aneb na co si dát pozor při nákupu nemovitosti
Text: Martin Švéda, mezinárodní poradenská kancelář Rödl & Partner
Foto: Archiv Rödl & Partner
Koupě nemovitosti zaujímá v hitparádě investičních příležitostí tradičně – a zejména v poslední době – ty nejvyšší příčky. Investice do nemovitosti, ať už ve sféře investic soukromých, nebo ve sféře developerských projektů, je dlouhodobě považována za jednu z nejbezpečnějších a v současné době i nejlukrativnějších. Z hlediska ekonomického s těmito závěry – s přihlédnutím k dosavadnímu vývoji cen nemovitostí, stejně tak predikcím budoucího vývoje – nelze jinak než souhlasit.
Aby však investice do nemovitosti byla méně rizikovou transakcí i z ostatních hledisek, je třeba mít na paměti nemalé množství pravidel, zvyklostí a koneckonců i paragrafů. Bez jejich zohlednění a respektování se totiž z bezpečné investice může velmi záhy stát investice velice nebezpečná.
Pojďme si tedy společně projít cestou, kterou musí absolvovat každý investor, ať již zvažuje koupi nemovitosti pro privátní účely, anebo jde o developera, který hodlá rozvíjet velké zájmové území. Samozřejmě, každý příběh je individuální a nelze vytvořit jednoduchou šablonu. Všechny níže uvedené prvky takové transakce je nutné posuzovat ve světle konkrétního případu a s přihlédnutím k osobě investora, jeho záměru a koneckonců i k charakteru majetku, který hodlá nabýt a ideálně zhodnotit. Lze však obecně mít za to, že existuje celá řada poměrně standardních aspektů takového příběhu. Tak se na ně podívejme blíže.
Místo, místo, místo…
Aby bylo možno koupit nemovitost, je třeba ji nejprve vybrat. Takový výběr může mít samozřejmě mnoho rozličných parametrů. Určitě jiné požadavky na svou nemovitost bude mít mladá rodina, která hodlá koupit pozemek pro výstavbu rodinného domku, než developer, jenž hledá komerční parcelu pro výstavbu skladového areálu či výrobní haly.
Každopádně je třeba mít na paměti staré dobré pravidlo, že cenu nemovitosti z velké části vytváří tři parametry: místo, místo a zase místo. Tedy lokalita, ve které je nemovitost situována, se všemi aspekty, které k ní patří a které lze využít pro danou nemovitost a záměr, nebo je třeba je respektovat, popřípadě dokonce je nutné se s nimi smířit nebo jakkoli jinak vypořádat.
Vždy však investor musí velmi bedlivě zvažovat všechny okolnosti výběru vhodné lokality, a to nejen z hlediska současného stavu, ale i z hlediska budoucího vývoje, minimálně v rozsahu, v jakém je předvídatelný. Mějme tedy na paměti, že pokud hledáme nemovitost, popřípadě se nám sama nabízí jako vhodná investice, musíme nejprve pro sebe vyhodnotit, zda umístění nemovitosti vyhovuje našim představám a požadavkům, nárokům a možnostem.
Územní plány a obec
Pakliže jsme prvotní vyhledávání nemovitosti z hlediska lokality ukončili zdárně, je třeba se na tuto lokalitu podívat poněkud podrobněji. Existuje územní plánování obcí a velkých územních celků, které je základním regulativem pro využití daného území, a to ať již z hlediska využití pozemku nebo zřizování staveb na nich. Pořizovateli územních plánů obcí jsou obce, v jejichž katastru se příslušná nemovitost nachází, a lze s uspokojením konstatovat, že valná část obcí v této zemi své územní plány má a nemalá část z nich je pravidelně aktualizuje a stará se o to, aby odpovídaly nárokům současné i budoucí doby.
Je tedy záhodno při úvahách o nákupu nemovitosti navštívit příslušný odbor územního rozvoje obecního úřadu a seznámit se s daným zněním územního plánu pro vybranou lokalitu. V územním plánu uvidíme nejen mapové podklady, kde jsou jednotlivé části území barevně vyznačeny, přičemž barvy odpovídají druhu využití tohoto území, ale k těmto barvám a druhům využití území jsou v textové části územního plánu přiřazeny další podmínky, omezení, regulativy a jiné skutečnosti, které by měl investor velmi bedlivě číst a zvažovat.
V této fázi je samozřejmě kromě individuálního studia územního plánu důležité kontaktovat i samotnou obec a zjistit, jaké náhledy a plány má daná obec případně v zájmovém území – ať už se konkrétního pozemku dotýkají bezprostředně či nikoli. Je samozřejmě třeba i zjistit, zda obec bude na případný stavební záměr nahlížet příznivě – a pokud ne, z jakých důvodů.
Takováto úvaha na začátku investice může samozřejmě předejít mnoha nepříjemným překvapením v územním nebo stavebním řízení, kde jak obec sama v samostatné působnosti může vznášet požadavky a klást překážky a omezení, tak také příslušné orgány státní správy na příslušném obecním úřadu mají svoji roli v posuzování proveditelnosti stavebního záměru ve stavebním řízení. Vyjadřují se totiž v rámci řízení o vydání územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. A ať už chceme, nebo ne, jsou to sice státní úředníci, ale pracují na obecním úřadu a bydlí zpravidla v téže obci. Tedy mohou být více či méně nakloněni zájmům investora.
