Kdysi jako první překvapil inovativním přístupem k urbanismu velkých lokalit, poté rehabilitoval družstevní bydlení, které se v jeho podání stalo hitem a dokázal na trh přinést zajímavé kancelářské prostory. A zaujal i programem dostupného bydlení, ve kterém se, mimo jiné, zaměřuje na nájemní bydlení. FINEP se již téměř tři desetiletí řadí mezi přední developerské společnosti v Praze. A v tomto oboru patří mezi průkopníky.
Text: Monika Ginterová
Foto: Archiv Finep
„Chceme dělat pěkné stavby. Takové, které budou bavit nás, i ty, kdo v nich budou bydlet,“ říká Tomáš Pardubický z pozice generálního ředitele, který je jedním z hnacích motorů úspěchů firmy. Poslední dobou se zaměřuje i na spolupráci s architektonickými studii. Jedním z nich je i architektonická kancelář DAM architekti. „A musím je ocenit za to, že v tomto nesnadném prostředí dokázali přijít s krásným a funkčním řešením,“ přiblížil Tomáš Pardubický.
Začněme zeširoka. Jak se dnes daří českému developmentu?
Samozřejmě čelíme různým výzvám, ale nejsme v tom sami. Doba není jednoduchá. Musíme se doslova každý den vypořádat s mnoha proměnnými, ale to k životu i práci patří. Čtu v poslední době často různé katastrofické scénáře, jak z businessu, tak ze života. Nesdílím je ale. Každá doba přinášela, přináší a přinášet bude těžkosti, stejně jako dobré zprávy. Těm špatným nesmíme podléhat, musíme s nimi pracovat.
Takže máte pocit, že kolem nás je přehnaná „hysterie“, a netřeba se obávat? Ať již v developmentu, nebo v životě?
Rozumím pocitům a obavám mnohých, nezlehčuji je. Jen se zaměřuji na řešení a posun věcí k lepšímu, více než na propadání beznaději. V posledních desítkách let jsme si zvykli na v zásadě snadný život, fakticky nezatížený válečným konfliktem, který by se nás výrazněji dotkl, nezatížený strukturální ekonomickou recesí, kterou nelze „přečkat“, a také nezatížený tak zásadní sociální proměnou, kterou vidíme nyní kolem sebe. Lze to brát s obavou, nebo jako příležitost. Mně je bližší pozitivní přístup.
Developeři ale právě patří mezi skupinu, která si naříká dlouhodobě. Na pomalou legislativu, na vysokou míru regulace, na pomalou výstavbu, na malý počet postavených bytů, na velkou daňovou zátěž, na nedostupné stavební materiály, a jejich vysokou cenu. A dalo by se pokračovat dále.
V tom výčtu jste se skutečně nikde nespletla a máte pravdu, že v něm chybí ještě mnoho dalších oblastí, které nás trápí. A je na nás, podnikatelích, abychom se s nimi poprali. Co je zlé na všech těchto omezeních je, že se přímo dotýkají lidí, kteří chtějí a potřebují bydlet. Prodražuje jim to byty. Ale prodražuje to také například výstavbu kanceláří, či komerčních budov. A Česku to snižuje investorskou kredibilitu, ztrácíme příležitosti, které se již nebudou opakovat. Lze v tom vidět ale také něco dobrého – tento tlak přináší inovace, a mění trh. Jen se nesmí přehnat, aby jej trh dokázal postupně vstřebat, aby měl možnosti na něj po technologické i realizační stránce reagovat. A aby pro tuto změnu byly finanční prostředky.
Je jednou z takových změn v případě FINEPu například program dostupného bydlení? Na této půdě by se spíše dal očekávat veřejný sektor.
Náš program dostupného bydlení je přímou reakcí na měnící se svět kolem nás, na změnu ve společnosti, ale také na možnosti, které dnes lidé mají. Čas od času slýchám, že developeři musí mít radost, když jsou byty drahé. Tak jednoduché to ale není. Developeři by rádi dělali to, co je jejich přirozeností, kde mají znalosti – tedy připravovali území pro rozvoj, zajišťovali financování, připravovali projekty a ve spolupráci s dodavateli stavěli a prodávali. Příliš drahé byty práci developerů vlastně znesnadňují, limitují, nebo dokonce zastavují. Náš program je tak snahou reagovat na aktuální dění.
