V portfoliu developerské společnosti CREDITAS Real Estate najdete několik mimořádných projektů s jedinečným charakterem a genius loci. Ať už je to rezidence U Milosrdných ve výjimečné lokalitě Starého Města nebo třeba zrekonstruovaná historická památka Jinonický zámek. Zajímavý je též projekt nájemního bydlení LOOX Prosek Apartments. Nejenom o nich jsme si povídali s Jiřím Vajnerem, generálním ředitelem CREDITAS Real Estate. Zeptali jsme se i na současnou situaci na nemovitostním a developerském trhu, rostoucí zájem o nájemní bydlení nebo synergie ve skupině CREDITAS. Řeč byla také o dalších plánech a připravovaných projektech v Praze i dalších městech.
Text: Redakce
Foto: Michael Tomeš
Vizualizace: CREDITAS Real Estate
Jak byste zhodnotil aktuální situaci na nemovitostním trhu? Bytů je málo, jejich ceny neklesají, stavební povolení trvá roky, takže se staví pomalu… Co by podle vás nejvíce pomohlo tento stav změnit?
Aktuální situace na realitním trhu je složitá pro všechny zúčastněné strany. Vysoké ceny, přísné podmínky pro poskytování hypoték a zvýšená nejistota v ekonomice odrazují potenciální zájemce o koupi nemovitosti. Developerům zase výrazně komplikuje práci byrokracie, nedostatek pracovníků a stavebního materiálu, nepřehledné legislativní prostředí, cena peněz a pracovní síly. Výsledkem je začarovaný kruh pomalé a omezené výstavby, která je nákladná, tudíž méně dostupná. Lidé, kteří nedisponují dostatečnou hotovostí, tak mají velmi omezené možnosti pořízení vlastního bydlení.
Celý svůj profesní život se pohybuji v developmentu a vidím, že se situace neustále zhoršuje. Typickým příkladem je nový stavební zákon, do něhož jsme vkládali velké naděje. Aktuální vývoj však vzbuzuje zatím spíše rozpaky. Realitnímu trhu fatálně chybí srozumitelná pravidla efektivní spolupráce mezi developery, městy a státem.
A pomůže nový stavební zákon aspoň trochu, nebo kde je podle vás řešení?
Původní návrh nového stavebního zákona byl velmi nadějný, aktuální výsledek je zatím rozpačitý. Je nejednoznačný, nebyly doposud představeny prováděcí předpisy a panuje kolem něj spousta nejasností. Existuje reálné riziko, že v důsledku nutné adaptace na novou legislativu dojde ze strany úřadů i soudů ke zpoždění ve všech schvalovacích procesech.
V této souvislosti navíc očekáváme odliv pracovníků ze stavebních úřadů, kde jsou stavy již dnes poddimenzované, což opět způsobí chaos a další prodlevy. Onen proklamovaný princip „jeden úřad, jedna stavba, jedno razítko“ se tak v českých podmínkách ukázal – bohužel – jako naprosto nereálný.
Jak se s tím vším vyrovnáváte v CREDITAS Real Estate? Pomáhá vám zázemí stabilní a silné české investiční skupiny CREDITAS? Jaké synergie využíváte?
Investiční skupina CREDITAS stojí na třech pilířích, kterými jsou finanční služby, energetika a nemovitosti. Loni měla skupina čistý zisk přes pět miliard korun. Být součástí silné a úspěšné investiční skupiny je strategicky výhodné, obzvlášť v této době. V každém momentu totiž může hrát prim jiné aktivum.
Uvedu příklad – trh s prodeji nemovitostí se loni propadl. I když roste zájem o nájemní bydlení, developeři potřebují hlavně prodávat. Výborně se však dařilo energetické divizi UCED a Bance CREDITAS. Jakmile se situace na realitním trhu opět zlepší, rozevře se větší pole působnosti také pro nás. I to je důvod, proč jsme proti konkurenci ve výhodě.
