Investice i radost zároveň. Pojítkem obojího je podle byznys partnerů a finančníků Dragana Lazukiče a Aleše Vobruby projekt Motovun Villas na chorvatské Istrii. Z původní myšlenky dlouholetých přátel pořídit si své vlastní místo pro relaxaci se nakonec zrodily vily, které „zdobí“ dechberoucí výhled z kopců, přitom jen kousek od vinic a uprostřed zeleně. Tady si lze taky vyrazit na lov lanýžů nebo je rovnou ochutnat v útulné maličké restauraci či naopak v luxusním podniku s obsluhou v bílých rukavičkách. A vily jsou zároveň i příležitostí pro výhodnou investici. Tři z nich už stojí a další se připravují. „Tady je spíše moře doplňkem, tady si plně vychutnáte istrijské Toskánsko,“ přibližuje v rozhovoru pro Estate & Business celkovou atmosféru místa Dragan Lazukič.
Pojí vás téměř třicetileté přátelství a mnohaletá práce u mezinárodní firmy, jak jste se ale dostali k projektu na Istrii?
Společně jsme pracovali jako kolegové zhruba dvacet let a mezitím jsme začali jako původně naší soukromou aktivitu hledat místo, kam společně budeme jezdit trávit volno. Na Istrii jsme si koupili každý svůj pozemek, že si vedle sebe postavíme domky. Takže původně to nebyl vůbec byznys plán, ale ten si nás tak trochu našel sám. Jednoduše byly k prodeji další pozemky v okolí, a protože s nimi byly spojené i určité technické komplikace a složitá infrastruktura, což řešit jen pro dva pozemky bylo náročné, tak jsme jich koupili více. Ve větším objemu už pak dávalo smysl řešit okolní infrastrukturu, což jsme postupně udělali.
Zajímavé řešení. A to je jak dávno?
Dnes už vily stojí. To bylo zhruba před deseti lety. Postupně jsme dokupovali a postavili první tři domy. A od té doby tam jezdíme si odpočinout a zároveň jsou domy využívané na krátkodobé pronájmy. Zájemci si je mohou i koupit – takový model budeme držet i v dalších fázích.
Pronajímají se tedy vždy celé vily?
Tři vily představují celkem 10 ložnic. Dvě větší z nich mají v patře čtyři ložnice s koupelnami pro osm osob, zhruba 220 m2 a v přízemí je obytný, zhruba stometrový prostor, kde je i vnitřní krb a plnohodnotné podlahové vytápění. Na všech domech je fotovoltaika a lze je obývat celoročně. Mají i stolní tenis, kulečník, nebo další místnost v přízemí hernu, ve které jsou šipky, fotbálek a další společenské hry. Každá vila má svůj pozemek i s bazénem, kryté sezení s grilem. Vše je vhodné pro dvě rodiny s dětmi, nebo až čtyři páry dospělých. A druhá, menší vila, má pak ložnice dvě. Ta je pro jednu rodinu nebo dva páry. Vše je zasazené do velmi atraktivní oblasti, je to takové malé Toskánsko. Je tady krásný výhled, nádherná příroda a moře zhruba 20 minut autem. Je to místo, kam člověk zkrátka rád jezdí a výhodou právě je, že je lze v mezidobí, kdy je nemá čas využívat, pronajmout. Tyto příjmy pak pokryjí provozní náklady, a ještě něco zbude. Návratnost investice sice není závratná, ale je. Vily proto prodáváme zájemcům i s tím, že se o ně nadále staráme a majitelé tam jezdí na určitou dobu v roce, dvou, tří, čtyř týdnů a zbytek sezóny se dům pronajímá. O nic se přitom není potřeba starat, servis pro bazény, údržba vily i veškeré další služby jsou zajištěné přímo na místě. Majitel využije svůj dům bez starostí jako turista a navíc mu chodí peníze pravidelně na účet.
Jaká je tedy návratnost?
