Development není o cihlách, ale o financích
Text: Redakce
Foto: Archiv společnosti GARTAL
Rostislav Petchenko, rodák z Chersonu na jihu Ukrajiny, žije v Česku od svých 16 let, kdy přijel studovat na pražskou VŠE. Postupně se z makléře vypracoval až k developmentu a dnes je generálním ředitelem a spoluvlastníkem developerské skupiny GARTAL. Pod jeho vedením se ze společnosti GARTAL stala renomovaná developerská skupina v první desítce českého žebříčku. V našem rozhovoru mimo jiné říká, že z jeho pohledu není development o cihlách, ale především o financích. Navíc ho neustále hodně baví.
GARTAL letos oslavil 20 let fungování. Vzpomenete si ještě, jak jste začínali?
Do firmy jsem přišel před 15 lety, v roce 2007. Byla to rodinná firma našeho druhého akcionáře. Tehdy se rozjížděl první větší developerský projekt, 22 rodinných domů v Újezdě nad Lesy. Do roka vypukla finanční krize, ze dne na den se nám zastavily prodeje, zkrachoval generální dodavatel… Nakonec jsme však projekt dostavěli, domy prodali – jen to trvalo chvilku déle, než se předpokládalo. Finanční krize tehdy postihla celé odvětví, zkrachovala více než polovina developerů včetně těch větších. My jsme byli malí, takže sice nás jeden projekt dostal do problémů, ale dalo se to zvládnout.
Spolu s tím jsme rozjížděli realitní kancelář. Developeři tehdy najednou neměli odbyt, a také proto, že jsem původem z Ukrajiny, začali jsme prodávat jejich byty východním investorům. Ukázalo se, že jsme našli díru na trhu. Postupně jsme zvětšovali objem, společnost rostla – za nějakou dobu nás bylo pět, pak deset a pomalu se to rozjíždělo. Dnes je nás kolem padesáti.
Když se nemovitostní trh začal vracet do normálu a Češi opět začali kupovat byty, developeři o nás ztráceli zájem. Rozhodli jsme se proto, že se vrátíme k developmentu. Za ty roky, kdy jsme se věnovali zprostředkování, jsme se napojili na určité investory, kteří chtěli nemovitosti nejen kupovat, ale i stavět. S nimi jsme koupili první činžovní dům, udělali rekonstrukci, začali pronajímat byty, pak je prodali, peníze vložili do dalšího podobného projektu. Za nějakou dobu jsme koupili první klasický developerský projekt – pozemek se stavebním povolením – a tím jsme se vrátili na developerský trh.
Vzhledem ke zdejší situaci s povolováním staveb jsme museli první projekty kupovat už s územním rozhodnutím nebo stavebním povolením, čímž jsme developerský cyklus zkracovali na nějaké tři až čtyři roky. Postupně jsme se vypracovali na pozici developera s ročním objemem nad 100 bytových jednotek.
V poslední době jsme strategii trochu pozměnili a vstupujeme i do projektů „bez papírů“, kde počítáme s delším povolovacím procesem.
Kolik jste za těch 20 let prodali bytů, vlastních i od developerů?
Do konce loňského roku téměř 850 jednotek a z toho polovinu vlastních.
Z čistého developera a realitního makléře jste se rozrostli ještě o stavební divizi. Nebyli jste spokojení se stavebními firmami?
Přesně tak. Byla to reakce na zkušenosti, které jsme absolvovali u dvou projektů, kdy se nám stavební firma postarala o nemilé překvapení. A to ani nemluvím o tom prvním projektu, kdy dodavatel zkrachoval. Každá chyba dodavatele stavby znamenala odklad dokončení, ale s tím jsme nemohli nic dělat. Samozřejmě padly smluvní pokuty a podobně, ale jméno máte jen jedno a klienti nerozlišují, zda za to může stavební firma, anebo developer. A mají pravdu v tom, že my jsme si tu stavební firmu vybrali.
Zřídit vlastní stavební divizi bylo z mého dnešního pohledu jedno z nejdůležitějších rozhodnutí, které nás hodně posunulo. Máme větší kontrolu nad průběhem každého projektu, a to nejen z pohledu developera, respektive investora, ale i z pohledu stavby. Ta synergie opravdu funguje.
