Nová Zbrojovka je jedním z největších projektů obnovy brownfieldu na území České republiky. Těch je v u nás přes 4 000. A zatímco většina na obnovu buď čeká, nebo se mění v modernější průmyslové areály, plocha bývalé legendární továrny o rozloze 22,5 ha v širším centru Brna má větší ambice. Během příštích 15 let tu vznikne moderní, udržitelná, propojená a živá městská čtvrť.
Text: Redakce
Vizualizace: A69 architekti, Kuba & Pilař architekti, DAM architekti, MS architekti, SOA Architekti, KOGAA
Nová Zbrojovka je rozsáhlý projekt nové městské čtvrti v brněnských Židenicích. Pouhých 15 minut od centra města se tu na ploše 22,5 ha rozkládá areál bývalé slavné továrny na výrobu zbraní. Ta ale v roce 2006 definitivně zavřela své brány a areál od té doby chátral. Její historie přitom sahala až do Rakouska-Uherska a za první republiky i po druhé světové válce byla jedním z nejvýznamnějších podniků u nás. Rozlehlý brownfield převzala v roce 2016 společnost CPI Property Group a tím se začal psát příběh Nové Zbrojovky.
Díky své atraktivní lokalitě v blízkosti centra, dobrému dopravnímu napojení a sousedství řeky je areál místem, které k rozvoji přímo láká. Není to však nic jednoduchého. Obnova brownfieldu je složitá disciplína. V Nové Zbrojovce začala nová výstavba až v loňském roce. Rozhodně se ale nedá říct, že do té doby se nic nedělo. Právě naopak. Tento rozsáhlý projekt ale musel nejdřív překonat dvě velké překážky. Tou první byla demolice starých objektů a sanace půdy.
Před zahájením bouracích prací proběhl audit, který udělil demoliční výměr na všechny budovy. I přesto se Nová Zbrojovka v areálu rozhodla zachovat 4 objekty, které udržují genius loci tohoto místa. Ostatní budovy šly postupně k zemi. V areálu se však při dřívějším využití nehledělo na zpracování škodlivých látek. Aby bylo možné vůbec zažádat o stavební povolení, bylo potřeba půdu vyčistit. Poslední velká fáze demoličních a sanačních prací skončila v Nové Zbrojovce až letos. Celý proces tak zabral téměř 5 let.
Druhý velký problém byl administrativní. Brno se dlouhodobě potýká se zastaralým územním plánem. V současnosti stále platí ten z roku 1994, který na místě Nové Zbrojovky vymezil továrnu. Plány na smíšenou městskou čtvrť tak mohly vznikat pouze na papíře. I tento problém se však podařilo vyřešit, když v roce 2021 Brno projednalo pro areál lokální změnu územního plánu. To celý projekt posunulo do další fáze.
Místo, kde to žije
Nová Zbrojovka od svého počátku volí na developera poměrně netradiční přístup. Celý areál maximálně zpřístupňuje veřejnosti a otevřeně komunikuje o jeho rozvoji. V září otevře druhou budovu. Po loftových kancelářích ZET.Office, které rychle přilákaly firmy jako KIWI.COM, Axians nebo OxyShop, otevře v září zrekonstruovanou bývalou správní budovu, která dostane název Hrad. Do té přesune nejen své vlastní kanceláře, ale sídlo tu najdou například Aero Vododochody. A už teď to v areálu žije.
Prostory, které čekají na rekonstrukci, Nová Zbrojovka využívá pro pořádání zajímavých sportovních a společenských akcí. Konal se tu například Olympijský festival, tajemný večírek Lidí z baru nazvaný Nebál nebo sraz historických veteránů. Každé léto zde promítá letní kino a v areálu jsou venkovní sportoviště. Nová Zbrojovka se tak rychle stala vyhledávaným místem pro řadu Brňanů.
Ještě více je však netradiční developerský přístup Nové Zbrojovky vidět v rozvoji celého území. Jeho koncepci určuje Masterplan, jehož autorem je architektonická kancelář Kuba & Pilař architekti. Masterplan definuje podobu budoucí čtvrti. 22,5 hektarů dělí do bloků a vymezuje prostory dle jejich funkcí. Zároveň také navrhuje koncepci páteřní infrastruktury a dopravy a její napojení na tu stávající. Je to vlastně taková kuchařka pro navrhování konkrétních budov. Podle ní vznikne v Nové Zbrojovce zástavba o rozloze více než 550 000 m2, včetně 2 500 bytů, 200 000 m2 kancelářských a 100 000 m2 komerčních a retailových ploch a služeb.
