahve, která bude zároveň tvořit lodžie jednotlivých bytů. A motiv té lahve bude otisknut do celé fasády.

Na co se v Lihovaru těšíte?

Těším se vlastně úplně na všechno – věřím totiž, že se tenhle chátrající kout Prahy po svém dokončení promění v nepřehlédnutelné společenské srdce Smíchova.

Měli jste při tvorbě budoucí podoby Lihovaru nějakou inspiraci?

Určitou inspirací nám bylo londýnské nádraží King’s Cross, kde se snoubí industriální architektura s viktoriánskými stavbami a moderními budovami. Mísí se tam i nejrůznější funkce. Kdo tam nebyl, může King’s Cross znát z knih o Harry Potterovi – právě odtud vyjížděla červená parní lokomotiva do Bradavic.

V jaké fázi se projekt nachází?

Práce na Lihovaru jsme už zahájili – demolice je hotová, aktuálně pracujeme na sanaci stavební jámy a archeologickém průzkumu.

Výstavba bude probíhat ve třech etapách. První z nich představuje soubor domů o 240 bytech, další zahrnuje vybudování kulturního a společenského centra s gastro provozy. Kromě toho, že Lihovar nabídne byty určené ke koupi, počítáme i s nájemním bydlením. Celý projekt by měl být dokončen v roce 2025.

Ve společnosti už od 90. let minulého století přetrvává určitý odpor k výstavbě, zášť vůči developerům, ačkoli množství dokončených projektů dokládá, že dominový efekt, který první projekt v dané lokalitě “rozjel”, v naprosté většině odstartoval pozitivní proměnu místa. Máte pocit, že je to stále stejné? Nebo jsme se v průběhu let už někam posunuli?

Za těch téměř třicet let, co na trhu působíme, mohu říci, že se situace bohužel spíš zhoršuje. V 90. letech a na přelomu tisíciletí jsme se s tím v takové míře jako nyní nesetkávali.

Po pravdě řečeno jsem čekala opačnou odpověď? Čím to je?

Nejspíš je to způsobeno tím, že občanská společnost se tehdy teprve formovala. Svoji roli ale určitě hraje i skutečnost, že volných pozemků, na nichž bylo možné stavět, bylo víc.

Za současným stavem ale vidím i to, že od revoluce nás dělí už víc než třicet let a společnost postupně dospěla do stádia, kdy si spousta lidí vykládá demokracii a svobodu po svém. Není schopna a ochotna respektovat zájmy města či svého okolí. A fakt, že i svoboda má své limity.

Máme pocit, že v případě výstavby můžeme do všeho mluvit, případně proti všemu protestovat – a to bez jakékoli odpovědnosti? Neuvědomujeme si, že každé zdržení stavby, případně přepracovávání projektu pro investora znamená další nemalé výdaje?

Je to tak. A tomuto stavu bohužel napomáhají zákony, politický systém. Zákony jsou populistické, dávají spoustu práva jednotlivcům – a ve finále, když se podíváte, kdo se v procesu stavebního řízení odvolává, zjistíte, že se v naprosté většině případů jde jen o malou skupinu lidí, mnohdy „pseudo environmentalistů“.

Existuje na to nějaký lék? Například častější a otevřenější diskuse developerů s občany, kterých se nová výstavba týká?

Uvědomme si, že žijeme v zastupitelské demokracii, což pro mne zjednodušeně řečeno znamená, že jednou za určitý čas proběhnou volby, ve kterých si volíme své zastupitele, jimž dáváme svoji důvěru vládnout. Věříme, že díky politickému programu, který nám před volbami předložili a s nímž jsme se víceméně ztotožnili, nás budou odpovídajícím způsobem zastupovat, budou za nás rozhodovat, jednat.

Bohužel tomu tak je jen zřídkakdy – zvolení zastupitelé se velmi často zříkají zodpovědnosti a developeři pak nad svými plány podstupují množství debat, diskusních setkání s různými nezvolenými uskupeními či občany, kteří si ale své zástupce/zastupitele ve volbách zvolili. Ti přece mají mandát rozhodnout o tom, zda a v jakém rozsahu a za jakých podmínek je nová výstavba či revitalizace určitého území vhodná a pro město přínosná. Nemají tuto zodpovědnost přenášet stále dokola na občany, případně referenda a tvářit se, že to dělají v duchu všeobecného blaha. Když se potřebují neustále na něco ptát, tak proč jsou voleni?

