Přemýšlíte o tom, že se stanete investorem do nemovitostí. Hlavním cílem investice do nemovitosti je obvykle generování pasivního příjmu a možné diverzifikace svého portfolia. To znamená, že věci, které je třeba hledat u ideální investice, mohou být zcela odlišné od těch, které hledáte při koupi domu k vlastnímu bydlení.
Investice do nemovitostí má několik výhod, ale je důležité mít strategii a rozhodovat se nezaujatě na základě toho, co vám přinese nejlepší výnosy. Zde je několik klíčových faktorů, které by mohly pomoci zajistit, aby se vaše investice ukázala jako dobrá.
Finance
Bývaly doby, kdy jste si před krizí na trhu s bydlením mohli koupit dům či byt a nemuseli jste se obávat, že nájemné nepokryje náklady související s jeho vlastnictvím. Prodejní cena by více než vyrovnala vaše měsíční náklady. Tyto časy jsou již dávno pryč. „Rozhodně se ujistěte, že z nájemného, vám dokáže alespoň pokrýt a nejlépe převýšit vaše nosné náklady až už jde o hypotéky, daň z nemovitosti, pojištění, údržbu a správu,“ upozorňuje Jan Večerka, zakladatel a CEO aplikace BrikkApp.
Umístění
Lokalita, lokalita, lokalita – je to možná nemovitostní klišé, ale má svůj důvod a platí stejně tak pro investory jako pro lidi, kteří v nemovitosti bydlí. Vžijte se do situace potenciálního nájemce a přemýšlejte o tom, co bude v pronájmu hledat. Je to všechno o lokalitě. Koupí levné nemovitosti uprostřed ničeho nezbohatnete. Hledejte nemovitosti v městských nebo příměstských oblastech se stabilním trhem práce, v blízkosti veřejné dopravy a dobrých škol.
„Obecněji řečeno, bezpečnost a celková atmosféra čtvrti jsou důležitými faktory při zjišťování jejího růstového potenciálu. Například pokud je pravděpodobné, že v dané oblasti dojde k rozvoji, který přinese více obchodů a kaváren, nebo se zde realizují velké infrastrukturní projekty, které by mohly znamenat více pracovních míst, mohou tyto skutečnosti zvýšit atraktivitu lokality nemovitosti i její hodnotu,“ vysvětluje Jan Večerka.
Typ nemovitosti
Zatímco rozhodnutí, zda investovat do domu nebo jednotky, bude do značné míry určeno vaším rozpočtem, měli byste v souvislosti s lokalitou přemýšlet také o typu nemovitosti.
Bytové domy jsou výrazně dražší na pořízení a mají větší významné nároky na údržbu, ale stejně tak mohou v průměru přinášet vyšší nájemné. Na druhou stranu přinášejí často vyšší možnosti pro zhodnocení vloženého kapitálu v případě, že investor dokáže využít skrytý potenciál nemovitosti. Na druhé straně bytové jednotky obvykle začínají na nižší cenové hladině a vyžadují méně údržby, ale mohou zde být další náklady na které je třeba myslet.
Vlastnosti nemovitosti
I když v této nemovitosti možná neplánujete bydlet, někdo v ní bydlet bude. Zamyslete se proto nad věcmi, které lidé obvykle hledají. Efektivní dispozice bytu, garáž, další koupelny nebo prostory pro domácí kancelář. To vše dokáže mít velký vliv na zvýšení hodnoty nemovitosti při pronájmu. Rozložení a design nemovitosti také hrají roli. Je navržena s ohledem na praktické každodenní bydlení? Má přirozené světlo? To všechno jsou věci, které nájemníci často hledají, takže byste je měli před koupí hledat i vy.
Novostavba vs. stávající nemovitost
Nová výstavba obvykle nabízí možnost přizpůsobení a moderní vybavení. Mezi rizika patří zpoždění výstavby a kolaudace, zvýšené náklady, ale třeba i neznámost a (zatím) malá občanská vybavenost nově budované čtvrti. Stávající nemovitosti nabízejí pohodlí, rychlejší přístup, zavedené úpravy (inženýrské sítě, terénní úpravy atd.) a v mnoha případech i nižší náklady.
Zde je několik klíčových věcí, na které je třeba se zaměřit při rozhodování mezi novostavbou a stávající nemovitostí:
– Projděte si minulé projekty a prozkoumejte pověst stavební společnosti v oblasti nových investic.
– Zjistěte si informace o fázích developerského projektu – to, že váš dům je hotový, neznamená, že okolí je dostavěné a žít další roky na staveništi není zrovna pohodlné.
– Projděte si listy vlastnictví, nedávné průzkumy a zprávy o ocenění stávajících nemovitostí.
– Zvažte měsíční náklady na údržbu, neuhrazené poplatky a daně. Tyto náklady mohou vážně ovlivnit vaše peněžní toky.
– Při investování do pronajatých nemovitostí zjistěte, zda je nájemné v nemovitosti regulované, stabilizované nebo zda je na volném trhu. Blíží se vypršení nájemní smlouvy? Jsou možnosti prodloužení pro nájemce výhodné? Kdo je vlastníkem vybavení? Zkontrolujte kvalitu položek (nábytku, zařízení a vybavení), pokud mají být součástí prodeje.
Nedovolte, aby si s vámi pohrávaly emoce
Většinou lidé při koupi domu více naslouchají svému srdci, než aby o něm skutečně logicky přemýšleli, což je naprosto v pořádku, když se jedná o místo, kde budete žít po mnoho let svého života. „Při koupi své první investiční nemovitosti však nedovolte, aby vaše rozhodnutí ovlivnily emoce. Přemýšlejte o ní jako o čistě obchodní investici a logicky vyjednávejte, abyste získali co nejlepší cenu. Pamatujte, že čím nižší cenu za nemovitost získáte, tím větší je šance, že z ní budete mít vyšší zisk,“ radí závěrem Jan Večerka.
Závěr
Jak už asi tušíte, většina těchto faktorů spolu souvisí, například lokalita a typ nemovitosti ovlivní její kapitálový růst, takže před rozhodnutím byste měli o všech těchto faktorech přemýšlet komplexně. Neočekávejte, že dosáhnete zisku ze dne na den. Nemovitosti jsou dlouhodobou investicí. I na mírně rostoucím trhu bude trvat rok nebo dva, než vyděláte dost na to, abyste zaplatili náklady na koupi a prodej. Přemýšlejte o pěti až deseti letech jako o minimální hranici pro dosažení přiměřeného zisku. Čím déle budete nemovitost držet, tím více peněz vyděláte.