Synergie ve skupině fungují dobře, můžeme našim klientům nabídnout třeba zajímavé bankovní produkty, úzce spolupracujeme s energetickou divizí. Těch možností je více. Kombinace bankovního domu, poskytovatele energií a developera se ukazuje jako velmi praktická.
Jaký je dnes vlastně zájem o hypotéky – hypoteční trh v posledním roce propadl, vidíte to i v praxi? Povede to opravdu k růstu nájemního bydlení? Na to se koneckonců chcete zaměřit i vy, ale projekty nájemního bydlení se objevují v poslední době také u dalších developerů…
Loňský propad trhu s hypotékami i propad prodejů byl markantní. Poslední dva měsíce lze u obojího pozorovat mírné oživení, ovšem současné nárůsty objemů jak u prodejů, tak u hypotečních úvěrů jsou oproti předchozím „tučným“ rokům velmi nízké. Stále tu však existuje docela velká skupina lidí, která má vlastní prostředky k investování a vnímají nemovitosti jako jednu z nejbezpečnějších investic se stabilním výnosem.
Oproti tomu lidé, kteří chtějí bydlet, ale nemají potřebnou hotovost a nedosáhnou na hypotéku, častěji míří do nájmů. Jejich výhodou je flexibilita a v případě institucionálního nájemního bydlení také vysoký standard vybavení bytů. Letos na jaře jsme spustili náš první projekt s 95 nájemními jednotkami na pražském Proseku. A zájem o ně je velký. V přípravě máme i další podobné projekty.
Máte za sebou rebranding, kdy jste se z původního V Investu změnili na CREDITAS Real Estate a z malého butikového developera se má stát velký hráč na realitním trhu v Praze i regionech. Jak toho chcete dosáhnout, prozraďte nám víc o vaší strategii pro další roky.
Rebranding byl vyústěním dlouhodobého cíle, kterým je vybudování nemovitostní divize v rámci skupiny CREDITAS. Transformace V Investu na CREDITAS Real Estate trvala pět let. Skupina díky němu získala potřebné know-how a v kombinaci se silným kapitálovým zázemím máme potenciál se zaměřit na velké projekty v celém Česku. Náš plán na příštích deset let zahrnuje výstavbu 5,5 tisíce bytů, z toho tisíc bytů je určených k nájemnímu bydlení. Počítáme s celkovou investicí ve výši si 27 miliard korun.
Většina velkých developerů se zaměřuje především na Prahu, vy cílíte i na regiony. Podle čeho vybíráte lokality? Které mají největší potenciál?
My se zaměřujeme na velká města. Kromě Prahy a okolí stavíme novou čtvrť v Plzni a podílíme se na obnově brownfieldů v Brně. Praha je ekonomicky nejsilnější, ale zároveň nejsložitější a panuje zde největší konkurence. Na jedné straně tu jsou nejdelší povolovací procesy, na druhé straně pak velká příležitost kvůli deficitu bytové výstavby.
Regiony pro nás představují zajímavou příležitost z hlediska nákladů, legislativy nebo i zmíněné konkurence. Dobrým příkladem je Kladno, kam jsme vstoupili jako jedni z prvních investorů a kde je do budoucna potenciál vzniku mnoha nových projektů. Jde o atraktivní alternativu pro střední třídu, která je kvůli vysokým cenám nemovitostí vytlačována ven z Prahy.
Povězte nám více o vašich aktuálních projektech. Které z nich jsou určené k prodeji a které k nájemnímu bydlení?
Před dvěma měsíci jsme spustili náš první projekt nájemního bydlení LOOX. Jde o jedenáctipodlažní bytový dům s 95 jednotkami, situovaný u stanice metra Prosek. Aby naši nájemníci měli veškerý možný komfort, jsou byty zařízené ve vysokém standardu nábytkem i spotřebiči včetně takových detailů, jako je nádobí nebo ramínka na šaty. Novým obyvatelům stačí přinést si osobní věci a mohou ihned plnohodnotně bydlet. Větší část projektu už je pronajatá, zásoba volných bytů se rychle tenčí.