Je náročné řídit tolik divizí najednou?
Co se týká realitky, tam už jsme jen okrajově. Hlavní je development, ten řídím já, stavební divizi má na starosti kolega. Ale je to samozřejmě boj, zvlášť v dnešní době. Na druhou stranu některé obory jsou na tom mnohem hůř. Nicméně podle mne neexistují problémy, existují jen výzvy. Snažíme se proto bojovat a myslím, že nám to často vyjde.
Do budoucna se však určitě dívám pozitivně. Stejně jako ekonomika, tak i svět se pohybují v cyklech. Po období růstu přichází pokles a naopak. A těžší dobu je potřeba překlenout.
Zřídili jste také investiční fond, jehož prostřednictvím nabízíte vstup do vašich projektů…
Investiční fond funguje tři až čtyři roky a vstupuje do většiny našich developerských projektů. Je to otevřená struktura, kam může investovat finance kvalifikovaný investor – to znamená v podstatě každý, kdo má k dispozici alespoň milion korun. Je to entita regulovaná Českou národní bankou a funguje jako akciová společnost s proměnlivým základním kapitálem.
Samozřejmě tím nenahrazujeme financující banku, tu máme u každého projektu. Ale tím, že rosteme velmi dynamicky, potřebujeme k růstu i cizí prostředky – kdybychom rostli jen na vlastním kapitálu, byla by ta dynamika úplně jiná.
Prozradíte nám i nějaká čísla o vašem fondu kvalifikovaných investorů?
V tuto chvíli spravuje jmění okolo půl miliardy korun. Výnosy jsou poměrně stabilní, teď jsme na 7 % p. a. s tím, že garantujeme minimálně 6 %. Od letošního druhého pololetí ale navyšujeme, takže garance bude minimálně 7 %, a očekávám, že výnosy se dostanou na 8 %.
Jsme teď svědky útlumu výstavby rezidenčních projektů?
Je pravda, že došlo k útlumu poptávky, máme vyšší úrokové sazby, energetickou krizi, na Ukrajině je válka. Nacházíme se v době, kdy nevíme, co přijde. Věřím, že to nebude katastrofa, nicméně je potřeba připravit se na horší časy.
Jestli to bude mít dopad na celou ekonomiku nebo jen na určitá odvětví, to nevím. Počítám však s tím, že ještě rok, dva můžeme stagnovat.
Jaké máte aktuálně rozjeté projekty?
Předloni jsme dokončili pět projektů. Všechny jsme prodali, takže do recese vstupujeme ve velmi dobré finanční kondici. Stavba nám běží u projektu na Smíchově pod Bertramkou, kde je 45 luxusních bytů, dále stavíme projekt se 40 apartmány v Tuchoměřicích, komorní projekt ve Starých Kyjích – 10 krásných malých bytů, moc hezký projekt. Zahájili jsme stavební práce na projektu Moje Kubáň, kde je přes 100 jednotek na velmi dobré adrese na Kubánském náměstí ve Vršovicích. V listopadu začala výstavba projektu Zelené kaskády na Praze 9, kde máme okolo 80 bytů.
Dalších několik projektů je buď v pokročilé fázi povolování, nebo už má stavební povolení. A také řešíme několik velkých územních celků, od 200 bytů do 1000 bytů. Ale to je otázka času, navíc o připravovaných projektech mluvím nerad, z jistých důvodů jsem velmi opatrný.
Řada developerů staví projekty zaměřené na nájemní bydlení. Jak jste na tom vy?
Nájemní bydlení je určitě zajímavé téma, ale podle mne to zatím ekonomicky moc smysl nedává. Navíc je to jiný segment, než děláme my. V době vysokých úrokových sazeb a relativně nízkých výnosů z pronájmu můžete vydělávat pouze na růstu ceny bytů. Když dnes postavíte byt za částku řekněme 100 tisíc za metr se vším všudy, budete na nájmu vydělávat 4 až 4,5 % ročně. Pokud budete projekt financovat bankou, kde jsou úrokové sazby na úrovni přes 8 %, pak samozřejmě proděláváte.
