Logistické stavby po letech předběhly rezidenční projekty. Alespoň z pohledu obliby u bankéřů a jejich investic do realit. Původní pozice zůstaly platné jen v Srbsku a Bulharsku. A zatímco v Česku na třetím místě žebříčku popularity zvítězily kancelářské projekty nad retailovými nemovitostmi, v ostatních zemích tomu bylo naopak. Ale všude pak u části bank zůstávají na investičním blacklistu hotely. To ukazuje průzkum KPMG Property Lending Barometer, do kterého se zapojili zástupci 48 bank z deseti zemí střední a východní Evropy.
Bankovní financování komerčních nemovitostí loni nejvíce zasáhl dramatický růst úrokových sazeb. Druhým nejsilnějším vlivem byl negativní vývoj ekonomiky země, kde banka působí. Až s odstupem následovaly další faktory jako celoevropská ekonomická situace a nedostatek kvalitních nemovitostních projektů. Uplynulý rok bude tak patrně nejslabší od roku 2009 z hlediska objemu investic do realit, a to jak v Česku, tak i v celé střední a východní Evropě (CEE). Celkový objem investic v regionu střední a východní Evropy dosáhl v období od prvního do třetího čtvrtletí roku 2023 výše 3,2 miliardy eur, což je pouze 30 % celkového objemu transakcí v roce 2022.
„Český realitní trh zůstává druhým největším trhem mezi sledovanými zeměmi CEE. Vyniká zároveň velkou aktivitou domácích investorů, zatímco třeba v Polsku je realitní trh mnohem víc závislý na mezinárodních investorech,“ sdělil partner české KPMG odpovědný za sektor nemovitostí, Pavel Kliment. Teď se ale očekává, že uplynulý rok bude nejslabším rokem od roku 2009 z hlediska celkového objemu investic do realit, a to jak v Česku, tak i v celém CEE. Vysoké úrokové sazby totiž zlepšily výnos jiných než nemovitostních investic. „Pozorujeme také významný rozdíl mezi cenovými představami prodávajících a kupujících. Nicméně počet transakcí realizovaných pod tlakem nebo z donucení je stále minimální. Budoucí vývoj závisí především na rychlosti očekávaného snižování úrokových sazeb, které zlepší náladu na nemovitostním trhu,“ shrnul Kliment.
Rozdíl v cenových očekáváních v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami zůstává hlavní překážkou bránící návratu živější transakční aktivity. Svůj vliv měla i omezená výstavba v letech covidu, kdy se řada projektů odložila nebo zastavila. Kdyby tomu tak nebylo, blížily by se k dokončení mezi druhou polovinou roku 2022 a první polovinou roku 2024. A nedostatek transakcí způsobuje i další problém, a tím je nejistota ocenění nemovitostí – což zvyšuje obecnou míru rizika, a tedy i úrokovou prémii při financování nemovitostí.
Od prvního do třetího čtvrtletí roku 2023 se nejvíce transakcí v regionu střední a východní Evropy – 47 % z nich – uskutečnilo v Polsku, následovaném Českem s 27% podílem. Pokles objemu transakcí je však zřejmý v celém regionu střední a východní Evropy a odpovídá trendu přítomnému v ostatních evropských zemích, ale také v Asii a USA.
Cenová očekávání brání obnově aktivit
Tento rozdíl v cenových očekáváních v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami zůstává hlavní překážkou bránící návratu živější transakční aktivity. Svůj vliv měla i omezená výstavba v letech covidu, kdy se řada projektů odložila nebo zastavila. Kdyby tomu tak nebylo, blížily by se k dokončení mezi druhou polovinou roku 2022 a první polovinou roku 2024. Budoucí zlepšení situace na trhu investic do nemovitostí závisí na inflaci a úrokových sazbách. Očekávaný pokles úrokových sazeb pravděpodobně změní náladu trhu vůči investicím do nemovitostí. Velký posun ve struktuře investorů, tedy původu investičního kapitálu, způsobil především výrazný pokles objemu transakcí.
Největší skupinu v rámci regionu střední a východní Evropy tvořili čeští investoři s podílem 32,7 %. To by se mohlo zdát jako prudký nárůst, ale ve skutečnosti jsou čeští investoři jedinou skupinou, která si v regionu CEE udržuje stabilní úroveň investic odpovídající úrovni z předchozích let. To znamená, že skokový nárůst celkového podílu je způsoben především poklesem investic ostatních, konstatuje se ve studii. Kapitál pocházející z ostatních zemí střední a východní Evropy tvořil celkem 13 % investic, přičemž ostatní evropské země zaujímaly 21,9 %, následovány USA se 7,3 % a Singapurem s 6,8 %.