Reálný příjem z pronájmu je ročně zhruba 6,5 až 7,5 procenta, když odečteme zmíněné náklady na provoz, tak zůstane přibližně čtyři až pět procent. Nabízíme garantovanou návratnost i s využitím části sezony pro sebe ve výši 3,5 procenta, takže to je výhodné i pro financování nákupu přes bankovní úvěr, který umíme zprostředkovat. Na místě, jsme si už vybudovali síť všech možných kontaktů, a to jak pro servis, údržbu, tak stavbu i finanční záležitosti. O to se starám hlavně já, já jsem člověk pro kontakt s místními lidmi. S Alešem pak všechna strategická rozhodnutí činíme společně. Jsme oba finančníci, takže si rozumíme.
Jaká je cena?
Pozemek na každou vilu je kolem 1000 metrů čtverečních a cena se pohybuje v rozmezí mezi 550–700 000 EUR plus lokální DPH. V případě koupě nemovitosti na chorvatskou jednoúčelovou společnost lze ale daň refundovat.
A pokud si chci vilu pronajmout, dejme tomu na týden?
Pobyt v té větší, 4ložnicové, v plné sezoně je 4200 eur.
Zmínil jste ale, že vily jsou dvacet minut od moře. To ale přitom bývá zásadní, proč Češi jezdí do Chorvatska. Není to komplikace?
Na to se nás ptaly i realitní kanceláře, které prodávají nemovitosti v zahraničí, že preferují tak pět kilometrů od moře. Jenže když to není dochozí vzdálenost, tak jaký je rozdíl, zda jedu autem deset či dvacet minut, když už do něj musím stejně nasednout. U nás jsou specifické právě výhledy, protože městečko Motovun je na třísetmetrovém kopci ještě z doby Benátek, takže z doby čtrnáctého, patnáctého století a postavené z kamene. Ze všech naších vil je nádherný výhled přímo na město. A na druhou stranu vidíte i údolí řeky Mirny (nejdelší řeka na Istrijském poloostrově – pozn. redakce) a to klidně až 50 km do dáli, když sedíte na terase vily u bazénu a popíjíte víno z místní vinice. Tady je spíše moře doplňkem, tady si vychutnáte „Toskánsko“. Istrie, je na rozdíl od většiny zbytku Chorvatska nebo obecně Mediteránu zelený poloostrov, kde je spousta vinic. Vínu se tady velmi dobře daří a vinařství má rozhodně vzestupnou úroveň. Proto naše vily nesou názvy jako Chardonnay, Sauvignon nebo Malvasia. Zároveň jsou na Istrii i obrovské olivové háje a husté zelené lesy, kde se dají lovit lanýže. Je to spíše příběh zeleně a klidu, s vynikajícím jídlem, s výhledem od bazénu a s možností si zajet k moři.
Zní to krásně, máte pořád plno?
Odpovím jinak, i během covidu jsme měli pořád plno. Vily nejsou hotely, které byly zavřené, protože hrozilo potkávání lidí. Lidé naopak měli zájem pronajmout si vilu a užívat si sami bazénu či si zajet k moři. A čísla jsou velmi příznivá stále Loni mimo hlavní sezónu (duben-červen, září) jsme měli 67 dní ze 120 možných obsazeno, což ve zbytku Chorvatska, Dalmácii a obecně u mořských destinací nefunguje. Jenže tady jsou kola, víno, lanýže. V okruhu pěti km od vil je šest vinařství, a když klienti přijedou na pobyt, mají v materiálech od nás různá doporučení, kam na víno, kam do restaurace. A zvláště na jaře je super místem na vyzkoušení specifická trasa, Parenzana. Tam fungovala až do roku 1935 úzkorozchodná železniční trať z Terstu do Poreče, pak se ale přestala používat a nakonec z toho udělali turistickou atrakci. Bílá cesta pro kola a chodce skrze tunely a přes mosty. Výhodou místa je asi i blízkost. Ano, z Prahy zhruba osm hodin, respektive něco málo přes 800 km, z Vídně či Mnichova pět set kilometrů. To jsou vzdálenosti, které lidi dnes jezdí na prodloužené víkendy.
Vily se zaměřují jen na českou klientelu?
Když mluvíme o turistickém pronájmu, tak využíváme klasicky booking. com, zhruba 90 % rezervací jde přes ně. A pak jsou ještě nějaké cestovní kanceláře. A co se se týká prodeje, tak to vypadá, že to bude pomalu český ostrůvek na Istrii. Ani jsme neměli nikde velkou prodejní kampaň, a zájem je.
