Už zase vzhůru. Tam míří průměrná nabídková cena nových bytů v Praze. Po několika měsících klesání se opět vydala vzhůru, aktuálně je zhruba na 152 tisících korunách za metr čtvereční, jak plyne z nejnovějších dat Deloitte Develop Indexu, který každé dva měsíce mapuje vývoj na pražském developerském trhu. Nejvíce nových bytů pak hlásí Praha 9 a Smíchov.
S postupným odezníváním negativních jevů v podobě vysoké inflace i cen energií se začíná podle analytiků a realitních makléřů pomalu měnit i situace na trhu nových bytů.
„V Praze došlo k zastavení poklesu průměrné ceny bytů v novostavbách, která se předtím čtyřikrát v řadě snížila. Na podzim tak nastal obrat a průměrná cena nové bytové jednotky po několika měsících mírně vzrostla, konkrétně o necelé půl procento,“ říká ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví z poradenské společnosti Deloitte Petr Hána.
Zájem o nové byty roste i díky různým akcím, kterými developeři lákají ke koupi. Například společnost Central Group, jak potvrdil pro magazín Estate & Business její hlavní analytik Ondřej Šťastný, pro velký zájem prodloužila akci Bonus až 1,1 milionu Kč na dokončené byty a až 500 tisíc na rozestavěné byty do konce února. „Klientům také nabízíme nejširší možnosti financování včetně garantované hypotéky 2,99 % či garanci vrácení peněz,“ uvedl.
A v souvislosti s mírným snížením úrokových sazeb ze strany ČNB na konci loňského roku a dalším možným poklesem úrokových sazeb hypoték lze podle Hány stejně jako dalších analytiků očekávat, že ceny nových bytů v Praze budou opět postupně dále růst.
Loňský rok byl rokem marketingových bonusů, z čehož mohli kupující výrazně profitovat. V letošním roce se už dá očekávat zcela jiná situace. „Předpokládám, že s tím, jak se na trhu postupně snižuje nabídka nových bytů a zároveň díky levnějším a dostupnějším hypotékám poroste poptávka, začnou ceny bytů od jara tohoto roku opět růst. A už v příštím roce mohou být o 10 % výše než teď. A zcela jistě dojde k výraznému omezení klientských bonusů,“ komentuje situaci na trhu Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
Vyčkávací taktika končí
Samotný prodej nových bytových jednotek na přelomu léta a podzimu vzrostl. Zatímco o letních prázdninách bylo na pražském rezidenčním trhu podle informací z ceníků developerů prodáno celkem 480 nových bytů, v září a říjnu už to bylo 1 260 jednotek. Během tohoto období bylo naopak do nabídky opětovně vráceno 141 bytů.
„Nárůst prodejů lze patrně považovat za obrat v dosavadní vyčkávací taktice kupujících. Oproti minulým rokům, kdy poptávka po bytech masivně převyšovala jejich nabídku, však musí developeři daleko více investovat do marketingu a dalších prodejních akcí. A to se ještě nějaký čas nezmění. Prodeje pak ovlivňuje i plánovaná změna DPH od začátku roku 2024,“ dodává expert na nemovitosti Deloitte.
V daném období bylo v Praze volných celkem 6 697 nových bytů. K prodeji jich bylo nejvíce na Praze 9 (1 500 bytových jednotek), Praze 5 (1 398 bytů) a Praze 4 (1 227). Naopak nejmenší množství nových bytů bylo na Praze 1 (27 jednotek), Praze 2 (141 bytů) a Praze 7 (304).
Nejvíce nových bytů na pražském nemovitostním trhu v daném období deklaratorně prodal developer Finep (220 bytů), za ním v těsném závěsu Central Group (212 bytů), následovaný společnostmi Ekospol (83), Skanska (68) a Exafin (62).
To, že se skutečně pražský trh vrací na úroveň před krizí, vyplývá i z analýzy trojice developerských společností Central Group, Skanska a Trigema. Meziročně se podle ní nakonec prodalo o třetinu více nových bytů. A dále také ukazuje, že poptávka po nových bytech v Praze se v minulém roce každý kvartál zvyšovala a v posledním čtvrtletí dosáhla svého dlouhodobého průměru 1 300 prodaných jednotek. Celkem se loni prodalo 4 000 nových bytů, v meziročním srovnání jde o 29% nárůst. Nabídka zůstává stabilní, nadále ale není pořád nedostatečná pro metropoli velikosti Prahy.
Prodejní ceny ve čtvrtém čtvrtletí mezikvartálně mírně poklesly o 2,7 % zejména z důvodu limitovaných pobídek prodejců a promítnutí snížené sazby DPH s předstihem u části trhu. Nabídkové ceny se ale nadále pohybují nad hranicí 150 tisíc Kč/m2, potvrzují zmíněné developerské společnosti. Mezičtvrletně tak rostly o 1,4 %.
Zvýšená poptávka je především důsledkem stabilizace ekonomické situace a důvěry v její další pozitivní vývoj. Inflace se stabilně snižuje a probouzí se také hypoteční trh.