Masterplan vznikl v roce 2020 na základě architektonicko-urbanistické soutěže. A ty určují podobu velké části Nové Zbrojovky. Celý projekt si zakládá na architektonické diverzitě a kvalitní architektuře. Už nyní, na samotném začátku, Nová Zbrojovka spolupracuje s 6 architektonickými studii.
Město krátkých vzdáleností
Celou výstavbu v Nové Zbrojovce odstartovaly kancelářské prostory. Kromě již zmíněných budov ZET.Office a Hradu, které jsou výsledkem rekonstrukce původních objektů, začala v loňském roce i nová výstavba. Všechny office budovy v Nové Zbrojovce nabídnou svým nájemníkům kreativní prostředí pro efektivní práci. Budou totiž patřit k nejmodernějším v Evropě – zejména díky technologickým a materiálovým řešením. Samozřejmostí jsou fotovoltaické panely na zelených střechách či efektivní zachytávání dešťové vody a její využití, ale třeba také speciální čidla v kancelářích, která hlídají koncentraci CO2 ve vzduchu.
S výstavbou bytů plánuje Nová Zbrojovka začít v příštím roce. V současné době je ve fázi jejich povolování. První bytové domy vyrostou v jižní části areálu na nábřeží řeky Svitavy. Právě podél nábřeží a v jeho blízkosti by měla být koncertovaná většina rezidenční zástavby. Konkrétní podobu má již 5 budov – dvě pocházejí z dílny A69 architekti, další pak od Kuba & Pilař architekti, DAM architekti a MS architekti. Nová Zbrojovka plánuje v příštích letech dodat na trh asi 150 bytů ročně.
Celý projekt má ale daleko větší ambice než jen kanceláře a byty. Za cíl si klade vytvoření živé, propojené a moderní městské čtvrti, města krátkých vzdáleností. Až bude Nová Zbrojovka kompletní, bude se v ní každý den pohybovat asi 20 000 lidí. Ti by tu měli najít vše, pro své každodenní potřeby i volný čas. Už nyní je jasné, že tu vyroste základní škola, dvě mateřské školky, polyfunkční sportovní hala a kulturní centrum. To bude soustředěno kolem další historické budovy – bývalé Kotelny. Právě zde vznikne velkorysé náměstí, jeden z centrálních prvků celé čtvrti.
Samozřejmostí pak budou obchody, ordinace lékařů a široká nabídka služeb. Nová Zbrojovka také pracuje s velkým množstvím zeleně. Tím největším prvkem bude bezesporu nábřežní park o rozloze 2 ha, jehož součástí bude cyklostezka, promenáda i rozmanité odpočinkové zóny a dětská hřiště.
Ač se zdá, že v Nové Zbrojovce bude vše, na co si člověk vzpomene, myslí projekt samozřejmě také na dopravní řešení. Již v příštím roce začnou práce na rozšíření prvních dvou dopravních napojení na okolní komunikace. Celkem pak bude Nová Zbrojovka spojena s okolím ze 4 směrů. Celou čtvrť bude v délce přibližně půl kilometru protínat nová městská třída, jejíž výstavba by měla začít v roce 2026. Na šířku bude mít 28 metrů a její součástí budou dvě zastávky MHD pro autobusy a trolejbusy a také oddělené cyklopruhy v obou směrech.
Tohle všechno nabídne Nová Zbrojovka přibližně za 15 let a 25 miliard korun. Už nyní je ale velmi vyhledávaným místem a je jasné, že se do budoucna stane jedním z nejsilnějších hráčů na brněnském realitním trhu.
***
V areálu zůstávají zachovány 4 historické budovy. Budova Nářaďovny se proměnila v moderní kancelářské prostory ZET.Office, bývalá správní budova v Hrad. Zbývající objekty – Kotelna a Hala 76 – na svou rekonstrukci zatím čekají.
Jedno z dopravních napojení bude tvořit nový most – první v Brně po 60 letech. Jeho autorem bude studio William Matthews Associates z Velké Británie, které vyhrálo architektonickou soutěž pořádanou městem Brno.
Nová Zbrojovka bude fungovat na principu sdílené komunitní elektrárny s propracovaným systém zelených střech s fotovoltaickými panely. Ty vyrobí až 4,5 megawatt-peaky energie, což pokryje asi třetinu spotřeby areálu.