Nedá se mi nezeptat, opravdu se na Istrii dají ulovit lanýže?
Ano, přímo v Motovunu je sbírají. Pravidelně se konají akce lovus místním profesionálem, který vezme skupinu lidí do lesa, jde se psem a hledají lanýže a obvykle je také najdou. A pak je vezme k sobě, kde jim z nich připraví lanýžové pochoutky. Za rohem tak sice není moře, ale nedaleko zato luxusní Michelinská lanýžová restaurace a dalších sedm Michelin Recommended.
Vily stojí a fungují zhruba pět let, co chystáte dál?
Jsme ve druhé fázi, začali jsme teď v únoru stavět další tři domy. A během dalších 12 měsíců zahájíme výstavbu dalších čtyř, aby stavební práce plynule navazovaly. Takže to je plán na další zhruba dva tři roky. První tři domy budou dokončeny příští rok v létě. Model zůstavá stejný. Prodají se a pak je investor může pronajímat přes nás. A jak už bylo řečeno, budoucím majitelům nabízíme variantu bez starostí, že rizikoz pronájmu bereme na sebe. Klienti budou dostávat fixní částku ročně, nehledě na to, jaké výsledky pronájem bude mít a jaké všechny náklady tam budou.
Vínu se tady velmi dobře daří, proto naše vily nesou názvy jako Chardonnay, Sauvignon nebo Malvasia.
Nenaráží tam investor – Čech – na problémy s vlastnictvím? Protože nákup nemovitostí v zahraničí může nést některá úskalí.
Ne, dnes už s tím problém nebývá. Kromě přímého nákupu nemovitosti nabízíme možnost, že se tam kupující vily stane 100procentním vlastníkem chorvatské firmy založené za tímto jediným účelem. A pak už jen ovládá svůj bankovní účet, na který mu tam pravidelně chodí peníze, a my mu dům spravujeme. Máme k dispozici i účetní firmu, která dělá i účetnictví všem majitelům vil.
Nejdříve vilu postavíte a pak hledáte majitele? Nebo se dá koupit už během výstavby? Může kupující případně ovlivnit její dispozice?
Obojí. U vnějšího designu se v rámci malé komunity snažíme udržovat určité prvky, aby vily byly moderní, zároveň ale s využitím místních prvků, třeba kamenných. Interiér, nebo velikost bazénu ale kupující ovlivnit může, pokud přijde už ve fázi stavby. Pak může ovlivnit i výběr dlaždiček nebo kuchyňské linky, případně nabízíme našim klientům, i to, že si mohou vybrat svůj nábytek. Ale obecně držíme vyšší úroveň a používáme materiály nejvyšších standardů. Dřevo, sklo, kámen z místního lomu. Vily dokončujeme do standardu čtyřhvězdičkového hotelu dle chorvatské kategorizace, kompletně vybavené do poslední lžičky, skleničkyna víno, osušky, povlečení, nebo třeba kávovaru. Jinak by dům nešel pronajímat. Přidáváme ale i nějakou specifickou hodnotu, takže doplňujeme interiéry třeba obrazy od lokálních umělců.
A jak to financujete? Máte nějaké půjčky?
V první fázi jsme měli developerskou půjčku od místní banky, místní pobočky Erste Bank. A konečným klientům nabízíme možnost sjednat si úvěr na to dlouhodobé držení. Veškeré informace v Česku řeší naše obchodní partnerka, Jana Kolafa. www.motovunvillas.cz
Takže ve finále, by projekt měl čítat deset vil. Co dál, hledáte další vhodná místa?
Ano, ale ve stejné oblasti, v podstatě na stejném kopci vedle fáze 2. A v této, třetí fázi by mělo jít o dalších pět vil. Tam máme zhruba ještě skoro 6000 m2.. A další projekt je vzdálený zhruba třicet kilometrů od toho současného. Je ve východnější, divočejší části Istrie. Je také na kopci, opuštěnější a je už v dáli vidět moře. Máme tam celkem 95 000 m2 pozemků, jen část je stavební, zbytek je velký les.
To znamená, celkově máte k dispozici už kolik metrů čtverečních?
V součtu je to 95 a 20, nějakých 115 tisíc metrů čtverečních pozemků.