Analýza ukazuje jejich dopad na výši nájmu i obsazenost budov
Text: Redakce
Foto: Archiv CBRE
Více než dvě pětiny všech administrativních nemovitostí na tuzemském trhu je certifikováno jedním z mezinárodně uznávaných systémů, které potvrzují jejich udržitelnost: britským BREEAM či americkým LEED. Česká republika se v tomto směru řadí společně s dalšími zeměmi v regionu CEE mezi premianty celé Evropy – průměr se totiž pohybuje kolem jedné pětiny.
O pozitivním vlivu certifikovaných staveb na zdraví a duševní pohodu zaměstnanců, minimalizaci dopadů na životní prostředí a úspoře provozních nákladů se již napsalo mnoho. Jedna otázka však zůstávala nezodpovězená: jak se certifikace kancelářských budov skutečně promítá do jejich výkonnosti, tedy ceny za metr čtvereční pronajímaných prostor a obsazenosti? Společnost CBRE, která působí v oblasti komerčních realitních služeb, nyní přináší zásadní odpověď. Ta vychází z analýzy téměř 22 000 nájemních smluv uzavřených během posledních pěti let ve 12 evropských státech včetně České republiky.
„Opakovaně jsme se setkávali s dotazy, jaké konkrétní zhodnocení a výhody přinášejí zelené certifikace budov jejich vlastníkům. Naše aktuální analýza na ně odpovídá prostřednictvím srovnání několika klíčových ukazatelů, které ovlivňují výnosy komerčních nemovitostí a řízení potenciálních rizik. Zajímavé je srovnání jednotlivých trhů v rámci Evropy, z něhož ten pražský vychází jako vyspělý, na kterém se certifikace budov již staly standardem,“ komentuje Jiří Stránský, vedoucí týmu pro oblast udržitelnosti v CBRE.
Certifikované kancelářské budovy na vzestupu
Podíl certifikovaných staveb na celkovém počtu kanceláří se v rámci jednotlivých evropských zemí velmi liší: někde se pohybuje v jednotkách procent, jinde tvoří nadpoloviční většinu. Nejméně certifikovaných nemovitostí, konkrétně 3 %, se nachází v Lisabonu, naopak nejvyššího podílu (54 %) dosahuje Varšava.
„V zásadě lze říci, že středoevropský region a jeho čtyři metropole – Praha, Bratislava, Budapešť a Varšava – mají s více než 40 % nejvyšší podíl certifikovaných budov na evropském kontinentu. Důvodů je několik: jedná se o poměrně mladé trhy, kde moderní kancelářská výstavba začala teprve před pár dekádami. Zároveň je zde silná developerská aktivita, a s tím související konkurence. Současně jsou také vlastníci ochotni dodatečně certifikovat již existující objekty,“ říká Jiří Stránský.
Ve srovnání se středoevropskými státy vychází některé západní metropole jako Paříž, Milán či Amsterdam o něco hůř – podíl certifikovaných staveb je zde zhruba jen kolem 20 % (od roku 2016 došlo k navýšení o 9 %). Důvodem této horší bilance však není neochota k certifikacím, ale spíše saturovaná výstavba a jen omezené možnosti pro nové projekty. Nicméně i zde je stále prostor zvyšovat podíl certifikovaných budov skrze certifikace stávajících nemovitostí.
Vyspělý pražský trh
Poptávka po kancelářích v certifikovaných budovách se během posledních pěti let v Evropě průměrně zvýšila o sedm procentních bodů: z 24 % na 31 %. Základním předpokladem leasingové aktivity je nejen dostatečný zájem nájemců, ale také dostupnost vhodných produktů na trhu. I z toho důvodu se podíl pronájmů v udržitelných budovách na celkovém objemu uzavřených smluv pohybuje od 4 % v Lisabonu až po celých 80 % v Praze, což je nejvíce ze všech sledovaných měst. Pro srovnání: v Bratislavě se jedná přibližně o 60 %, západní metropole evidují mezi 20 % až 30 %.
Nižší průměrná míra neobsazenosti
Míra neobsazenosti je v sektoru komerčních nemovitostí jedním z nejpoužívanějších ukazatelů, který zrcadlí aktuální situaci na trhu. Za hlavní faktor při výběru kancelářských prostor společnosti stále považují lokalitu. Nicméně z analýzy CBRE, která sleduje pětiletý trend, jasně vyplývá další preference nájemců – certifikované udržitelné budovy. Ty proto mají nižší míru neobsazenosti než kancelářský trh jako celek. Největší rozdíl je patrný především ve Francii: ve třetím kvartálu letošního roku dosahovala míra neobsazenosti v Paříži 6,7 %, zatímco u certifikovaných budov jen 1,5 %; v Lyonu se pohybovala na úrovni 4,8 %, ale u certifikovaných staveb tvořila pouhých 0,5 %.
Je pravda, že pandemie covid-19 v loňském roce způsobila nárůst počtu volných kanceláří, a to i v certifikovaných objektech: v Praze (7,02 %), Budapešti (9,37 %) a ve Varšavě (12,32 %). Hlavním důvodem je ale hlavně fakt, že právě tato města mají také jeden z nejvyšších podílů certifikovaných budov na evropských trzích.
„Postupně roste míra společenské odpovědnosti firem a energetická náročnost a celková udržitelnost budov, ve kterých si pronajímají prostory, je jedním z klíčových nástrojů v této snaze. Environmentální certifikace budov jako dlouhodobě osvědčený nástroj jsou pro nájemce srozumitelným vodítkem při orientaci na trhu,“ uvádí Jiří Stránský.
Vyšší zisk na nájemném
Z komparativní analýzy CBRE dále vyplývá, že majitelé certifikovaných nemovitostí v průměru vyberou na nájemném o 21 % více než vlastníci necertifikovaných budov: nejvíce přitom dosáhnou v Kodani (o 29 %), Barceloně (o 27 %) a Amsterdamu (o 26 %). V Praze jde o 13 %. Výše nájmu je mimo jiné ovlivněna množstvím certifikovaných budov na trhu, tedy nabídkou konkurenčních projektů. I z toho důvodu jsou v české metropoli nižší výnosy než třeba v Madridu nebo Paříži. Nicméně již ve třetímčtvrtletí 2021 bylo možné sledovat, že úroveň nájemného v certifikovaných budovách rostla rychleji než trh jako celek.
„Vedle toho, že certifikované budovy patří v rámci celkové nabídky na trhu mezi ty nejnovější s nejvyšším technologickým standardem, vyplývá ochota nájemců platit vyšší cenu za kanceláře v nich především z nižších provozních nákladů, což nájemcům může částečně kompenzovat vyšší nájem,“ uzavírá Jiří Stránský.
Komparativní analýza CBRE
Analýza proběhla ve 12 evropských zemích (kromě ČR bylo zahrnuto také Dánsko, Francie, Itálie, Maďarsko, Nizozemsko, Norsko, Polsko, Portugalsko, Slovensko, Španělsko a Švédsko), přičemž zohlednila téměř 22 000 nájemních smluv uzavřených na 26 milionů m2 kanceláří, a to v období od roku 2016 do prvního pololetí 2021. Nejrozšířenějším systémem pro posuzování udržitelné výstavby a pro certifikaci budov v těchto zemích je BREEAM, následují LEED, DGNB, HQE a WELL.