Lze tedy shrnout, že taková návštěva obecního úřadu a procházka po několika odborech a v ideálním případě setkání se sdílnými a vstřícnými úředníky se každopádně musí vyplatit.
Studie proveditelnosti a širší vztahy
Pokud v rámci pokračování v našem průzkumu možností investičního záměru úspěšně absolvujeme jednání na příslušném obecním úřadu a nastudujeme si informace z územního plánu, je třeba vyhodnotit, zda v této fázi je stále náš projekt reálný. Dlužno podotknout, že v této fázi mají zjednodušenou práci investoři tam, kde nakupují již existující nemovitosti, které nehodlají zásadně měnit, neboť tyto nemovitosti by měly územnímu plánu již odpovídat. I když, nemusí to tak být vždy.
V praxi lze narazit na problémy i u existujících nemovitostí, zejména pokud se jedná o nějaký průmyslový objekt situovaný v intravilánu obce, kam se mohl dostat například tak, že se obec rozšířila a tento objekt obklopila bytová zástavba. V takových případech může být investor, respektive vlastník, vystaven poměrně intenzivnímu tlaku obce a dalších subjektů na změny v užívání nebo dokonce likvidaci příslušné nemovitosti. Je třeba i toto nebezpečí brát v potaz.
Podrobnější zkoumání možností daného území
Dalším důležitým krokem při plánování investice do nemovitosti nebo tvorbě developerského projektu je tak podrobnější zkoumání možností daného území a pozemku z hlediska konkrétního záměru. K tomuto účelu často slouží různé studie připravované ve spolupráci s architekty, projektanty, inženýry a dalšími odborníky, kteří mají co říci k tomu, jak by mohla a měla případná budoucí výstavba vypadat. V této souvislosti je potřeba zkoumat řadu různých hledisek, která jsou důležitá pro budoucí existenci a fungování nemovitosti bez větších problémů a často jsou vůbec předpokladem pro to, aby nemovitost mohla vzniknout.
Typickými parametry tohoto druhu jsou dopravní dostupnost dané nemovitosti v dostatečné kapacitě propustnosti, zejména pokud se má jednat o průmyslový objekt obsluhovaný nákladní dopravou. Dále pak existence a dostatečná kapacita příslušných inženýrských sítí, jako je elektřina, voda, odpad, plyn, internetové připojení a případně další důležité infrastrukturní prvky.
Je rovněž důležité vědět, zda nemovitost není zasažena nebo není nablízku nejrůznějším ochranným pásmům, liniovým stavbám a podobným omezením, jež mohou mít zásadní vliv na realizaci investičního záměru. Může to být například i koridor letecké dopravy, ochranné pásmo vodního zdroje či nějakého vedení inženýrských sítí vyššího řádu a podobně.
V této fázi je rovněž nezbytné podrobné studium regulativu již zmíněného územního plánu, který může stanovit nejrůznější podmínky pro konkrétní podobu staveb umožněných pro daný pozemek územním plánem, jako je výška, počet podlaží, tvar střechy a podobně.
Co na to sousedé?
V neposlední řadě nelze zapomenout, že zde vždy budou nějací sousedé. Staré dobré pravidlo říká, že sousedy si člověk nevybírá. Nicméně v této fázi to tak zcela neplatí a je možné v případě zjištění nekompatibilních sousedů pro případné budoucí využití pozemku včas zatáhnout za záchrannou brzdu. Dříve, než je pozdě.
Je tomu tak proto, že akční soused nepřející investičnímu záměru může být poměrně velkým problémem v územním a stavebním řízení. A pokud bude dostatečně vytrvalý a bude mít dostatečně pádné argumenty, může investiční záměr nejen ohrozit či omezit nebo prodražit, ale v některých případech i zcela zhatit. Tedy pozor na sousedy. O orgánech obce jsme se již zmiňovali.
A co dotčené orgány státní správy?
Zde je též vhodné pomyslet kromě sousedů na dotčené orgány státní správy, které budou podávat svá stanoviska v rámci územního a stavebního řízení. Nejsou sice sousedy v pravém slova smyslu, ale mají postavení účastníka řízení, stejně jako soused.
Je tedy určitě dobré vyslat příslušného poradce, inženýra nebo projektanta na průzkum terénu i v této souvislosti a ideálně zjistit, zda nebudou ze strany dotčených orgánů státní správy kladeny na projekt příliš vysoké, nepřiměřené nebo příliš nákladné požadavky.
Za pozornost stojí zejména orgány památkové péče, které někdy v památkových zónách kladou na investory opravdu nemalé nároky. Dlužno podotknout, že zpravidla oprávněně, neboť zájem na zachování nemovitého kulturního dědictví je naprosto neoddiskutovatelný a někteří investoři vedení vlastními zájmy nehledí vpravo ani vlevo a rádi se této nechtěné přítěže zbavují, jak jen to jde.
Více se dočtete v aktuálním vydání magazínu E&B…