V zahraničí obdivujeme dílo Calatravy, Gehryho i Kaplického, v Praze jsme se naposledy rozmáchli u Tančícího domů a vystavili „stopku“ Chobotnici i věžím Evy Jiřičné. Čím to je, že se v Česku při navrhování nových budov držíme tak při zemi?

Protože jsme přeregulovaní.

Co to znamená?

Systém je přeregulovaný. Když chcete něco postavit, potřebujete 70 razítek od úřadů. Ono se ale ve své podstatě nejedná jen o 70 úředníků. Každý úředník s kýženým razítkem totiž většinou potřebuje dobrozdání několika dalších odborů, které má pod sebou.

A jsme zase zpátky u toho, co jsem říkal o zastupitelské demokracii – problém spočívá v tom, že se zvolení lidé bojí převzít zodpovědnost za svoje rozhodnutí. Developer pak má před sebou rovnici o 70 neznámých, kterou je velmi složité za daných podmínek vyřešit.

Dokud se státní správa nezjednoduší a nezeštíhlí, dokud zodpovědní lidé nepřevezmou zodpovědnost za svá rozhodnutí, neudělají se jednoduché stavební zákony a jednoduché povolovací procesy, nic se u nás na poli výstavby nezmění.

A to je důvod, proč v Česku nemáme další porevoluční stavby, které by se, stejně jako Tančící dům, ocitly v průvodcích?

Že se zde v podstatě nestaví nic, co by se zařadilo mezi světové unikáty, je určitá výpověď doby. To, s čím v Praze developeři a architekti stále bojují, jsou regulace – jako například výškovou regulaci, památkovou regulaci, úřednickou regulaci…

A z nich není cesta ven. Když všechny tyto regulace naplníte, vyjde vám z toho víceméně stále stejný dům. Prostor pro kreativitu je téměř nulový.

V poslední době se hodně mluví o městě krátkých vzdáleností, zahušťování města. Je to podle vás správná cesta?

Jiná cesta není…

Odpůrci tohoto trendu ale argumentují, že se do jejich území nastěhují další obyvatelé, s nimi přibudou auta, tudíž se zvýší hluk, zaplní se dopravní prostředky.

Stojím si za tím, že růst ve směru od centra do polí, odchod lidí do obcí v okolí, je pro město špatně. Jen kvůli práci do Prahy každý den vjíždí na 200 tisíc aut, ty pak večer jedou zpět. To vše je důsledek toho, že si vedení města neuvědomuje, že se má stavět dovnitř a do výšky, aby byla využita stávající infrastruktura – jak technická, tak občanská. Pokud se s městem rozrůstáte do dálky, je třeba v nově zastavovaném území postavit komunikace, přivést tam vodu a elektřinu, vybudovat kanalizaci. Navíc tam obvykle nejsou školy, školky. To všechno je drahé.

Na druhou stranu nám pak v centru Prahy demografická křivka ukáže, že tu po nějakou dobu nebudeme školy a školky potřebovat, protože nám zde žijící populace stárne, a navíc kvůli drahým bytům a vysokým nájmům tam už žádní mladí lidé žít nebudou.

Co s těmi stavbami ale uděláme? Zbouráme je? Necháme je chátrat? Přestavíme je na něco jiného? Proč? Jen proto, že vedení města nemá jasnou strategii rozvoje a nepřipouští si, že je třeba stavět do výšky, využívat toho, co ve městě máme, kam je dovedena doprava, kde už existuje potřebná infrastruktura?

Začala podle vás už veřejnost chápat, že jednou z cest je revitalizace chátrajících brownfieldů? Na nějakou dobu sice v lokalitě vznikne stavební zátěž, ale ta následná proměna je obrovská a vidí ji každý, kdo ji vidět chce. Developer se ve většině případů postará i o úpravu veřejného prostoru, vzniknou zde veřejné parky, hřiště? Vnímají to lidé?