Zájemcům o koupi jsou určeny byty v projektu Jinonického zámečku. Půlka z více než padesáti bytů je již prodaná. K prodeji jsou určeny také etapové projekty v Kladně – Nové Boroviny a v Plzni – Nová Valcha.
Ještě více toho máme v přípravě. Jde jak o menší butikové projekty, které nám zbyly ještě z doby V Investu, tak o velká rozvojová území zejména v Praze a Brně.
A podle čeho rozhodujete o tom, zda projekt nabídne nájemní bydlení, anebo bude určený k prodeji?
V rámci návrhu projektu a povolovacích procesů až do samotné výstavby si interně necháváme možnost změny. Zázemí silné skupiny nám dává prostor a možnost rychlého rozhodování. Ale mohu říci, že v každém velkém projektu uvažujeme o kombinaci bytů k prodeji i pronájmu.
Jaké jsou trendy na trhu nájemního bydlení? Chtějí dnes klienti zařízené byty? Je to v jejich očích výhoda?
Vidíme, že poptávka po nájemním bydlení roste. Je to dáno aktuální ekonomickou situací, cenami nemovitostí a nedostupnými hypotékami. Z průzkumu, který jsme si na jaře nechali udělat mezi lidmi žijícími v nájmu vyplynulo, že 40 % lidí chce v nájmu zůstat trvale. To je impuls pro investory. Institucionální nájemní bydlení zatím tvoří zlomek z celkového podílu pronajímaných bytů – pouhých 7 %. Do budoucna se to však změní.
Dále vidíme, že roste zájem o vybavené byty. Přijít do zařízeného chtějí zejména mladí lidé do 25 let a lidé s vyšším vzděláním. Tento požadavek je nejvýraznější v Praze, kde se nachází nejvíce projektů institucionálního nájemního bydlení. Právě tyto projekty nabízí vysoký standard, který se stává normou pro rostoucí počet lidí. Velký zájem o zařízené byty v projektu LOOX Prosek nás ujistil, že jdeme správnou cestou.
Ještě k vašim dalším projektům. Rezidence U Milosrdných v Praze 1 je velmi specifická tím, že jde o výstavbu v památkové zóně, v těsné blízkosti okolní zástavby. Nabízí také unikátní technologie a prvky. Prozraďte nám něco více…
Rezidence U Milosrdných je v mnoha ohledech výjimečný projekt. Stavět v památkové zóně a těsné blízkosti sousedních domů vyžaduje velmi úzkou spolupráci s památkáři a úřady, stejně jako využití specifických technologií a postupů. Ačkoli my jsme projekt zakoupili až v roce 2018, první územní rozhodnutí k výstavbě padlo už před 25 lety. To je vcelku smutný rekord i na pražské poměry. Letos jsme dokončili hrubou stavbu a počítáme, že všech 27 nájemních jednotek bude hotových a k nastěhování ve druhé polovině příštího roku.
V návrhu, jehož autorem je architekt Zdeněk Fránek, se objevuje mnoho unikátních prvků a konstrukcí, vyvinutých speciálně pro náš projekt. Dům bude mít ručně taženou provětrávanou fasádu s vroubkováním a okna s výraznými zlatými šambránami. Rámy oken jsou přelepeny sklem s černým smaltováním, vytváří tak iluzi bezrámového okna. Abychom viděli, jak všechny prvky vypadají a jak je vůbec provést, nechali jsme zhotovit model fasády jedna ku jedné.
Při výstavbě spodní části jsme použili technologii milánských stěn, které představují citlivé technické řešení ve stísněných podmínkách. Jedná se o vizuálně přiznané suterénní železobetonové stěny, které jsou dodatečně frézované a tvoří také nosnou i vizuální konstrukci domu. Tato technologie je tak unikátní, že k nám na exkurzi zavítali studenti ČVUT.
Zajímavý je i Jinonický zámek, tam jde zase o rekonstrukci kulturní památky, to s sebou jistě přináší také specifické problémy. Co na tom bylo nejobtížnější?
