Mezinárodní nezisková organizace Urban Land Institut (ULI), největší světový think-thank zabývající se developmentem, urbanismem, využitím městských ploch a rozvojem zastavěného prostoru, vstupuje na český trh. Jejím founding partnerem pro Českou republiku byl v září jmenován Radek Kučera, zakladatel skupiny Grafton Property Partners a firmy Halcyon Capital Partners. Po formálním založení instituce převezme roli čestného předsedy, tedy dobrovolnickou funkci, tradiční pro vedení instituce i v jiných zemích. Zeptali jsme se ho nejen na plány ULI na zdejším trhu, ale i na jeho aktivity v rámci vlastní firmy, či na jeho pohled na urbanismus a architekturu nejenom v České republice.
Text: Redakce
Foto: Michael Tomeš
Co je Urban Land Institute a čím se zabývá?
Urban Land Institute je mezinárodní nezisková organizace založená v roce 1936 v USA, čítající dnes přes 50 000 tisíc členů (jsou to fyzické osoby, většinou lidé ze středního a vyššího managementu velkých mezinárodních firem). Jde o největší světový think-tank, zabývající se developmentem, urbanismem, architekturou, využitím městských ploch a rozvojem zastavěného prostoru s velkým důrazem na udržitelnost.
Rozběhly se už nějaké vaše aktivity v České republice?
V rámci aktivit v ČR jsme prozatím stihli pouze dvě podzimní akce. Tou první byl kulatý stůl, který sloužil jako podklad pro shrnutí závěru z trhu komerčních nemovitostí a developmentu v České republice pro rok 2023. Ten bude zveřejněn v jedné z celosvětově největších developerských publikací nazývané ETRE (Emerging Trends in Real Estate), kterou ULI každoročně už 20 let vydává ve spolupráci s PwC. Akce se uskutečnila ve Slovanském domě v kancelářích společnosti Colliers, která s ULI úzce spolupracuje.
Mezi účastníky byli zástupci z různých odvětví působících v developmentu, investicích či stavebnictví – od bankovního sektoru zastoupeného vedením financování z UniCredit Bank, přes developery jako Skanska, Logport či AFI, až po investiční skupiny jako Bluehouse, poradenské firmy a právní kanceláře představené společnostmi Lexxus Norton, DLA Piper či Avison Young. V rámci prezentace městské složky se diskuse zúčastnila i Pražská developerská společnost.
Pokračovali jsme akcí v hotelu Andaz na Senovážném náměstí. Tam proběhla prezentace organizace ULI v ČR a definice jejích záměrů. Akci zpestřilo například vystoupení Zdeňka Tůmy, předsedy dozorčí rady ČSOB a bývalého guvernéra ČNB, na téma současné ekonomické situace v kontextu nemovitostního segmentu. Dalším bodem programu byla panelová diskuse na téma udržitelného developmentu. Ten je pro ULI jedním z klíčových předmětů zájmu. Diskutovat přišli Jan Řežáb, zakladatel a majitel JRD, a Ondra Chybík, zakladatel CHYBIK + KRISTOF architekti, který se se mnou podílí na rozvíjení ULI.
Obou akcí se zúčastnilo i vedení polského ULI, s nímž spolupracuji na rozběhnutí české pobočky. Dorazila senior partnerka společnosti Colliers Dorota Wysokinzska Kuzdra, která vede ULI ve střední Evropě, a její kolegyně Malgosia Poreba, manažerka ULI.
Jak vznikla vaše spolupráce s ULI a proč jste se pro ni rozhodl?
Právě Dorota z vedení polského Colliers, s níž spolupracuji na několika developerských projektech v Polsku, mě oslovila s nabídkou, zda bych ULI v ČR nechtěl založit a následně vést. Její nabídka mne oslovila, protože ještě během studia na vysoké škole jsem pracoval pro zakladatele jednoho z největších evropských realitních investičních fondů Benson Elliot Marca Mogulla, který byl čestným předsedou anglické pobočky ULI. Marc přitom tehdy spravoval miliardy eur, přednášel na Univerzitě v Cambridgi a v Londýně byl vnímán jako jedna z největších kapacit v nemovitostech.
Právě protože jsem ULI znal ze zahraničí, kde je považována za velmi prestižní organizaci, která produkuje kvalitní rešerše, akce a další výstupy, byla pro mne tato nabídka atraktivní. Navíc v ČR nefunguje žádná organizace, která by se věnovala nemovitostem a zároveň měla mezinárodní přesah, byla aktivní a sdružovala lidi.
Kromě toho mne také baví urbanismus a ULI je jednou z mála opravdu globálních institucí, jež se tímto tématem zaobírá. Doufám tedy, že budu mít prostor se prostřednictvím ULI zapojit do diskuse o urbanismu i u nás.
Budete pokračovat v pořádání podobných akcí, které jste zmínil? A budou dostupné třeba i pro veřejnost?