Po pravdě řečeno, nemám ten pocit… Někdy mi totiž připadá, že jsou někteří lidé zmatení. Protože pokud chci bydlet ve městě, navíc ve městě hlavním, mělo by mi být jasné, že má určitý charakter, urbanismus. Klady, ale i zápory. Je logické, že když ve městě otevřu okno, neuslyším zpěv ptáků, šumění lesa a nebudu mít výhled na rybník, ale bude tam pulsovat městský život se vším, co k němu patří.

Jestli chci žít ve městě, využívat všech jeho výhod, a přitom mít pocit, že jsem na venkově, je to nereálná představa. To přece z podstaty věci nejde.

Trigema ve spolupráci se společnostmi Skanska Residential a Central Group dlouhodobě zpracovává analýzy cen bydlení. Všichni víme, do jakých výšin se ceny bytů v Praze vyšplhaly. Ovšem navzdory tomuto růstu má většina developerů svoje projekty vyprodány dávno před tím, než je dům dokončen. Neocitáme se opět v cenové bublině, která nás po svém splasknutí uvrhne do recese?

Když se zkraje loňského roku rozjela koronavirová krize, trh začal být nervózní, protože předpokládal, že nás opět čeká krize v té podobě, jakou známe z let 2008–2009 a jejíž prvotní příčinou byla americká hypoteční krize, která postupně přerostla ve světovou finanční krizi.

Ta dnešní krize je ale jiná. Tenkrát se opravdu nafoukla cenová bublina, která splaskla. Všichni se lekli a začali z trhu stahovat peníze. Svět se zastavil, propadli jsme se do recese.

Nejsem sice ekonom, ale domnívám se, že dnes se nejedná o cenovou bublinu, ale o cenovou korekci. Celý svět totiž peníze znehodnotil. On je nevydělal, on je vytiskl. Velcí investoři tak „sedí“ na balících peněz a nevědí, co s nimi. Investice do nemovitostí se logicky nabízí. V důsledku to znamená, že jejich nominální hodnota bude vyšší.

Nebude se to ale týkat jen bytů či stavebních materiálů, ale i dalších komodit, služeb a mezd. Teď jde tedy především o to, aby tato cenová korekce byla jednorázová a zastavila se. Může přijít inflace ve výši osmi či deseti procent. Bylo by špatně, kdyby taková byla i následující roky.

Ceny bytů v Praze dosáhly výše, která střední třídě a mladým lidem nedovolí pořídit si vlastní bydlení. Je tedy řešením nájemní bydlení?

Je to jediná cesta. Ono by to tak i mělo být. Vzpomínám si, že jsme se tak před deseti, možná patnácti lety zamýšleli nad tím, jak je to v Americe – že tam lidé chtějí všechno teď, hned a tady. Žijí na dluh. Zadluží se kvůli vzdělání, půjčí si na dům, auto, dovolenou – a pak to celý život splácejí. A tento trend postupně dorazil k nám. Současná generace začala mít podobné choutky – chce všechno teď hned.

Naše generace byla zvyklá žít v nájmu a k vlastnímu bydlení se případně postupně dopracovat. Asi se budeme muset vrátit ke kořenům a nejen mladí si budou muset zvyknout, že bydlení v nájmu je dobré řešení.

Po revoluci byl cítit určitý společenský tlak na vlastnické bydlení. Kdo nevlastnil nemovitost, byl často svým okolím vnímám jako neúspěšný. Mají si ale vlastní byt pořizovat i ti, kteří hypotéky splácejí, lidově řečeno, s odřenýma ušima, a při výpadku dvou tří platů se ocitnou v problémech?

Chybu udělal v 90. letech stát, když svůj bytový fond, čítající velké množství bytů, lidem doslova rozdal skoro zadarmo, protože se o něj nechtěl starat. Najednou se vlastníky nemovitosti stali i ti, kteří by za standardní situace celoživotně bydleli v nájmu. Následně stát nastavil masivní podporu hypoték a stavebního spoření a lidé byli „masírování“ myšlenkou, že byt/bydlení je třeba vlastnit.