Jak se ale developer může pokusit zvýšit dostupnost bydlení? Kdyby to bylo tak snadné, proč ho není všude dostatek?
Špatně je už častá úvodní premisa – bavme se o dostupnosti bydlení, nikoli o dostupných bytech. Zdá se to jako malý rozdíl, ale je zásadní. Dostupnost bydlení totiž překonává klišé v podobě vlastnictví. Je zaměřeno na to, aby lidé měli kde bydlet. Bez ohledu na to, zda se jedná o vlastnické, družstevní, nebo nájemní bydlení.
A nájemní bydlení je teď pro FINEP řešením toho, čemu politici říkají „krize bydlení“?
Developer sám o sobě řešení tohoto problému nepřinese, ze své podstaty ani nemůže. Jediný, kdo by jej mohl přinést, jsou ti, kdo je nejčastěji a největší měrou způsobují, tedy politici. Jenže ti spíše tíhnou k další regulaci, a tedy problém nadále zhoršují. Ve FINEPu jsme se rozhodli portfolio diverzifikovat. Kromě bytů do vlastnického bydlení tak druhou třetinu naší produkce tvoří moderní družstva, a třetí třetinu nájemní bydlení, na kterém spolupracujeme s profesionálními residenčními fondy. Vidíme v tom reakci na trend ve společnosti, či chcete-li, na poptávku klientů.
Část toho, co postavíte, jste tedy změnili z vlastnického na nájemní bydlení. Jde tedy vlastně jen o změnu ve vlastnictví budoucí produkce?
To určitě ne. Po našem rozhodnutí dedikovat jednu třetinu naší produkce do nájemního bydlení jsme domy už připravovali s potřebami a specifiky, které nájemní bydlení přináší. Díky tomu se nám podařilo optimalizovat nájemní byt, ale také společné prostory, dům jako takový i jeho okolí. Co se zdá jako snadný úkol, byla ale velmi pečlivá práce, čerpající ze zkušeností a spolupráce s mezinárodními bytovými fondy. A jejím výsledkem jsou velmi dobře připravené domy na většině našich lokalit, o které je mezi nájemními fondy velký zájem – Zeitgeist, Heimstaden, Dostupné bydlení České spořitelny, Mint, AP. A další jednání vedeme. Ona efektivnost se odráží v zájmu o nájem v našich domech. A ta nám dělá velkou radost – třeba nájemní domy v Praze 7 v projektu Mozaika Holešovice měly neuvěřitelný nástup v zájmu budoucích nájemců už v době výstavby. Což není tak typické.
A co by podle vás pomohlo hnout i s cenou? Jak se dostat skutečně k větší dostupnosti bydlení?
Zahraniční studie potvrzují, že zásadní je dostatečná výstavba. Například nedávná studie Financial Times jednoznačně ukázala to, o čem mnozí zarytě tvrdí, že není pravda: v Londýně se staví málo bytů, a proto jejich ceny rostou. Podobně je na tom třeba San Francisko. Oproti tomu Houston či Austin v Texasu se s vyšším počtem vystavěných bytů mohou chlubit klesajícími cenami. No a Praha je na tom ve výstavbě nových bytů o mnoho hůře než právě třeba Londýn. Anebo třeba, ať jsme blíže, Mnichov. A to nemluvíme o rekonstrukci stávajícího bytového fondu. O tom vlastně raději nemluví nikdo.
Více stavět ale neznamená přece automaticky pokles ceny.
Určitě to na pomyslné ose znamená bydlení o něco dostupnější, než je dnes. Nevím, zda by stát v současné ekonomické situaci byl připraven i na další opatření – kupříkladu snižování daňové zátěže na stavbu nového bydlení, kde jsme na špičce v Evropě. Co by ale udělat mohl, a bylo by to vlastně dobré nejen pro dostupnost bydlení, je uvolnit takzvané „dlouhé peníze“, které dnes leží na účtech pojišťoven a penzijních fondů. Ty by mohly být důležitým zdrojem financování strategických investic v ČR, mezi které bydlení bezesporu patří. A ty by mohly pomoci až o několik procent snížit celkovou cenu bytu, kupříkladu v rámci nájemného. Je smutné, že české nemovitosti dnes zhodnocují zahraniční penzijní fondy, ty české ale stojí stranou. Přitom by stačily malé legislativní změny. A v konečném důsledku by na tom vydělali především čeští důchodci.
