Takové projekty vznikají pod taktovkou společnosti Penta Real Estate – ať už jde o rezidence na Praze 6, čtvrť Nová Waltrovka, areál Nuselského pivovaru nebo třeba oceňovanou Masaryčku. Nejen o nich, ale především o těch budoucích, k nimž patří okolí pražské Florence nebo diskutované zastavění kolejiště Hlavního nádraží, jsem si povídala s Davidem Musilem, zástupcem generálního ředitele Penta Real Estate. Na developmentu ho baví, že jde o velmi pestrou práci, při níž vidí konkrétní hmatatelné výsledky.
Text: Jana Chuchvalcová
Foto: Archiv Penta Real Estate, The Motel One
Začněme u historicky největšího nákupu Penty, který jste ohlásili loni na sklonku roku. Co vše jste získali a jaké jsou vaše plány v této lokalitě? Co se stane třeba s Autobusovým nádražím Florenc?
Nákupy pozemků v oblasti pražské Florence byly skutečně největší akvizicí v historii Penty Real Estate, nejen v rámci Česka, ale i dalších zemí. Investovali jsme do nich několik miliard korun. Nyní doufáme, že přípravné práce, změny územního plánu, soutěže na novou výstavbu, veřejná participace a povolovací procesy poběží rychleji než na Masaryčce. Snad se ten nevábný brownfield ještě za našich životů promění na výstavní čtvrť. Takový je plán.
Pokud jde o Autobusové nádraží Florenc, jeho budoucnost je otevřená. Dál sem zajíždí stovky autobusů denně a nádraží přiměřeně prosperuje. Ale je otázkou, zda je žádoucí, aby tolik těžkých vozidel zajíždělo až do centra města. Hlavní město v budoucnu počítá s několika velkými dopravními terminály s návazností na železnici, metro, městský okruh či dálnice, například na Smíchově. V dlouhodobějším horizontu se tak zázemí pro autobusovou dopravu zde na Florenci může výrazně proměnit.
Součástí nákupů na Florenci byly o pozemky a budovy v jiných částech Prahy. Využijete je pro své projekty, nebo je prodáte?
Ano, i to je důvod, proč byla zmíněná akvizice tak nákladná. Historicky byl provozovatelem a vlastníkem Autobusového nádraží Florenc státní podnik, vlastníci řadu dalších pozemků či budov v Praze. Nejčastěji šlo o odstavná parkoviště pro autobusy, původně situovaná na okrajích Prahy. Město se však za poslední dekády rozrostlo, a tak dnes řada těch pozemků stojí na atraktivních místech a mezi moderní zástavbou – třeba v Karlíně či na Smíchově.
Pro všechna nově získaná aktiva hledáme nejlepší možné využití. Většinu pozemků si určitě ponecháme a budeme je připravovat na budoucí výstavbu.
V několika případech zvažujeme možnosti prodeje – typicky jde o budovy v centru města, kde sídlí hotel Perla, zavedený a stabilní podnik, nebo objekt Washingtonova, který je na nás malý.
Jak vidíte budoucnost celé této části města okolo Florence? Měla by se například položit na zem magistrála? A jak vše ovlivní nové tunely pro regionální vlaky, tzv. Nové spojení?
Hlavní kontury pro celé území Florence stanovila architektonicko-urbanistická soutěž Florenc 21. Charakterem zástavby by tu měla vzniknout smíšená čtvrť kombinující kanceláře, hotely, obchody, služby, restaurace, aby to zde žilo během celého dne. Takový už je dnes ve výstavbě trend i jinde ve světě. Platí dohoda s městem, že prostory pro bydlení budou tvořit přibližně 40 %.
Možnost položení magistrály na zem nechala soutěž Florenc 21 otevřenou. Existuje k tomu řada studií a analýz, ale záleží především na vedení města, zda o takovou změnu bude stát a najde na ni peníze. My se přizpůsobíme. Souvisí to ještě s dokončením městského okruhu. Až bude kompletní, jistě to intenzitu dopravy na magistrále ovlivní.
Poslední dobou vzbudily rozruch plány na zastavění kolejiště Hlavního nádraží v Praze? Jakou roli v nich hrajete?
Držíme menšinový podíl ve společnosti CR-City a.s., což je společný podnik Českých drah, SUDOP Group a Penty Real Estate. Tento podnik drží práva k možnému budoucímu zastavění pozemků, na kterých leží kolejiště Hlavního nádraží v Praze.
O této možnosti se v odborné sféře uvažuje už celé dekády, protože rozsáhlé kolejiště je velkou překážkou ve volném pohybu městem, mezi Prahou 1, 2 a 3. Dlouho zůstávala v rovině vzdálených vizí, až nyní se věci daly do pohybu. Město se začalo touto možností vážně zabývat, rozběhla se debata, jak skloubit všechny veřejné zájmy, které se k tomuto strategickému území vážou a jaký charakter by v delším horizontu výstavba v tomto místě měla a mohla mít.
