Tančící dům, Dům Módy na Václavském náměstí, Palác Dlážděná nebo výjimečný projekt Vanguard Prague. V portfoliu společnosti PSN (původně Pražská správa nemovitostí) najdete ty největší architektonické skvosty. Prostřednictvím citlivé rekonstrukce jim s pomocí renomovaných architektů vrací genius loci a hledá jejich nejlepší využití. Zeptali jsme se ředitele rezidenčních projektů PSN Marka Padevěta na to, jak se firmě daří, jaké má plány nebo jaký vývoj čeká na nemovitostním trhu.
Text: Redakce
Foto: Michael Tomeš, archiv PSN (projekt Vangurad Prague)
Jak se společnosti PSN dařilo v uplynulém roce? Kolik bytů jste prodali a jaké projekty jste uskutečnili?
Dařilo se nám skvěle. V roce 2021 jsme prodali téměř 300 jednotek v celkové hodnotě 1,5 miliardy korun, což byl z hlediska prodeje bytů pro naši společnost od jejího vzniku rekordní rok.
Který z projektů byl pro vás nejnáročnější a proč? A kterého si ceníte z vašeho osobního pohledu nejvíce?
Těžko říct. Každý projekt má svoje silné a slabé stránky, s nimiž se musíme vypořádat. Ale stavebně a technicky je pro nás aktuálně nejnáročnější stavbou projekt Vanguard, což je přeměna bývalé 14patrové továrny Microna na stylové lofty. A částečně to byl i Palác Dlážděná, kde šlo o renovaci původního objektu v Dlážděné ulici na Praze 1, na němž se zub času velmi podepsal a jehož rekonstrukce byla extrémně složitá. Vzhledem k energii investované do těchto dvou projektů, si asi nejvíce cením jich.
Na druhou stranu aktuálně pracujeme na 28 projektech a celý náš tým to velmi baví. A těšíme se, že vzniknou nejenom jednotlivé domy, což bylo odjakživa naší doménou, ale nyní už rozšiřujeme naše portfolio o pozemky, kde vznikne i projekt o velikosti „menší obce“ se zhruba 50 000 m2 bytů.
Jaké jsou v tomto ohledu vaše plány na letošní rok? Které projekty uvedete na trh a kdy? A kolik plánujete investovat a do čeho konkrétně?
V letošním roce už jsme spustili pár menších projektů a ke konci roku chystáme další zhruba tři velké projekty. V listopadu 2022 plánujeme dát na trh projekt v blízkosti Vinohradské nemocnice, na který se moc těším, neboť si myslím, že se našemu týmu velmi povedl jak z hlediska architektury, tak z toho uživatelského. Je to nádherné místo v blízkosti parku, ale bližší lokalitu zatím nemohu prozradit.
Další projekt, o němž také ještě nemohu úplně mluvit, je projekt na Praze 9 v blízkosti metra Českomoravská. Bude rovněž většího charakteru a vznikne zde zhruba 15 000 m2 bytů. A třetí projekt, který chceme zahájit na přelomu nového roku, bude stát v těsné blízkosti našeho projektu Vanguard. Tam plánujeme zhruba 100 bytů.
Kromě investic do našich rozpracovaných a připravovaných projektů je naším hlavním letošním cílem pokračovat v dynamickém rozvoji. Chceme co nejvíce rozšířit své portfolio – chuť i prostředky na to máme. Zajímají nás jak připravované projekty, tak domy určené k rekonstrukci či pozemky vhodné k nové výstavbě, a to nejen čistě pro bydlení. V příštích pěti letech jsme připraveni nakoupit nemovitosti a pozemky až za 11 miliard korun.
Mezi projekty PSN patří mimo jiné výjimečný projekt Vanguard v pražských Modřanech. Objekt vzniká přestavbou bývalé továrny Microna, kde se vyvíjela a vyráběla letecká technika a přístroje. Vznikne zde 150 loftů ve 14 patrech.
Působíte nejenom v Praze, ale i v Pardubicích a Hradci Králové. Proč jste se rozhodli právě pro tyto regiony? A plánujete expanzi do dalších měst?
Naše působení v Pardubicích a Hradci Králové já dáno historicky, kdy se hned po vzniku společnosti díky panu Heřmanovi, šéfovi pardubické pobočky, tato skvěle rozjela a stále velmi dobře funguje.
Co se týká rozšiřování do dalších měst, loni jsme koupili velký areál Innogy zhruba 10 až 15 minut od centra Brna. V tuto chvíli už zde probíhá tendr na architekty komplexu, v němž vznikne velké množství bytů. První etapu bychom chtěli z hlediska prodeje i stavby spustit do dvou let. Věříme tak, že Brno bude dalším milníkem pro expanzi společnosti PSN.
Developeři to dnes nemají jednoduché, i kvůli striktním normám mají problém přizpůsobovat byty moderním trendům. Také povolovací proces je velice zdlouhavý. Nabízí řešení novela stavebního zákona? A jak hodnotíte snahu o její novelizaci?