Ano, všechny naše akce budou veřejně přístupné a materiály budeme publikovat na webu. Pokud by někoho zajímal přístup k veškerému obsahu, který ULI publikuje, může se stát členem. Stačí vyplnit formulář na webu a pak se lze účastnit osobně i online akcí ULI kdekoli ve světě, kde ULI funguje.
ULI totiž produkuje obrovský objem webinářů, analýz, rešerší, publikací a dalších materiálů. Kromě konferencí a diskusí organizuje i komorní „školní výlety“, během nichž se můžete například na tři dny podívat do Berlína, Londýna či Madridu a potkat se s místními developery, investory nebo architekty. Je možné se takto seznámit s jejich projekty a prozkoumat tamní trh, i bez komerčního záměru – pouze ze zájmu. Všechno organizují členové pro členy.
Na leden pak chystám třetí diskusi a publikaci o vývoji rezidenčního trhu se Zdeňkem Tůmou a Luďkem Sekyrou. Podobnou jsem loni i předloni organizoval pod hlavičkou PFI.
A jaké jsou vaše další plány v rámci ULI v ČR?
Ve spolupráci s evropským vedením teď připravujeme program na příští rok. Plánujeme několik zajímavých akcí třeba o kreativním developmentu, dřevostavbách v komerci i bytovém developmentu a různých dalších tématech. Z řad pozvaných hostů mám dnes jména jako Jakub Cigler, RD Rýmařov a Progresus nebo například UBM, Trigema a mnoho dalších.
Jak už jsem zmiňoval, zajímá mne i urbanismus, a tak bych do diskusí na toto téma rád pozval zástupce Karlín Group či Passerinvestu. Ti měli totiž možnost dlouhodobě koncipovat opravdu velké celky a mohli by povídat o své koncepci a o tom, jak přemýšleli nad přípravou realizovaných území.
Dále plánuji v příštím roce zorganizovat již zmíněný „školní výlet“ buď do Berlína, nebo Varšavy. Právě do tohoto regionu expanduje stále více českých developerů a nemovitostních investorů ze zahraničí. Myslím si, že může být velice přínosné využít možnosti nahlédnout „pod kapotu“ projektů předních lokálních hráčů a případně se inspirovat i jejich zkušenostmi nebo vizemi pro rozvoj města. A samozřejmě pak pozveme polské či německé developery k nám.
Co se týká administrativního hlediska, dáváme teď dohromady s evropským vedením podklady pro členskou základnu, vedoucí komise, sbor pro řízení institutu a také korporátní podporovatele.
Kromě práce pro ULI jste ještě členem vedení v Prague Finance Institutu. Jak se liší vaše role v těchto neziskových organizacích – a očekáváte nějaké synergie?
V rámci PFI se soustředím na organizaci zajímavých akcí nebo hostů do podcastů, které produkujeme sami nebo třeba ve spolupráci s E15, to mne hodně baví. Nebo jsme pomáhali spoluorganizovat velkou konferenci SHIFTS, na kterou se nám podařilo zajistit opravdu velké mezinárodní řečníky. Jde například o Howarda Markse, Aswatha Damodarana a další zástupce mezinárodních investičních fondů.
Již jsem zmínil pravidelné diskuse o rezidenčním trhu, kde jsme s Luďkem Sekyrou a Zdeňkem Tůmou probírali vývoj trhu z pohledu makroekonomických trendů, chování spotřebitelů, financování komerčních subjektů či prodeje developerských pozemků z perspektivy developera a investora. Jako výstup vždy vznikla vlastní publikace. V tom bych rád pokračoval i v rámci ULI/PFI. ULI tedy povedu celkově, budu řídit její strategii, udávat směr a vymýšlet program. Takovou roli v PFI zastává Jonáš Kotyza, který odvádí opravdu výbornou práci Doufám, že si v rámci těchto dvou organizací budeme navzájem pomáhat.
Zajímá vás urbanismus a architektura. Jak vnímáte tuto problematiku v ČR ve srovnání se zbytkem Evropy?
Myslím, že je skvělé, že se do Česka konečně dostávají projekty s odvážnější architekturou a prací s fasádou, jako jsou Masaryčka, DRN, Fragment nebo třeba projekt na rohu Pařížské od Kaprainu. Mnozí developeři se historicky báli v Praze odvážnějších projektů nebo designu, anebo byli limitováni finančně. Je skvělé pozorovat, že už trh dorůstá do stavu, kdy je pro takové projekty místo.
Z hlediska urbanismu je kvůli velikostním a povolovacím limitům Praha omezená v rozvoji, tudíž je podle mě zatím opravdu málo developerů, kteří měli možnost se „vyřádit“ na koncepci celkového území. Snad kromě zmíněné Karlín Group v Karlíně, Passera na Brumlovce nebo třeba aktivit Penty v rámci území Waltrovky a toho co dnes připravují kolem centrálních nádraží a Florence si na žádný další projekt nevzpomenu, a to je pro metropoli opravdu málo.
