Partner a společník advokátní kanceláře Aegis Law Vojtěch Faltus říká v našem rozhovoru, že díky problémům s digitalizací stavebního řízení dojde opět k dalšímu posunu zlepšení aktuálního stavu.
Text: Jana Chuchvalcová
Foto: Jan Branč, Shutterstock
Vrátí se podle něj papírové spisy, zřejmě se zruší stávající systémy digitální stavební správy a bude třeba vyvinout nové systémy. To zabere nějaký čas a bude to stát další peníze navíc. Podle jeho slov se musí začít opravdu od začátku. Nový stavební zákon a související legislativa byl sice krok správným směrem, ale krok odvážný – a je třeba vykročit ještě rázněji.
Mgr. Vojtěch Faltus, partner a společník advokátní kanceláře Aegis Law
Od července platí nový stavební zákon. Jaké jsou z vašeho pohledu počáteční zkušenosti s jeho aplikací?
První zkušenosti jsou zatím kusé a nabíhají podle toho, co se v oblasti stavebního práva aplikuje nejčastěji. Nejfrekventovanějším tématem je digitalizace, kde zejména v prvních týdnech byly zkušenosti doslova tragické. Další oblastí byly kolaudace, kde i stavby povolené podle starého stavebního zákona podléhají kolaudaci dle nového stavebního zákona, která je však časově náročnější.
Posledním okruhem je oblast plánovacích smluv, které uzavírají obce s developery, a kde panují značně rozdílné názory na to, zda je možné uzavírat plánovací smlouvy pouze v režimu nového stavebního zákona, nebo i jako soukromoprávní nepojmenované smlouvy mimo režim nového stavebního zákona, které v případě sporů podléhají posuzování ze strany civilních soudů.
A jak je to nyní ne/fungováním digitalizace stavebního řízení, která se celé léto probírala nejen v médiích? Došlo už k nějakému zlepšení?
Došlo ke zlepšení v řadě oblastí. Bohužel to je možné říci pouze díky tomu, jak špatný ten systém na začátku byl. Ztrácela se elektronická podání, nebylo možné hromadně odesílat datové zprávy účastníkům řízení, práce s formuláři byla nesmírně komplikovaná, formuláře nešlo duplikovat, nefungovaly náhledy, úředníci neměli potřebné vybavení ani nebyli proškolení k obsluze nového systému.
Zároveň panoval nejednotný přístup mezi úřady a dotčenými orgány státní správy, jak by s nimi měli účastníci řízení komunikovat. Jeden přístup razil komunikaci prostřednictvím Portálu stavebníka, druhý proud naopak i přes Portál stavebníka trval či umožňoval zasílání některých podání prostřednictvím systému datových schránek, což se týkalo zejména dotčených orgánů státní správy stojících mimo soustavu obecních úřadů (tj. hasiči či hygiena).
Budeme se vracet k předchozí papírové verzi? Je to podle vás vhodné řešení?
Již nyní je jasné, že se k papírové verzi budeme vracet. Rozhodně je dobře, že na přechodnou dobu (byť trvající několik let) papírová verze ještě zůstane. Na druhou stranu se obávám toho, že vláda nyní nebude motivována digitalizaci skutečně rychle a kvalitně dokončit a bude tak trvat ne tři roky, ale deset let.
Svůj vliv budou jistě hrát i nadcházející volby. Velmi se tak obávám, že nyní odložíme ne úplně funkční produkt, ale náhrada za něj nepřijde nebo přijde až za významně delší dobu, než je nyní avizováno.
Jaké dopady to bude mít na developery? Co s nimi aktuálně řešíte nejvíce?
Developeři jsou zasaženi nejvíce, jelikož se jich nedostatky týkají od A do Z. Již při projektování staveb se setkáváme s tím, že některé dotčené orgány například vyžadují pro své posouzení podrobnější projektovou dokumentaci než v rozsahu předepsaném právními předpisy. Pokud již developer dokumentaci vyhotoví, potýká se s technickými problémy v případě vedení stavebního řízení, doručování účastníkům a podobně.
Když mluvíme o developerech, jak je to s plánovacími smlouvami mezi obcí a developery dle nového zákona?