Ta poslední skupina – ti kdo si spoří na důchod, už jsou dnes vašimi klienty. Někdy je nazývají „spekulanty“, a jejich byty za „investiční“. Proč se takto ale nezajistit na důchod?
Tohle mne doslova rozčiluje a trápí, o to více, pokud o tom takto hovoří ekonomové, nebo zástupci státu. Navíc pokud tvrdí, že takové byty jsou prázdné. Češi jsou konzervativní investoři a spořitelé. A protože fakticky nemají příliš příležitostí, jak si skutečně zajistit důstojné staří, velmi často jako individuální formu důchodového připojištění kupují byty. Takoví lidé rozhodně nejsou spekulanti, ale rozumní a odpovědní občané. A jejich byty nejsou prázdné. Protože v ČR dlouhodobě chyběly velké nájemné fondy, byla nabídka nájemného nahrazena často právě těmito individuálními investory. Když se do nich dnes někdo „naváží“, trhá mi to uši, je to vůči nim nepěkné, a odráží to neznalost a nepochopení.
Když jsme byli u toho, co by pomohlo, často se mluví o normách a omezeních pro výstavbu.
Na to si stěžují kupříkladu i architekti. Říkají, že co je možné v zahraniční, není možné u nás, a že tím trpí výsledná podoba projektů. Lidé se potom sami ptají, proč domy vypadají, jak vypadají, proč v nich není více inovace, kreativity. Bohužel, architekti, stejně jako mnozí další v developmentu, jsou svázáni velmi přísnými regulacemi, které ne vždy mají smysl.
FINEP se ale zaměřuje na „standardní“ výstavbu, efektivní, kde kupující ocení něco jiného než skvělou architekturu.
Tyto dvě věci ale nemusí být a nejsou vůbec v rozporu. Snažíme se dělat zajímavé projekty, ostatně o nich přemýšlíme v širších souvislostech, hodně řešíme lokalitu a její budoucí život, a součástí toho je „pěkná architektura“. Spolupracujeme s mnoha významnými architektonickými studii. Chceme dělat pěkné stavby, které budou bavit nás, i ty, kdo v nich budou bydlet. Jenže je velký rozdíl mezi prvními nápady a tím, co by se nám líbilo a výsledným dílem, do kterého promítnete možnosti dané normami, regulací a z nich vyplývající ekonomickou udržitelností projektu.
Často to ale vypadá spíše tak, že architekti by chtěli, a developer je proti.
Myslím, že architekti u nás vnímají naše přání a touhy, a někdy i frustraci z toho, co reálně jde udělat. Máme takto skvělou spolupráci s mnoha architektonickými studii, v nedávné době jsme vedli mnoho diskusí například se studiem DAM architekti nad našimi projekty kupříkladu v Praze 9. A musím je ocenit za to, že v tomto nesnadném prostředí dokázali přijít s krásným a funkčním řešením. Například u našeho projektu Nové Elektry. Jejich návrh je na jedné straně vlastně klasickým městským domem a ukázkou střídmé, ale velmi účelné architektury s nadčasovým pojetím. Pokud ale jejich řešení věnujete pozornost, najdete výrazově složitá řešení a komplikované detaily. To je výsledek spolupráce, která nás baví a která rozvoj měst obohacuje.
FINEP jde ale i za hranici Prahy. Výstavba v Kralupech nad Vltavou se do jisté míry ale vymyká běžnému vašemu projektu.
Vlastně vůbec, právě naopak. Soustředili jsme se v něm na lokalitu, je ve středu města, v dobré dochází vzdálenosti od všeho, co potřebujete, přitom nedaleko přírody, blízkost řeky je příjemnou výhodou. V pěkném projektu si můžete dovolit koupit byt o jeden pokoj větší než v Praze za stejnou cenu, a přitom v centru města jste za 30 minut, stejně jako když jedete třeba z Černého mostu.