Obrovská území, která dlouho ležela ladem, jako třeba Rohanský ostrov a Smíchov, se dnes začínají realizovat a vypadají skvěle. Dřív zaprášená lokalita Na Knížecí dnes opravdu ožívá. K dalším zajímavým rozvojovým lokalitám patří např. Letňany, Nákladové nádraží Žižkov, brownfield kolem Kolbenky – a další připravují nezávisle na sobě různí developeři.
Nepodléhají tak celkové koncepci, jako například Hafen City, které Hamburk připravoval způsobem „master-planning“ a pak prodával k realizaci různým developerům. Přesto se s tím tam developeři a město vyrovnávají velmi dobře.
Jsem velmi zvědavý, jak bude pokračovat třeba příprava území Bubny v rukou CPI. To je dnes opravdu jeden z posledních zbylých celků v centru města, jenž nabízí obrovský potenciál. Kvůli komplikované povolovací situaci však zatím stojí.
Mimo neziskové angažmá vlastníte firmy z oblasti developmentu, navíc nepůsobíte pouze v Česku. Co vás přivedlo právě do tohoto segmentu?
Po škole jsem začal jsem pracovat jako makléř v komerčních nemovitostech a financování developerů – od prodejů portfolií bytů investičním fondům, přes zajištění finančních partnerů v podobě bank či investorů jsem zprostředkovával různé financování pro mnoho developerů. Získané zkušenosti jsem následně využil pro své vlastní projekty.
Složení mé klientely bylo velmi pestré, jelikož jsem si úplně nemohl vybírat klienty, od majitele malého pozemku za Prahou, co měl zájem refinancovat vlastní zdroje, až po zajišťování velkého úvěru pro obrovský hotelový development v Kitzbühelu pro zaběhlého rakouského developera. Zajišťoval jsem pak i financování pro různé developery také v dalších sousedních zemích, třeba v Polsku nebo Německu.
Vlastní projekty jsem začal dělat ve spolupráci s dalšími developery. Většinou na základě toho, že jsem jim zajistil nějakého zásadního investora, financující banky, nebo jiného podstatného partnera pro strategický rozvoj. Dnes se můžu prezentovat prokazatelnými výsledky a projekty ve stovkách jednotek, desetitisících metrů a spoluprací či projekty s většími i menšími developery, jako je Getberg, nebo se zaběhlými mezinárodními hráči jako Garbe.
A čemu se nyní pracovně věnujete nejvíce, na jakých projektech se podílíte?
Po zkušenostech a exitech z některých těchto projektů se dnes začínáme soustředit na rozvoj vlastních projektů pod vlastní značkou. Probíhá proto menší rebranding a mírná změna strategie a koncepce, vše bude sjednoceno pod společností Grafton.
Kromě přípravy logistických, industriálních, rezidenčních i dalších komerčních projektů v Česku (například logistické a výrobní haly v regionech, větší rezidenční projekty v okolí Prahy, pár menších projektů v Praze a zaměřuji se hlavně na přípravu pozemků). Celkem vlastní projekty čítají skoro 500 000 m2 v různé fázi přípravy.
Jinak také aktivně pracuji na přípravě investic několika rezidenčních projektů v Polsku. Tam je trh mnohem větší a likvidnější, tudíž pro nové hráče je tam větší prostor. Pokud bychom například stavěli na polském trhu zhruba 1000 až 2000 bytů ročně, sotva přesáhneme 3 % celého trhu, v Česku bychom s takovým objemem měli přes 50 % trhu. A to ani nemluvím o tom, že bychom si na to někde museli „vymyslet“ pozemky a povolení, protože nejsou.
***
Radek Kučera, zakladatel skupiny Grafton Property Partners a firmy Halcyon Capital Partners
V oblasti nemovitostí podniká od roku 2019, založil firmy Halcyon Capital Partners a Grafton Property Partners. Pohybuje se v oblasti rezidenční a industriální výstavby ve spolupráci s různými developery a investory.
Mezi obchodní partnery, investory a developery, se kterými spoluvlastnil či vlastní projekty nebo zajišťoval financování se řadí například skupiny Getberg, Garbe, Corwin, CHC, BHM, Scallier, Six Senses, Progresus a mnohé další. Před vlastními projekty se soustředil na zajišťování projektů pro lokální investiční skupiny a financování různých developerů.
Předtím pracoval v Londýně v předních finančních institucí jako například J.P. Morgan, Société Générale, Benson Elliot PineBridge nebo české velvyslanectví, kde při škole pomáhal v ekonomické sekci. Vystudoval ekonomii na University College London a mimo pracovní angažmá je dnes členem vedení Prague Finance Institutu (www.praguefi.com) a vede Urban Land Institute (www.uli.org) v ČR.