Předpokládáme, že je před námi široká diskuse a následně další velká urbanistická soutěž, podobně jako v případě Florence nebo dostavby Vítězného náměstí v Dejvicích.
Je vůbec reálné a technicky proveditelné zde stavět a lze výstavbu skloubit s požadavky moderní kolejové dopravy?
Je to mimořádně náročné a drahé. Ale i ve stavebnictví se prosazují nové technologie a postupy, které to dnes již umožňují. Historicky se u kolejí nestavělo zejména kvůli problémům s vibracemi či hlukem. Obojí je dnes již řešitelné.
Existují podobné projekty v jiných metropolích, kde je možné se inspirovat?
Ano, touto cestou jde řada zahraničních metropolí, a to především ty hustě zastavěné a nebo ty, které se snaží zvýšit dostupnost bydlení – to totiž zdaleka není jen problém Prahy a Česka.
Například Londýn je pro mnoho Britů dnes velmi drahým a z hlediska cen bydlení nedostupným městem. Existují však studie, které říkají že nad kolejiště Londýna v blízkosti nádraží a velkých dopravních uzlů se vejde až 300 tisíc bytů. A to už je číslo, které může zahýbat i s rezidenčním trhem desetimilionového města.
V principu dnes vznikají tři hlavní typy projektů v okolí nádraží a železnic. Vlaky mohou zajíždět do nových budov jako do garáže. Tento model bychom v příštích letech měli vidět po modernizaci nádraží Praha-Bubny, v zahraničí je k vidění třeba ve švýcarském Bernu a na řadě jiných míst.
Všude, kde to jde, míří koleje pod zem, typicky si představte třeba část rychlodráhy na pražské letiště, anebo jsou překryté platformou, jaká se nyní chystá na Masaryčce a v budoucnu vznikne i na Hlavním nádraží.
Třetí možností je proměna brownfieldů podél kolejí a revitalizace či konverze budov v těchto místech. Můžete to na vlastní oči vidět třeba podél Hlavního nádraží v Mnichově nebo ve Vídni, v Česku je pak takových příkladů více – Masaryčka či Smíchov City.
Několik posledních let jste v Pentě řídil zejména rezidenční a hotelové projekty. Je v Praze ještě místo na další hotely, anebo už je trh nasycený?
Nedávno byla v Praze konference zaměřená na hotelnictví a tam zaznělo, že Praha má ještě veliký potenciál v segmentu luxusních hotelů – ve srovnání s jinými metropolemi střední Evropy jich tu není tolik.
V Praze stále není přítomná řada silných celosvětových hotelových značek. Ony sem chtějí, protože Praha je přední světová turistická destinace, ale hledají tu správnou příležitost. A to samé musíme dělat my. Vždycky zkoumáme možnosti a potenciál konkrétní lokality – a k tomu hledáme adekvátního zákazníka.
Jakou perspektivu mají v této souvislosti vaše hotely The Cloud One u Masaryčky a Zleep na Waltrovce?
Díky za tu otázku – my jsme teď krátce po sobě dokončili dva krásné hotely, to je mezi developery v Česku poměrně ojedinělý počin. Zmíněný The Cloud One v Hybernské i hotel Zleep na Radlické patří do segmentu economy hotelů, ale má to svoji logiku. Oba tyto hotely mají perfektní napojení na letiště či dálkové vlaky, jsou ideálním útočištěm pro krátkodobé návštěvy Prahy a budou skvěle prosperovat. Ani jedna z těch lokalit ale nebyla optimální pro pětihvězdičkový hotel.
Hotel The Cloud One Prague
Pod vaším vedením se Penta zařadila mezi největší rezidenční stavitele v Praze. Kde všude aktuálně stavíte nebo se chystáte stavět?
V letošním prvním pololetí dokončujeme, kolaudujeme a předáváme kupujícím byty hned na několika rezidenčních projektech. Jde o Rezidenci Juliska na Praze 6, Victoria Palace na Vítězném náměstí, první bytový dům dokončený na Nové Waltrovce a ke konci se chýlí také nová zástavba v areálu Nuselského pivovaru, dohromady jde o několik set bytů.
Další etapa výstavby nám běží na Nové Waltrovce a stavíme v historické části Nuselského pivovaru. Jde o konverzi památkově chráněných pivovarských budov, které dostanou novou funkci, rezidenční či obchodní. Vznikne z toho úžasné místo pro bydlení. Místo s duší.
V delším horizontu nás pak čeká mnoho práce na Praze 3 v oblasti Nákladového nádraží Žižkov, nebo na Praze 9, kde máme projekt Mocca Vysočany, a společné aktivity se skupinou Kaprain.
V poslední době mluví město o vlastní výstavbě v rámci PDS? Dává to podle vás smysl? Zvýší se tím dostupnost bydlení v Praze, nebo jsou řešením spíše projekty zaměřené na nájemní bydlení?
