Vyšší výnos vždy znamená vyšší riziko
Na to, co s nemovitostním trhem udělal covid a jak ho změnil, jsme se zeptali Jiřího Kristka, partnera a vedoucího pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků společnosti Cushman & Wakefield. Povídali jsme si také o tom, které segmenty jsou nyní nejatraktivnější z pohledu investora, výnosů investice a jak roste rizikovost investic. Nakonec přišla řeč i na jeho největší koníček, kterým je víno a jeho mikro-vinohrad v pražské Tróji.
Text: Jana Chuchvalcová
Foto: Michael Tomeš, archiv Jiřího Kristka (mikro-vinohrad)
Co s nemovitostním trhem udělal covid, jak ho změnil? Objevovaly se zprávy, že na atraktivitě získávají logistické areály. Naopak obchodní centra a hotely byly velmi postižené všemi uzávěrami, možná i kanceláře. Jak to vypadá dnes?
Covid dopadl na nemovitostní trh poměrně zásadně. Některé segmenty byly hodně postiženy, například hotely, jiné naopak získaly, třeba e-commerce. To se také významně podepsalo na atraktivitě nemovitostí, jejich postavení na trhu, na likviditě a hodnotě.
Nejistota, která pramenila z neznámých a neovlivnitelných parametrů, určila nové, prozatímní, standardy trhu. V rámci této nejistoty zvítězily skladové/logistické areály, které byly dříve outsidery na trhu, jemuž dominovala obchodní centra a kancelářské budovy. Výnosová procenta u průmyslových areálů jsou dnes nižší než u prémiových nákupních center či kanceláří.
Mnoho investorů se rozhodlo osvěžit svá portfolia právě průmyslovými nemovitostmi a začal boj o jejich získání. Ovšem vzhledem k malé velikosti českého trhu a omezenému množství disponibilních objektů se výnosy snížily na úroveň, jež je atraktivní pouze pro dlouhodobé hráče, kteří se spokojí s velmi nízkými výnosy.
A jak dopadají na trh nemovitostí současné ekonomické i geopolitické nejistoty a jak ho ovlivňují?
Kombinace vysokých úrokových sazeb a války na Ukrajině přinesla nejistotu i do sektoru komerčních nemovitostí. Ovlivněni byli především zahraniční investoři, kteří vyhledávají co nejnižší riziko svých investic. Ti jsou nyní opatrnější při vyhodnocování investičních příležitostí. Navíc, pokud je příjem denominován v českých korunách, mohou o investici ztratit zájem úplně.
Naopak stále velmi aktivní je lokální kapitál, který zná místní specifika a lépe odhadne možná rizika spojená s investicemi do nemovitostí.
Které segmenty jsou nyní nejatraktivnější z pohledu investora a výnosů investice? Roste rizikovost investic, kde nejvíce? Je to ovlivněné i regionálně v rámci ČR?
Velmi atraktivní jsou průmyslové nemovitosti, které však nyní nabízejí stále nižší a nižší výnos. Proto se do hledáčku investorů dostávají retailové nemovitosti, a to především nákupní parky a samostatně stojící prodejny potravin, u kterých je rizikovost velmi nízká a jejichž obliba roste. Stále je u nich možnost získat poměrně zajímavou návratnost.
Oblíbené jsou také díky rozmístění v rámci celé republiky a poměrně nízké finanční expozici v rámci konkrétní lokality. Proto se investoři, jež se specializují na tento segment, snaží o co největší regionální diverzifikaci portfolia, aby byli co nejvíce ochránění proti případnému lokálnímu výkyvu v jedné lokalitě.
Na scénu se také vrací nákupní centra, která zpomalil covid. Nyní však opět získávají na atraktivitě i díky zajímavým výnosům, právě například v porovnání s průmyslovými nemovitostmi.
A co rezidenční nemovitosti? Mluví se hodně o trendu nájemního bydlení. Jak to vidí investoři?
Trend nájemního bydlení byl velmi živý ještě nedávno, nicméně s rostoucími úrokovými sazbami a cenami stavebních prací se tento segment stal mnohem méně zajímavým; alespoň dočasně.
Developerům se více vyplatí byty prodat koncovým uživatelům než investorům do nájemního bydlení, jejichž výnosy se pohybují velmi nízko. Některé nové projekty byly pozastaveny, čeká se na zlepšení tržních podmínek.
Dají se na trhu objevit ještě skryté hodnoty, které ostatní nevidí? Jaký je váš recept pro hledání?
Skryté hodnoty samozřejmě existují, ale je těžší je najít nebo vytvořit. Rozhodně bych doporučil hledat potenciál v existujících nemovitostech nebo areálech, které lze revitalizovat a obnovit jejich původní účel. Ovšem v áčkové kvalitě. Jde například o revitalizaci brownfieldů či starých skladovacích areálů. Případně je možné změnit jejich účel a na jejich místě postavit rezidenci či nákupní centrum.
To se však potýká s mnoha úskalími, jako jsou změna územních plánů či dlouhodobost takových projektů. A tudíž nutná finanční připravenost.
Více v tištěném vydání E&B, magazínu pro Estate & Business, které si můžete předplatit zde E&B – Předplatné A 11.