České striktní normy, které vůbec nereflektují vývoj životního stylu a moderní trendy bydlení nejenom v Evropě, považuji za obrovskou chybu a velké selhání naší legislativy. My jako developeři tomu musíme smutně přihlížet a plnit byrokratické normy dispozic, velikostí, osvětlení apod. V PSN se snažíme v rámci limitů spolu s architekty vytvářet dispozice tak, aby v našich bytech měli budoucí majitelé co největší komfort a moderní prostředí odpovídající současnému životu.
Stavební zákon je samozřejmě kapitola sama o sobě. Prvním dobrým krokem je, že se toto téma konečně po 30 letech od revoluce otevřelo. Druhou věcí je fakt, že se nejedná o novelizaci, ale o zcela nový stavební zákon. Věříme, že bude ještě upraven tak, aby znovu neumožňoval v krajích a městech účelová politická rozhodnutí.
My jako developeři se vždy řídíme trhem. Pokud vidíme, že někde panuje vysoká poptávka a chybí zde nabídka, snažíme se ji doplnit. Byty stavíme pro investory a zejména pro budoucí rezidenty, kteří chtějí v dané lokalitě v klidu a spokojeně žít. A úkolem zákona a veřejné správy má být nastavení jasných, jednoznačných a pro všechny stejně platných pravidel.
Co by vlastně developerům pomohlo nejvíce?
Rozhodně bychom ocenili zkrácení času na získání například změny územního plánu a pochopitelně stavebního povolení. Dále by výrazně pomohlo, aby byl v Praze co nejrychleji schválen metropolitní plán. Považuji za naprosto fatální, že už X let není vydán, což právě umožňuje různé politické spekulace.
Ve chvíli, kdy ho Praha konečně bude mít a bude i připravena kvalitní legislativa v tom smyslu, že například do roka bude možné získat stavební povolení, tak na trh přibude výrazně víc bytů. To bude znamenat větší možnost výběru pro klienta a pochopitelně vyšší nabídka může zpomalit nárůst cen nemovitostí.
Na druhou stranu se my jako developeři musíme řídit výší nákladů, například cenou stavebních prací a materiálů. A ty jsou teď bohužel těžko předvídatelné a dramaticky vzrostly. Já ale věřím, že se situace v nejbližší budoucnosti stabilizuje a dostaneme se do standardního režimu. Vše pochopitelně závisí na globálním vývoji.
A jak vám tedy pomůže nový pražský metropolitní plán?
Jak jsem již říkal, velmi pomůže. Bude jím jasně definováno území, které je zastavitelné, jaká hmota se v konkrétní oblasti může postavit, což umožní rychlejší rozhodování jak v akvizicích, tak ve výstavbě. Samozřejmě se oproti současné situaci zrychlí legislativní proces, po čemž všichni developeři volají již dlouhá léta.
Daří se vám do projektů zařazovat ekologické prvky – a mají o ně zákazníci zájem?
Ano, ekologické prvky klienti žádají. Tento trend je ovšem v současnosti složité kombinovat s náklady. Nesmí se stát to, že by ekologická výhoda domu měla dopad na vyšší náklady za služby, protože v dnešní době jsou energie a veškeré služby spojené s užíváním bytu velmi drahé a zákazníci musí počítat, kolik za ně budou měsíčně platit.
S ohledem na vyšší poptávku se snažíme novostavby řešit tak, aby byly energeticky co nejméně náročné. Pokud jde o rekonstrukce stávajících domů, u památkově chráněného objektu je těžké doplnit solární panely či podobné technologické výhody, když nesmíme zasáhnout do pláště budovy, dům zateplit či na střechu něco instalovat. V tomto ohledu jsme velmi svázaní. Ale v nových projektech, které stavíme od základů, na energetickou úspornost daného objektu maximálně hledíme.
Spolupracujete na vašich projektech s renomovanými architekty či designéry?
Rádi spolupracujeme s kýmkoli, kdo má chuť pracovat světově a nevšedně. Takové architekty a designéry rádi oslovujeme. K těm renomovaným samozřejmě chováme velký respekt a dobře se nám s nimi pracuje. Ale rozhodně rádi vidíme u stolu i architekty či designéry, kteří mají zajímavé nápady a myšlenky, nemají ovšem ještě tak vybudované jméno.
Jak vypadá růst cen nemovitostí v letošním roce? Hypotéky díky růstu sazeb ČNB zdražují, přidávají se rostoucí inflace, ceny stavebních materiálů, další ekonomická i geopolitická rizika, nejistoty na trhu se zvyšují. Jaká je vaše osobní prognóza právě ohledně růstu cen nemovitostí?
Co se týká zdražování nemovitostí v roce 2022, tak jsem již před koncem toho loňského avizoval nárůst kolem 12 až 13 %. Za uplynulý půlrok, tedy od září do března, se cena nemovitostí vyhoupla o 30 %, což způsobují zejména velmi drahé stavební materiály a cena práce.