Jinonický zámek vlastníme už od 90. let. Je to naše srdeční záležitost, jelikož v areálu bylo i původní sídlo V Investu. Rekonstruovat kulturní památku je obdobně náročná disciplína jako výstavba v historickém centru Prahy. Vše je na komunikaci a spolupráci s památkáři, kteří mají hlavní slovo při výběru stavebních prvků, materiálů i barev. Když jsme začali s renovací, zjistili jsme na základě provedeného archeologického průzkumu, že se pod povrchem dvora nachází pozůstatky středověké tvrze. Proto došlo ke zpoždění o celou jednu stavební sezonu.
Kvůli vykopávkám jsme museli upravit projekt a část podzemního parkoviště přesunout nad terén. Další záležitostí, která se musela vyřešit, bylo dostatečné prosvětlení bytů v podkroví. Toho jsme dosáhli pomocí vikýřů atypicky prosklených ze tří stran. Konkrétní návrhy a design jsme společně s odborem památkové péče řešili ke spokojenosti všech téměř rok.
Na spoustu činností jsme museli hledat specializované profese. Ale výsledek je jedním slovem úžasný. Z nemovitosti, která dlouhou dobu chátrala, se vylouplo krásné a moderní bydlení s jedinečným genius loci. Na své si zde přijdou milovníci historie a míst s atmosférou.
Spolupracujete na projektech s architekty a designéry? Podle čeho si je vybíráte?
I když rád zdůrazňuji, že si vše – od přípravy, přes výstavbu, až po prodej či správu nemovitostí – obstaráváme sami, jsou zapotřebí další profese, které vyžadují odbornou způsobilost, zkušenost a umělecké cítění. Například při výběru architektů klademe důraz na veřejný prostor, životní prostředí, vztah k místu a celkový soulad. Při projektování nových staveb chceme atmosféru dané lokality ještě umocnit.
Do našich soutěží zveme přední české architektonické kanceláře i designérská studia. Stejně tak ale dáváme šanci i mladým kreativcům. Na našem projektu Nová Valcha v Plzni jsme dokonce uspořádali studentskou soutěž.
V developmentu působíte více než 25 let – jak se za tu dobu development změnil a kam podle vašeho názoru směřuje?
Vnímám, že se development stále více komplikuje. Procesy i legislativa jsou nepřehlednější, rozhodnutí soudů nepředvídatelná – soudy negují rozhodnutí ministerstev a podobně. Svou roli hraje občanská společnost, která klade zájmy jednotlivců nebo malých skupin nad zájmy celospolečenské. Některým lidem se například nelíbí, že by v blízkosti jejich domova stála třeba obecně prospěšná stavba, která ale jim osobně sníží komfort bydlení. To vše pak umožňuje různým sdružením zasahovat do probíhajících projektů způsobem, který dělá z developmentu opravdu dobrodružnou disciplínu.
A co vás osobně na developmentu baví nejvíce – a při čem si od něj nejraději odpočinete?
Development mě baví právě pro svoji komplikovanost a mnohostrannost. A samozřejmě mě těší konečný výsledek. Kvalitní development přispívá k vytvoření příjemného a funkčního městského prostředí. Zvyšuje kvalitu života, přispívá k celkovému vzhledu a atmosféře daného místa a má pozitivní ekonomické dopady. Baví mě být součástí celého tohoto procesu.
Nejraději pak odpočívám u dobrého jídla v dobré společnosti, ideálně rodiny a přátel. Když mohu, vyrazím s rodinou a psy na chalupu.
***
Jiří Vajner, generální ředitel developerské společnosti CREDITAS Real Estate
Více než 16 let působil v developerské společnosti Central Group, kde zastával nejvyšší manažerské pozice – byl obchodním a později koncepčním ředitelem, poté také prokuristou. Je jedním ze zakladatelů společnosti ProBydlení, která se věnuje mimo jiné poradenství developerským společnostem a zajištění klientského vybavení a servisu.
Od června roku 2019 byl výkonným ředitelem developerské společnosti V Invest. Od března 2022 je generálním ředitelem CREDITAS Real Estate (dříve V Invest), která je součástí české investiční skupiny CREDITAS.