Nejdete tím ale proti globálním trendům, které jste sám už dříve zmínil a mezi kterými je urbanizace?
Kdo dobře čte globální trendy, které se nám třeba nemusí líbit, můžeme s nimi nesouhlasit, ale to je tak vše, co s nimi zmůžeme, tak ví, že globalizace je fakt. A je pravda, že v Česku to znamená rozvoj pěti velkých měst, v čele s Prahou. Máme ale také dobré příklady ze zahraničí, které ukazují, že do tohoto trendu je nutné počítat také střední města v blízkosti těch velkých, která jsou dostupná veřejnou hromadnou dopravou, dnes nejčastěji vlakem. Ostatně s podobným rozvojem počítá ve své koncepci také stát a tato města chce podpořit investičně, ale také podporou strategické infrastruktury. Kolem Prahy se tak bavíme kupříkladu o Kladně, Berounu, Benešově, Českém Brodě, nebo právě třeba o Kralupech.
Jsme-li u trendů, jaké vidíte v residenčním developmentu?
U bydlení platí základní teze: lidé budou vždy potřebovat bydlet. S tím, jak roste vyspělost naší civilizace, přinejmenším ta založená na blahobytu, rostou také nároky na bydlení. Jsem přesvědčen o tom, že nás čeká doba významných inovací, a to nejen v technologiích výstavby, které budou mimo jiné inspirovány veřejným zájmem na minimalizaci ekologické stopy. Vývoj ale uvidíme také ve struktuře bydlení, ve vybavení, a také v tom, jak budou byty využívány. Změna ve způsobu života klade a bude klást důraz na lokalitu a život v ní. I v Praze budeme muset o městě krátkých vzdáleností nejen mluvit, také tuto politiku i zásadněji naplňovat. To neuděláme bez kapacitní zástavby. I Praha by se měla dočkat čtvrtí s výškovou zástavbou, která je navíc ve svém důsledku mnohem ekologičtější než výstavba roztahující se do šířky. Na druhou stranu si ale nemyslím, že budeme svědky zásadní revoluce.
Půjde tedy spíše o evoluci? A není na místě se obávat co budou dělat lidé, které nahradí?
Využití umělé inteligence v naší práci představuje evoluci omezenou technologickými a finančními kapacitami, nikoli však redukci lidské práce. Umělá inteligence není primárně o úspoře lidí nebo urychlení procesů, ale o schopnosti přinášet originální, „out of box“ perspektivy, které naši práci obohacují a podporují kreativitu. Je to o symbióze člověka a stroje.
Nad developmentem se tedy nesmráká?
Vůbec. Mohou existovat různé představy o tom kdo, jak, kde, jak rychle. Ale v žádném případě před námi nestojí soumrak developmentu. Naopak. Věřím, že to nejlepší nás ještě čeká.
***
Tomáš Pardubický, generální ředitel společnosti FINEP
Tomáš Pardubický je příkladem toho, jak porozumění světu financí a zároveň nemovitostí může vést k významným změnám v oblasti bydlení a investic. Spojuje sektory bank, investic a fondů s dynamickým prostředím real estate developmentu.
Jako odborník v bankovnictví a finančním poradenství přivedl inovace do Expandia banky, první internetové banky v České republice, a vedl její strategický prodej. Na vysokých postech působil také v Komerční bance a PriceWaterhouseCoopers.
Ve Finepu, kde zastává pozici generálního ředitele, hrál klíčovou roli v transformaci společnosti na transparentní, investorsky atraktivní organizaci a vedl expanzi a rozvoj na českém trhu i v zahraničí.
Je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze se specializací na finance. Zdůrazňuje význam celoživotního vzdělávání a aplikaci znalostí z jednoho odvětví do druhého, což dokazuje svým plynulým přechodem od bankovnictví k real estate.
Jeho osobní zájmy zahrnují potápění, cestování a fotografování. Dobrodružné cesty do Indonésie, Afriky a Venezuely mu umožňují poznávat nové kultury a rozšiřovat jeho horizonty. Býval jím i parašutismus, který ale vyměnil za dva milované rošťáky, kteří mu pomáhají objevovat svět z jiné perspektivy a zachovat si nadhled.