V současné chvíli ovlivňuje realitní trh také to, že ukrajinští řemeslníci a dělníci museli odjet hájit svou vlast a velmi na stavbách chybí. Očekávám proto ještě vyšší nárůst cen nemovitostí než těch 12 až 13 %, a sice až kolem 20 až 25 % v průměru za letošní rok.
A jaké dopady na trh bydlení to bude mít? Budou lidé kupovat stále menší byty, nebo budou směřovat do nájemního bydlení? Jeho ceny ale také rostou… Vyplatí se vůbec dnes koupit nemovitost jako investici?
Dopad na bydlení to určitě bude mít a už má. Naše společnost měla zhruba 65 až 70 % klientů, kteří nemovitosti financovali z vlastních zdrojů. V současné chvíli se podíl zvýšil už na zhruba 83 %. Je zde jasně vidět, že zásah ČNB snížil počet kupců využívajících hypotéku. Na druhou stranu poptávka po koupi nemovitosti je stále velmi silná, a to i z důvodu vysoké inflace (12 až 13 %).
Pokud lidé mají peníze v bance, tak nechtějí, aby se jejich hodnota snižovala, a chtějí dobře investovat. Nemovitosti považuji za nejbezpečnější a nejjistější investici. Svým způsobem se jedná i o tu nejkonzervativnější, jelikož likvidita je v případě potřeby velmi rychlá.
Do nájemního bydlení pravděpodobně bude směřovat více lidí a já si myslím, že to je v pořádku. Česká republika má obrovské procento lidí, kteří vlastní byty (65 %) oproti těm v nájemním bydlení (35 %). A tento poměr se může změnit. Záleží, jak dlouho budou přetrvávat vysoké úrokové sazby. Stále si ale můžete půjčit peníze kolem 6 %, což představuje poloviční výši inflace. V tuto chvíli je dle mého ideální si vzít hypotéku s kratší dobou fixace, zhruba na dva až tři roky. Poté věřím, že se trh nějakým způsobem upraví a změní ve prospěch investora.
Co se týká velikosti bytů, my se v některých našich projektech snažíme udělat i takové dispozice, aby plocha byla co nejmenší (a cena bytu tak co nejnižší), ale stále uživatelsky komfortní. A díky rekordnímu roku prodeje v PSN vidíme, že poptávka po tomto segmentu malometrážních bytů byla a i letos je stále velmi silná.
Nakonec jedna trochu osobní otázka. V PSN působíte již více než 27 let. Co vás na vaší práci baví nejvíce – a jak a při čem nejraději po náročné práci odpočíváte?
Práce mě i po 27 letech stále baví. Mám velmi rád originální a praktickou architekturu a to, když jsou naši zákazníci spokojení. Těší mě spousta velmi kladných odpovědí od klientů, kteří děkují za to, co jsme postavili a jak dobře se jim v domě žije. Myslím si, že je to především proto, že jsme se vždy snažili, abychom naši práci dělali poctivě, aby vše fungovalo ve prospěch uživatele a aby zákazníci PSN měli možnost výběru od levného bydlení po luxusní rezidence s akcentem na detaily a praktičnost.
Samozřejmě rád spolupracuji s celým týmem. Máme v čele firmy úžasného vizionáře s úsměvem na rtech a s chutí dřít od ráda do večera. Mám štěstí na skvělé kolegy, se kterými je radost i dlouze diskutovat a řešit složité situace. A pak se společně těšit z úspěchu.
Pokud jde o soukromí, po práci mám mnoho dalších aktivit. Trávím čas se svou rodinou, s mými třemi syny, kteří jsou sportovně velmi zdatní, takže spolu třeba hrajeme fotbal, jezdíme na kolech, chodíme po horách či objevujeme svět. Aktivně se snažím fungovat i ve florbalovém klubu Tatranu Střešovice, kde společně s dalšími čtyřmi členy výkonného výboru pomáháme s fungováním klubu, který má přes 1000 členů (většina jsou děti). To je sice také práce, ale zároveň máme radost, že děti mají tolik potřebný pohyb. A k tomu je Tatran Střešovice velmi úspěšný nejen v mužské lize.
Dále rád odpočívám sportem – na lyžích, běžkách, při skialpinismu, v létě pak na kole, občas při běhu a chození po horách. Zároveň máme s kamarády rockovou kapelu, s níž párkrát do roka uděláme koncert. To vše mě nabíjí do další práce i do života.
Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů společnosti PSN
Pozici ředitele rezidenčních projektů zastává nejen s cílem prodávat bytové jednotky, ale i kupovat pozemky s komplikovaným územním plánem. Společnost PSN byla založena již v roce 1991 a byty do vlastnictví prodává od roku 1994. Za tu dobu firma jen v Praze prodala kolem 7100 bytů.