„Po období vyčkávání vnímáme návrat kupujících k novým bytům jako bezpečné investici a roste počet hypotekárních klientů, čemuž pomáhá už zcela zřejmé uvolňování hypotečních podmínek a nižší sazby. Aktivní jsou i institucionální investoři, kteří budují svá portfolia nájemního a družstevního bydlení. V prodeji nových bytů se tedy vracíme k tradičnímu tržnímu tempu,“ uvedl Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou
Ceny nových bytů na pražském trhu zůstávají aktuálně stabilní. Průměrná prodejní cena oproti předchozímu čtvrtletí mírně poklesla o 2,7 % na 142 511 Kč za m2, v meziročním srovnání jde o 6% pokles. Nabídková cena mezikvartálně naopak mírně vzrostla o 1,4 % na 152 482 Kč za m2, meziročně však došlo také k redukci o necelá 2 %.
Nižší průměrná prodejní cena je dána zejména vyšším prodejem levnějších bytových jednotek v Praze 9, kde se průměrná cena pohybuje kolem 130 tisíc korun za metr čtvereční. Důvodem jsou ale také už zmíněné marketingové pobídky, akční bonusy a zaváděcí ceny nově spuštěných projektů, které se i v posledním čtvrtletí loňského roku objevovaly u řady projektů, a také úprava sazby DPH, respektive její pokles z 15 na 12 procent.
Stále platí také to, že pokud se do budoucna nebude nabídka doplňovat novými projekty, může nízká nabídka eskalovat další růst cen nových bytů v Praze. Narůst cen až o 5 % letos předpokládá také ČNB ve své nejnovější zprávě o finanční stabilitě.
„Předpokládám, že s tím, jak se na trhu postupně snižuje nabídka nových bytů a zároveň díky levnějším a dostupnějším hypotékám poroste poptávka, začnou ceny bytů od jara tohoto roku opět růst. A už v příštím roce mohou být o 10 % výše než teď. A zcela jistě dojde k výraznému omezení klientských bonusů,“ komentuje situaci na trhu předseda představenstva Central Group Dušan Kunovský.
Trigema například očekává že posílená poptávka vytlačí ceny bytů opět vzhůru. „Kdo tedy uvažuje o koupi bytu, má nyní ty nejvýhodnější podmínky, uvedla mluvčí společnosti Martina Kalusová ve vyjádření pro Estate & Busines. Zprávy z trhu totiž podle ní naznačují, že v příštích deseti letech lze čekat výrazný globální růst cen nemovitostí. Podle studie organizací ifo Institute a Institute for Swiss Economic Policy (IWP) bude průměrné roční nominální tempo růstu činit 9 %.
Nabídka nových bytů vázne
V Praze bylo na konci loňského roku volných 5 500 nových bytů, tedy mezikvartálně o 2 % méně a meziročně o 8 % více. Nabídku v loňském roce omezily odklady některých developerských projektů způsobené pomalým prodejním tempem prvního pololetí a vysoké stavební náklady, především ceny stavebních materiálů. Výrobci stavebního materiálu a stavební firmy musí jít s cenami výrazně dolů, uvedla společnost Central Group, jinak se výstavba a ani jejich výroba nerozběhne. „Věříme, že si tyto firmy závažnost situace uvědomí a najdou cestu ke snížení cen. My jsme v takovém případě připraveni v příštím roce začít stavět až 2 700 bytů v 11 pražských lokalitách,“ uvedl analytik firmy Šťastný.
Nedávno jsme se například dohodli na výhodnějších podmínkách s Metrostavem, který od nás dostal zakázku na výstavbu druhého bloku projektu Tesla Hloubětín s celkem 400 byty. A teď čerstvě jsme se dohodli i se společnostmi Průmstav a PP 53 na výstavbě projektu Harfa Living s přibližně 380 byty. Tuto novou výstavbu umožní právě výraznější snížení dodavatelských cen, předtím to ekonomicky nedávalo smysl.
Svůj vliv měla také transformace části projektů na nájemní bydlení a přetrvávající pomalé povolování nové výstavby. Podle posledních dat ČSÚ se do loňského listopadu v hlavním městě povolilo jen 3 608 bytů v bytových domech, tedy meziročně o 12,6 % méně.
Nabídka se po celý loňský rok pohybovala na dlouhodobém průměru kolem 5 tisíc bytů, aby se ale pražský trh dostatečně saturoval, musela by se nabídka alespoň zdvojnásobit a pravidelně doplňovat novými rezidenčními projekty.
Loni se však na trh dostalo ve srovnání s dlouhodobým průměrem přibližně o třetinu projektů méně. Malý příliv nových bytových jednotek proto není dobrou zprávou pro další vývoj na trhu s novými byty. Pokud v příštím roce nedojde k naplnění potřeb nového stavebního zákona, nemůžeme očekávat výraznější pozitivní vývoj v podobě rychlejších stavebních řízení, následné doplnění nabídky a dlouhodobě udržitelný a předvídatelný vývoj koncových cen.
„Nabídka nových bytů stagnuje na dlouhodobém průměru, který je nedostatečný. Do prodeje se v posledním roce dostal menší počet bytů, než tomu bývalo dříve. Část nabídky odčerpává také stále rostoucí trh nájemního bydlení. S ohledem na komplikace kolem nové výstavby nabídka ani do budoucna nenaroste na dlouhodobě proklamovaných deset tisíc nových bytových jednotek za rok, což s sebou ponese další růst cen, nejen na primárním trhu,“ uvedl předseda představenstva investiční skupiny Trigema Marcel Soural.