Setkáváme se s tím, z důvodu nejistoty ohledně aplikace nové právní úpravy, že obec i developer chtějí uzavřít plánovací smlouvu tzv. soukromoprávní, tj. jako nepojmenovanou smlouvu uzavřenou dle občanského zákoníku, jak bylo běžné za účinnosti starého stavebního zákona. Nepanuje ale shoda, zda je možné takovou plánovací smlouvu uzavřít.
Plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona však mohou v leckterých oblastech přinést zvýšení právní jistoty pro developera, jelikož obec má limitované možnosti pro podání námitek proti záměru v průběhu řízení o povolení záměru – ten by musel být v rozporu s plánovací smlouvou. Pokud by obec podala námitku proti záměru, který je souladný s plánovací smlouvou, stavební úřad k takové námitce ze zákona nemůže přihlížet. Naopak v případě plánovací smlouvy soukromoprávní by se úřad s takovou námitkou musel vypořádat i přes odlišné ustanovení v soukromoprávní smlouvě.
Obavu pak vyvolává režim přezkumu, ukončování a řešení sporů z veřejnoprávních plánovacích smluv dle nového zákona, který nemá zvláštní právní úpravu a podléhá tak obecnému režimu veřejnoprávních smluv dle správního řádu, který se však pro oblast plánovacích smluv a developmentu příliš nehodí. To je dle mého názoru hlavní bod, který řadu subjektů od uzavření plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona odrazuje. Naopak v případě soukromoprávní smlouvy bude o sporech rozhodovat soud, nikoli správní orgán.
V našem posledním rozhovoru jste zmínil, že se díky nové úpravě v dlouhodobějším horizontu zrychlí výstavba v České republice. Dojde díky problémům s digitalizací stavebního řízení k dalšímu posunu zlepšení aktuálního stavu?
Určitě ano, zlepšení se opět odsouvá. Vrátí se papírové spisy, dle prvotních informací se zruší stávající systémy digitální stavební správy a bude třeba vyvinout nové systémy. To zabere nějaký čas, pokud se to má udělat pořádně, bude třeba další čas na sběr podnětů od příslušných stakeholderů – developeři, projektanti, úředníci, dotčené orgány státní správy a další a jejich zapracování. Až bude systém hotový, musí se znovu proškolit státní aparát.
Kde navíc bereme jistotu, že na nový digitální systém bude stačit stávající výpočetní technika? Je možné, že za tři roky bude již systém tak robustní a náročný na operační systém, že bude třeba znovu pořídit techniku pro příslušné úředníky. To znamená nejen peníze, ale zejména drahocenný čas, který nám všem pomalou výstavbou utíká.
Očekáváte v brzké budoucnosti nějakou novelizaci stavebního zákona právě kvůli zmíněným problémům?
Kromě novely vracející papírovou formu vedení stavebního řízení očekávám, že tlak bude na úpravu kolaudací, kde i stavby povolené podle starého stavebního zákona podléhají kolaudačnímu řízení dle nového zákona. Domnívám se, že novelou se upraví přechodná ustanovení tak, aby bylo možné stavby povolené podle starého stavebního zákona kolaudovat ve stejném režimu.
Co by bylo podle vás nejlepší řešení současného stavu? Proč je stavební právo v Česku tak problematické? Nelze se poučit někde v zahraničí?
Podle mého názoru se musí začít opravdu od začátku. Nový stavební zákon a související legislativa byl krok správným směrem, ale krok odvážný, a je třeba vykročit ještě rázněji. Technické předpisy, požadavky na výkresy, požárně bezpečnostní řešení, posílení role obcí a územního plánu, odpolitizování stavebních úřadů (politika ať si zůstane na úrovni územního plánu), lepší zabezpečení odborného úředního aparátu, významné zrychlení procesu přijímání a změn územního plánu – pokračovat bychom mohli poměrně dlouho…
***
Mgr. Vojtěch Faltus, partner a společník advokátní kanceláře Aegis Law
Je uznávaným odborníkem pro oblast veřejných regulací a zejména stavebního práva. Úspěšně též zastupuje klienty v soudních a rozhodčích řízeních a sám působí jako rozhodce. Úzce se specializuje na zpochybňování vyvádění majetku, kde v řadě komplikovaných sporů úspěšně zastupoval své klienty. V kanceláři Aegis Law působí od jejího založení v říjnu 2021.