Dejme tomu, že před lety to šlo, ale dnes už jsme někde jinde a musíme si připustit, že bydlet v nájmu rozhodně není nic špatného či dehonestujícího.

Generace, které po škole vstupují do života, dnes mají otevřený svět, nechtějí hned kupovat nemovitost a usadit se na jednom místě. Radši si pronajmou byt odpovídající jejich statusu a aktuální životní situaci. Vyřeší nedostatek nájemních bytů skutečnost, že je začali budovat i developeři?

Potrvá hodně dlouho, než bude nájemních bytů na trhu dostatek. Je to vlastně jednoduchá matematika. V Praze nyní máme poměr nájemních bytů vůči bytům ve vlastnictví cca 30 ku 70. Vyjádřeno množstevně – z celkového počtu cca 650 tisíc bytů je jich cca 200 tisíc nájemních. Kdybychom hned teď začali stavět 10 tisíc bytů ročně a všechny je dali do nájmů, za deset let by v Praze přibylo 100 tisíc bytů. To tedy znamená, že na trhu bychom měli 750 tisíc bytů a z toho 300 tisíc nájemních, což je zhruba 40 procent.

Bude to trvat deset až dvacet let, než trh vůbec zaznamená, že k nějaké zásadní změně došlo. Navíc to číslo 10 tisíc nových bytů ročně je v současnosti velmi optimistické, zdaleka tolik nestavíme. Za rok na území Prahy vybudujeme zhruba šest tisíc bytových jednotek.

Development v Praze sleduji dlouhé roky a dělá mi radost, když vidím, že mnozí developeři dnes do svých projektů začleňují i umělecké prvky. Kdy se developer propracuje k tomu, aby dům nejen postavil, ale od ostatních projektů ho odlišil nějakým artefaktem?

Na to, abyste mohla v rámci projektu vybudovat i něco jiného, než jen domy samotné, musíte mít především prostředky. Zdroje jsou pro investora něco jako krev pro člověka. Bez nich to prostě nefunguje.

Řekněme tedy, že máte prostředky. Na čem pak ještě záleží?

Na vašem postoji k životu, filozofii. Je na vás, zda se primárně poženete pouze za penězi, nebo, když už jste se někam dopracoval a posunul a máte tu možnost a prostředky, budete dělat věci trochu jinak. Třeba tak, abyste cítil uspokojení a hrdost, když se za sebou ohlédnete. A já chci věci dělat hezky, jsem rád, že mohu development posouvat dopředu.

***

Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema

Marcel Soural je zakladatelem a v současné době jediným akcionářem a ředitelem společnosti Trigema a.s., založené v roce 1994, která je developerskou skupinou s vlastní stavební společností a vlastním firmou na správu budov a facility management. Je místopředsedou správní rady Centra Paraple o.p.s., členem správní rady Czech Photo o.p.s., členem správní rady ARTN a členem České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě.

***

OJEDINĚLÉ A CHARISMATICKÉ MÍSTO. Kromě místa pro bydlení se Lihovar stane i autonomním gastronomickým centrem v duchu lokálních food marketů s autentickou atmosférou, svoje místo tu najde i kultura a výtvarná scéna. Kulturní památka, kterou je historická budova Varny, se totiž promění v pětipatrovou galerii s kavárnou.

Lihovar bude první stavbou v České republice, která bude mít některé fasády vytištěné 3D tiskem. Ten se využije například na stavbě, jíž se přezdívá Flaška. Jde o rohový dům, jemuž dominuje tvar obrácené lahve, která bude zároveň tvořit lodžie jednotlivých bytů. A motiv té lahve bude otisknut do celé fasády.

Výstavba projektu Lihovar bude probíhat ve třech etapách. První z nich představuje soubor domů o 240 bytech, další zahrnuje vybudování kulturního a společenského centra s gastro provozy. Kromě toho, že Lihovar nabídne byty určené ke koupi, se počítá i s nájemním bydlením. Celý projekt by měl být dokončen v roce 2025.