Až třetina úvěru je splatných do dvou let
Financování komerčních nemovitostí zůstává pro banky velmi důležité, ačkoli dotazovaní bankéři jsou nyní méně optimističtí a celkový zájem přibrzdil. Přesto většina neočekává žádnou výraznou změnu ve svém úvěrovém portfoliu, s výjimkou případného nižšího růstu. Konkrétně tak, pouze 19 % dotázaných bankéřů uvedlo, že se o tuto oblast zajímá více ve srovnání se 43 % dotázaných před dvěma lety, přičemž přibližně 8 % bankéřů uvedlo klesající zájem o tento sektor. Pro 73 % respondentů zůstává zájem stejný. Někteří bankéři v Bulharsku a Rumunsku uvádějí zájem o realitní sektor nižší, na rozdíl od Chorvatska a Srbska, kde jeho strategický význam vzrostl.
Pro banky v České republice si financování nemovitostí stále drží pozici nejdůležitějšího sektoru. Navzdory současné situaci 38 % dotázaných bankéřů očekává, že portfolio jejich banky v příštím roce poroste, zatímco loni takové očekávání vyjádřilo 56 %. Zhruba stejnou úroveň portfolia očekává 38 % bankéřů oproti 28 % v roce 2022.
Nejvíce optimismu vyjádřili bankéři v Severní Makedonii a Srbsku, naopak nejméně optimističtí jsou v Bulharsku a Rumunsku. Bankéři budou nicméně čelit výzvě refinancování významné části svých portfolií v následujících dvou letech. Mezi úvěry na nemovitosti se splatností v blízké budoucnosti je v průměru 17 % úvěrů splatných do 12 měsíců a 32 % úvěrů je splatných do dvou let. Vysoký počet úvěrů splatných v příštích dvou letech je částečně způsoben úvěry poskytnutými před pandemií koronaviru, kdy byl objem transakcí s nemovitostmi na historickém maximu. Největší podíl portfolia splatného v následujících dvou letech vykazují bankéři v Polsku a Srbsku, naopak nejmenší v Chorvatsku.
U části bank jsou hotely stále na blacklistu
Přes velký nárůst úrokových nákladů a negativní vývoj ekonomiky se významně nezvýšil počet problémových úvěrů v portfoliích oslovených bankéřů. Na druhou stranu přibyly úvěry s minoritními problémy. Podíl problémových úvěrů je dlouhodobě nejnižší u českých a srbských bank, nejvyšší naopak u bulharských bank. A podobně jako v loňském roce zvažují někteří bankéři z Bulharska, Polska a nyní i Rumunska prodej svých portfolií nesplácených úvěrů na nemovitosti v příštích 12–18 měsících, většinou s cílem strategického odchodu. V ostatních zemích nic v takového v dohledné době nechystají. Více než 60 % dotazovaných bankéřů potvrdilo navýšení svých úrokových marží oproti předloňskému roku. „Tento růst byl ale velice mírný v porovnání se skokovým navýšením referenčních úrokových sazeb stojících za dramatickým růstem úrokových nákladů.
Úrokové marže bank tak zůstávají relativně velmi stabilní, hlavně díky konkurenčnímu prostředí,“ upozornil Pavel Dolák, koordinátor průzkumu z české kanceláře KPMG. „U hotelových projektů dokonce úrokové marže mírně poklesly, a to v důsledku pokračujícího zotavování turistického odvětví. Na druhou stranu stále jen část oslovených bank je ochotna financovat hotelové nemovitosti,“ doplnil Dolák. Obdobně jako v minulých letech si nejnižší úrokové marže udržely české a slovenské banky. Nadále většina dotazovaných bank požaduje vyšší úrokové marže u developerských projektů. Největší rozdíl těchto marží oproti již dokončeným a příjem generujícím nemovitostem hlásí bankéři z Polska a Chorvatska.