Z krátkodobého nebo střednědobého hlediska jsem tedy skeptický. Z dlouhodobého hlediska to fungovat může, pokud začnou sazby klesat a nájemné zůstane na současné úrovni nebo poroste. Ale vždy je to o ceně peněz. Třeba i fondům, které v Praze kupovaly od developerů celé bytové domy, to přestává fungovat.
Jak postihla válka na Ukrajině stavebnictví? Ukrajinská pracovní síla tady určitě hrála velkou roli.
Co se týká pracovní síly, nejsem si vědom, že by se to nějakým způsobem projevilo. Horší je to ohledně stavebních materiálů, z Ukrajiny se sem dovážela spousta věcí, které jsou teď passé. Ceny těchto materiálů neskutečně vzrostly – hliník, ocel, dřevo… Je toho spousta.
Největším problémem jsou ale energie, jejichž skokový nárůst se výrazně promítl do cen stavebních materiálů. Vždyť cenu cihly téměř z poloviny tvoří energie, stejně tak u skla, obkládaček…
Co vaše plány do budoucna? Neplánujete třeba expanzi mimo Prahu, do regionů, anebo i do zahraničí?
Co se týká zahraničí, je to určitě na stole, ale vzhledem k současné složité době, to asi v příštích letech nebude. A ohledně regionů – když se k nám nějaký zajímavý projekt dostane, nebráníme se tomu. Mimo Prahu však uvažujeme pouze o projektech, které dokážeme obsloužit z pražské kanceláře. Nejsme připraveni na otevření nových kanceláří v regionech (například v Brně), odkud bychom případně obsluhovali vzdálené projekty. A v Praze je práce dost.
A co se týká dalších plánů, chceme dělat velkou Prahu a poohlížíme se po okolních větších městech, jako jsou třeba Kladno, Beroun, Brandýs nad Labem a další. Důležitá je dopravní dostupnost a infrastruktura ve městech.
Směřujeme také k neustálému zvětšování projektů, abychom se od desítek bytů v projektu posunuli k větším územním celkům. To ale chvíli potrvá. Koneckonců, development není jen o cihlách, ale o financích a jejich řízení. Navíc tam už míříme vlastně na „město ve městě“ a je třeba takové celky rozvíjet s ohledem na dnešní trend města krátkých vzdáleností, to se mi líbí a je to důležité.
A když jsme u dnešních trendů, patří k nim i to, na co jsem upozorňoval už před pár lety, a to je zmenšování plochy bytů. Zvlášť při současných cenách je to nezbytné, aby si lidé mohli bydlení dovolit.
Patříte mezi 10 až 15 největších developerů na zdejším trhu, kam se chcete do budoucna zařadit?
Věřím, že do pěti let se můžeme dostat nad průměr 500 bytů ročně. Ale není to dogma, já nepotřebuji být největší nebo jeden z největších. Důležité je, aby se firma vyvíjela, aby měla dobrou dynamiku. Aby dnes fungovala lépe než včera a zítra zase lépe než dnes. Chci se rozhodovat nejen na základě toho, co chci, ale i na základě toho, co opravdu zvládnu.
A třeba zase přijde něco dalšího. Je potřeba pružně reagovat na to, co se děje na trhu, na poptávku, na finanční možnosti kupců, na strukturu klientů. V ten okamžik přijdou nové projekty a bude to fungovat. A když za pět let nebudeme dělat 500, ale třeba jen 400 bytů ročně, nic se neděje.
Kdybyste měl definovat, jaký jste manažer a podnikatel, co byste o sobě řekl? Flexibilní, zodpovědný, nebo snad střelec…?
Střelec určitě nejsem, já riziko nesnáším. Raději vyděláme méně, než abychom prodělali. Jsem velmi zodpovědný. A určitě puntičkář. Všechno mám v kalendáři nebo v „task listu“, rád si věci hlídám. Snažím se, aby ve firmě bylo striktně nastaveno vše ohledně procesů, směrnic a podobně, ale na druhé straně, aby se tu pracovalo dobře, aby lidé měli nějaký prostor pro kreativitu.
Pro mě není důležitý okamžitý výdělek, ale vidina rozvoje. Vždycky jsem si říkal, že když děláte to, co dělat chcete, když se s vaším byznysem ztotožníte, děláte vše pro to, abyste se posunuli, pak výsledky přijdou.