Domnívám se, že město má definovat své zájmy a potřeby a připravovat podmínky pro výstavbu, jakou pro rozvoj potřebuje, nikoli být developerem a brát na sebe často extrémní rizika z tohoto podnikání.
Raději bychom se s městem bavili o tom, jak si pomoci vzájemně.
Například přímo nad stanicí metra Florenc už nejméně 15 let leží ladem celý městský blok. Část vlastní město, část Dopravní podnik, část my. Mohly tam už dávno stát byty. Dopravní podnik mohl z výnosu spolufinancovat nákladnou rekonstrukci této stanice metra. Jsme s nimi v jednání a doufám, že město tuto příležitost nepromarní a znovu neoddálí.
A co komerční budovy, je v Praze vůbec prostor pro další nové projekty? Je po nich poptávka?
Viděla jste, co se stalo na Masaryčce. Budova byla téměř vyprodaná už v počátcích stavby a výše nájemného trhala rekordy. Na mimořádné, kvalitní a udržitelné stavby v dobrých lokalitách tak stále místo je. Staré, energeticky náročné a špatně udržované budovy ale nebudou mít na růžích ustláno.
Nuselský pivovar
Jaké komerční budovy jste v poslední době dokončili vy a daří se vám je zaplnit? Chystáte i nějaké další projekty tohoto typu? Nebo vidíte budoucnost spíše v nějaké kombinované výstavbě?
O Masaryčce slyšel asi každý, její naplněnost je vysoko přes 90 %. Poslední nájemníci se budou stěhovat právě nyní v létě a stejně tak čekáme ještě na otevření posledních obchodů či gastroprovozů.
Trochu ve stínu Masaryčky stojí budovy Metalica a Legatica na Radlické ulici. V kontextu pražské výstavby jde také o mimořádně kvalitní budovy, které rovněž sbírají certifikace udržitelnosti v nejvyšších stupních. Legatica je plně obsazená, usídlila se zde společnost Veolia. Metalica má téměř plné retailové prostory. Kancelářské prostory jsou pod smlouvami asi z poloviny, ale běží jednání s několika velkými zájemci, a věříme, že i toto číslo do konce roku významně stoupne.
Jak se změnila vaše role v Penta Real Estate za dobu vašeho působení? Začínal jste s komerčními projekty, prvním bylo Florentinum, ale pak jste se věnoval rezidenčním? Co z toho vás baví víc?
Ano, byl jsem jedním z prvních zaměstnanců firmy, na projektu Florentina jsem získal ostruhy. My všichni, kdo jsme tehdy ve firmě byli. Do segmentu rezidenčního stavitelství jsme se zapojili s nákupem pozemků v areálu bývalé Waltrovky. Bylo jasné, že zde nemohou být jen kancelářské budovy, jaké jsme stavěli do té doby, ale že půjde o smíšenou čtvrť s kancelářemi, byty, poliklinikou, školami či parkem.
Osobně se mi líbí, že dokážeme stavět budovy či celé čtvrtě, na které můžeme být pyšní, které fungují, dobře se v nich žije. Dnes pracujeme z budovy Masaryčky a denně vidíme, že si tu budovu lidé přicházejí prohlédnout, udělají si selfie, přichází sem na oběd, chodí i zástupy turistů. To je nejlepší indicie, že se nám něco povedlo a nejlepší motivace do další práce.
A co vás osobně přivedlo do developmentu a real estate?
Líbilo se mi, že v této práci můžu vidět konkrétní hmatatelné výsledky toho, co děláme. Také je to práce velice pestrá. Nestavíme jen byty a kanceláře. Součástí velkých rozvojových zón, které máme před sebou budou i hotely, mikro apartmány, studentské bydlení nebo třeba senior house.
Ještě jedna osobní otázka na závěr – čemu se věnujete, když právě nepracujete, což bude asi málokdy?
Jsem sportovec každým coulem, soutěživý tvor… Jsem bývalý juniorský reprezentant v atletice, teď se s kolegy hecujeme při závodech na kolech, mám rád i běh na lyžích v zimě, nebo cyklistiku a beach volejbal v létě. Sport je pro mě nejlepší relax.
***
David Musil, zástupce generálního ředitele společnosti Penta Real Estate
V Pentě pracuje od roku 2008, byl zodpovědný za první developerský projekt Penta Real Estate v České Republice – za Florentinum, za projekt, který získal několik prestižních ocenění jako například CEEQA 2014 za nejlepší kancelářský projekt ve střední a východní Evropě. V posledních letech měl na starosti řízení rezidenčních a hotelových projektů. Penta se za jeho působení zařadila mezi hlavní hráče na trhu i v rezidenční výstavbě. V současnosti působí jako zástupce Country Managing Partnera pro český trh.
Před příchodem do společnosti Penta pracoval pro společnost Knight Frank v Praze, nebo ve společnostech PJ Hegarty & Sons a Laing O’Rourke v irském Dublinu. Příležitostně přednáší na ČVUT v Praze, kde také v minulosti vystudoval.