Přes 80 % bankéřů požaduje zajištění variabilních úrokových sazeb pomocí derivátových obchodů. Více než 22 % respondentů požaduje zajištění (např. úrokovým swapem) minimálně 80 % poskytnutého úvěru. Mezi nejvíce konzervativní patří bankéři v Polsku a Slovinsku. Růst podílu úvěrů poskytovaných v jiné než domácí měně (v Česku v eurech) se v loňském roce zpomalil a dosáhl hodnoty 80 % nově poskytnutých úvěrů. „Lze očekávat, že tento poměr dosáhl v mnoha zemích svého maxima, a to především s přihlédnutím k růstu mezibankovní sazby Euribor a podílu nemovitostí, které generují příjem jen v domácí měně, jako jsou rezidenční projekty,“ uvedl Dolák.
Ohled na životní prostředí či společnost roste
Více než 80 % oslovených bankéřů potvrdilo, že jejich banka schválila strategii pro ESG kritéria financování komerčních nemovitostí, což označuje faktory environmentálního, sociálního a správního řízení, které banky berou v úvahu při rozhodování o financování. V případě Česka, Slovenska, Maďarska a Chorvatska mají tuto strategii všichni dotazovaní. „ESG v Česku neposuzují jen velké banky se zahraničními majiteli, ale i menší banky vlastněné tuzemskými subjekty. To odráží širší trend, kdy se ESG faktory postupně stávají nedílnou součástí celkového úvěrového prostředí v Česku,“ zdůraznil Kliment. A naopak, zkušenosti se zamítnutím úvěru pouze z důvodu nesplnění ESG kritérií má 19 % oslovených bankéřů a v kombinaci s ostatními kritérii pak 25 % respondentů.
„Oproti předminulému roku se tedy zhruba zdvojnásobil počet bankéřů s touto zkušeností. Nadpoloviční většina se přesto stále s touto situací nesetkala nebo nemá zavedená závazná ESG kritéria pro hodnocení úvěrů,“ vysvětlil Dolák. Nadcházející roky se tak ukáží jako klíčové pro stanovení nové tržní praxe financování nemovitostí a budou mít zásadní vliv na budoucí podobu finančních trhů, konstatuje studie. Především implementace nařízení EU a ECB týkajících se ESG vytváří tlak na finanční instituce a vlastníky nemovitostí, aby se přizpůsobili měnícím se podmínkám. Banky již aktivně pracují na své připravenosti na úplné vykazování, které bude zahrnovat posouzení souladu s kritérii pro všech šest environmentálních cílů stanovených v taxonomii EU a výpočet více klíčových ukazatelů výkonnosti, jako je například poměr ekologických aktiv (GAR).
Další významnou informační povinností uloženou finančnímu sektoru bude zveřejňovat podrobné údaje o udržitelných investicích správců aktiv a investičních společností v souladu s nařízením o zveřejňování informací o udržitelném financování. Nově připravovaná legislativa a náročnější očekávání trhu povedou v blízké budoucnosti k významnému posunu v kritériích pro poskytování úvěrů, neboť udržitelné financování hraje klíčovou roli v transformaci podniků, upozorňuje studie. Ačkoli je zřejmý pokrok, výsledky průzkumu naznačují, že stále existuje prostor pro komplexnější přijetí zásad ESG.
Stále jsou relativně nízké procentní podíly řešení, jako jsou speciální produkty zaměřené na ESG, například zelené financování s nižší marží, partnerství s developery zelených budov nebo vydávání zelených dluhopisů. To ukazuje, že banky jsou v případě iniciativ souvisejících s ESG selektivní. Pouze vybrané banky, především z Bulharska, Chorvatska, Česka, Polska a Slovenska, vyvíjejí iniciativy, aby nabízely finanční produkty s nižší marží v souladu s udržitelnými cíli. A některé z nich vytvořily i partnerství s developery. Přestože značný počet bank (34 ze 45) zavedl různá kritéria hodnocení úvěrů na nemovitosti v souvislosti s udržitelností, stojí za to podrobně prozkoumat, které aspekty berou v úvahu.
Většina respondentů, téměř 60 procent, zavedla specifické dotazníky ESG a hodnotí vícekriteriální certifikaci budov, včetně energetických štítků, což svědčí o komplexním přístupu, který přijal značný počet bank v různých zemích střední a východní Evropy. Nicméně stále existuje prostor pro zahrnutí širšího spektra těchto kritérií do úvěrové politiky pro komplexnější hodnocení nemovitostí. Zatím méně než polovina respondentů hodnotí dodatečné informace týkající se spotřeby energie a vody, což jsou ale zřejmě klíčové údaje týkající se efektivního využívání zdrojů. To může naznačovat mírné zaměření na spotřebu médií a efektivní využívání zdrojů při hodnocení úvěrů.